의정부지방법원 2024타경5537. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 6층 에이에프06-0041호로, 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고 현황은 창고입니다. 등기부의 중심 권리는 2022.06.23. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 230,400,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 단순하지만, 현장에는 우진헬스케어(주) 명패가 부착돼 있고 전체를 사업장·창고로 사용 중인 것으로 조사됐습니다.
이 임차인은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 그러나 전입신고일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 따라서 배당표상 확인된 등기권리의 인수액이 0원으로 계산되더라도, 매수인의 최종 인수액까지 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5537 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산지금로 202, 6층 에이에프06-0041호 (다산동, 현대테라타워디아이엠씨) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현황 창고 · 10층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 이해란 (단독소유 · 소유권이전등기 2022.06.23.) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 113,680,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 200,371,826원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 용도지역 | 도시지역 · 준주거지역 · 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구) |
① 권리 흐름 — 등기권리는 단순하다
갑구 1번 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.06.23. 이해란 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 230,400,000원이 말소기준권리입니다. 2024.10.21. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 모두 미상
실제 임차인 1명은 우진헬스케어(주)입니다. 전체를 창고로 사용하고 있으나, 전입신고일과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 이런 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되고, 반대로 대항력이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우진헬스케어(주) | 전체 / 창고 | 전입신고일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 232,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 113,680,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 유찰 시나리오는 79,576,000원과 55,703,200원으로 내려갑니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 비교 가능한 최근 실거래가를 확인하고, 임차인 인수분까지 합산한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 회차 | 49% | 113,680,000원 | 111,288,480원 | 119,111,520원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 79,576,000원 | 77,743,632원 | 152,656,368원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 55,703,200원 | 54,300,542원 | 176,099,458원 |
④ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,391,520원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 230,400,000원 | 111,288,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 미배당액은 119,111,520원입니다. 확인된 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 이 배당표에는 보증금과 권리순위가 확인되지 않은 임차인의 배당·인수 가능액이 확정 반영되지 않았습니다. 당해세·최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산한강초등학교 남측 인근으로, 주변에 아파트 단지·근린생활시설·학교 등 공공시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 있으며, 동측 약 40m·서측 약 10m·남측 약 25m·북측 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조의 10층 건물 중 6층이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공장설립제한지역과 공장설립승인지역 관련 제한도 확인됩니다.
- 현황 이용. 공부상 공장(지식산업센터)이지만 매각물건명세서 비고에는 창고용도로 사용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없으나 실제 이용의 적합성은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 일반 주거상품이 아니라 지식산업센터·창고 이용 물건이고 2회 유찰된 상태이므로, 업종·입주자격·대출조건·관리규약과 실제 임대수요를 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 우진헬스케어(주)의 임대차계약서, 보증금, 점유개시일, 전입신고일 또는 사업장 관련 기준일, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 실질취득액 재계산. 낙찰가에 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 승계되는지 반영해 총 취득원가를 계산해야 합니다.
- 명도·영업시설 확인. 전체가 사업장·창고로 사용 중이므로 점유 이전 일정, 내부 적치물과 시설물의 소유관계, 원상복구 범위를 확인하세요.
- 용도 적합성 확인. 공부상 공장과 현황 창고 이용 사이의 관계, 입주 가능 업종, 관리규약과 관계 법령상 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고 동일 건물·유사 호실의 최근 거래와 임대료, 공실, 관리비를 조사해 응찰 상한을 정하세요.
- 배당표 보완. 당해세·최우선변제·임차인 배당 가능성을 포함한 최신 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기일 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 “미확정 인수”가 먼저다
이 사건의 등기권리는 복잡하지 않습니다. 농협은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 전체를 창고로 사용하는 우진헬스케어(주)의 보증금과 대항력 판단 자료가 확인되지 않아, 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
최저가 113,680,000원은 감정가의 49%지만, 실질취득액은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수분의 합계입니다. 시세도 확인하지 않은 채 유찰률만 보고 접근하면, 지식산업센터·현황 창고의 환금성 위험과 임차인 인수 위험을 동시에 떠안을 수 있습니다. 등기권리는 단순, 임차관계와 가격은 보류. 이 사건은 임대차 원본 확인이 입찰 판단의 출발점입니다.
