인천지방법원 2025타경512830. 인천 계양구 갈현동 131 소재 기타 + 토지 물건으로, 등기상 소유자는 강수희입니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 1,366,145,000원에 진행됩니다. 숫자만 보면 신건보다 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 단순한 저가 여부가 아니라 대상 물건의 토지·건물 이용관계와 현황, 세금·임차 리스크를 함께 소화할 수 있느냐입니다.
권리의 골격은 명확합니다. 2004.08.05. 을구 1번 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위의 신용보증기금 가압류, 계양구 압류, 유진판지주식회사 근저당, 중소기업은행 가압류, 각종 후속 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 배당에서는 총 채권 청구액 2,144,943,891원 대비 1,350,083,550원만 배당되어 794,860,341원의 미배당이 발생하는 구조이며, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512830 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 갈현동 131 제에이동 [도로명주소] 인천광역시 계양구 드림로674번길 43 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 강수희 |
| 등기 발급기관 | 인천지방법원 등기국 |
| 등기 발급일 | 2026.08.12 |
| 감정가 / 최저가 | 1,951,635,400원 / 1,366,145,000원 |
| 유찰 | 1회 |
| 청구금액 | 142,430,667원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2004.08.05. 설정된 을구 1번 중소기업은행 근저당권(채권최고액 720,000,000원)입니다. 그보다 후순위인 2022.04.13. 유진판지주식회사 근저당권(채권최고액 200,000,000원), 2025년 이후의 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
② 임차·점유 관계 — 보증금 미상과 대항력 불확정 부분 확인
| 점유자 / 사용자 | 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)지산포장 | 주차장 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)지산포장, 강수희 | 미상 | 2025.07.29 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한준수 | 사무실 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 (주)지산포장의 주차장 사용이 확인되었으나 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력은 단정할 수 없습니다. 별도의 전입일이 확인되는 (주)지산포장·강수희는 2025.07.29. 전입으로 대항력이 없다고 정리되어 있고, 한준수 역시 2023.11.03. 전입으로 대항력이 없습니다. 다만 한준수와 (주)지산포장 중 일부는 보증금이 미상인 만큼, 명도·점유관계와 보증금 귀속 여부를 매각물건명세서로 보완 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,366,145,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 16,061,450원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 유진판지주식회사 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 525,000,000원 | 430,083,550원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 699,943,891원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 2,144,943,891원, 총 배당액은 1,350,083,550원으로 미배당액은 794,860,341원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 실제 우선순위에 따라 달라질 수 있다는 점이 반영되어 있습니다.
④ 세금·농지·이용현황 — 숫자보다 서류 확인이 먼저
- 농지취득자격증명. 목록 1·2·4는 매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.
- 원상회복 가능성. 위 농지 관련 제출이 필요한 목록에 대해 원상회복명령이 발하여질 가능성이 기재되어 있습니다.
- 일괄매각. 기계및기구 목록 제40호·제27호·제21호·제28호가 포함되어 있고, 제시외 건물도 함께 취급됩니다.
- 제시외 컨테이너. 목록 1·4 지상 제시외컨테이너(사무실)가 있으나 이동 가능하여 평가에서 제외되어 있습니다.
- 기계기구 제외. 목록 5·6의 제시외기계기구는 평가에서 제외되어 있습니다.
- 건축물대장과 현황 차이. 목록 5·6은 건축물대장상 ‘동물및식물관련시설(버섯재배사)’이나 현황은 ‘공장’으로 이용 중이고, 목록 6 부속건축물 화장실 5.25㎡는 현황상 멸실입니다.
⑤ 가격·자금 시나리오 — 1회 유찰 이후, 다음 회차까지 숫자는 더 낮아진다
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가 70% · 1,366,145,000원 |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 감정가 49% · 956,301,499원 |
| 3회 유찰 시 | 감정가 34.3% · 669,411,049원 |
| 현재 회차 미배당 | 794,860,341원 |
| 2회 유찰 시 미배당 | 1,200,605,407원 |
| 3회 유찰 시 미배당 | 1,484,626,952원 |
제공된 시장 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가라고 판단할 수는 없습니다. 따라서 현재 1,366,145,000원 자체를 ‘싸다’고 평가하기보다는, 실제 토지·건물의 이용가치, 농취증 가능 여부, 현황과 공부의 정합성, 명도 가능성 및 세금 우선순위를 먼저 확정한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 명도·점유 확인. (주)지산포장과 한준수 등의 실제 점유 범위, 사용관계, 보증금 및 계약관계를 현장에서 확인하세요.
- 대항력 재확인. 보증금 미상 점유자에 대해서는 대항력 가능성을 배제하지 말고 매각물건명세서 최종본과 전입관계를 확인하세요.
- 농취증. 목록 1·2·4의 농지취득자격증명 발급 가능성과 제출 시한을 반드시 확인하세요.
- 당해세. 국세·지방세 압류 4건이 실제 배당에서 어떤 순위로 작동하는지 확인하세요.
- 공부·현황 일치 여부. 목록 5·6의 ‘버섯재배사’와 현황 ‘공장’의 차이, 목록 6의 멸실 화장실, 제시외 건물·기계기구를 원본 자료와 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 함께 기계및기구 목록이 포함되는 범위를 확인하고 취득 목적에 맞는지 검토하세요.
- 배당과 인수 분리. 채권 미배당이 크더라도 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 채권의 남은 금액과 매수인 승계 여부를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최종본 기준으로 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰로 싸졌어도, 복잡한 물건은 서류가 먼저다”
이 물건은 등기 권리만 놓고 보면 매수인 인수액 0원이라는 점이 분명한 편입니다. 하지만 실제 입찰 난도는 등기부 한 장으로 끝나지 않습니다. 현황조사상 점유자가 있고, 그중 일부는 보증금이 미상이며, 국세·지방세 압류 4건이 존재합니다. 여기에 목록 1·2·4의 농지취득자격증명, 제시외 컨테이너와 기계기구, 버섯재배사와 공장 이용현황의 차이까지 겹쳐 있습니다.
그래서 현재 회차의 1,366,145,000원을 단순히 감정가 대비 70%라는 이유만으로 매수 적정가로 해석해서는 안 됩니다. 시장 실거래 자료가 없어 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 오히려 이 사건의 승부처는 농취증·점유·세금·현황 불일치 문제를 모두 해소한 뒤, 그 리스크를 반영해 입찰가를 정하는 것입니다. 권리의 골격은 정리되어 있지만, 물건 자체의 법적·현실적 확인 절차가 결코 가볍지 않은 사건입니다.
