인천지방법원 2025타경512947. 인천 남동구 구월동 서보빌라 1층 101호, 전용 37.56㎡의 다세대주택입니다. 말소기준은 2011.03.23. 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권으로 채권최고액은 54,600,000원입니다. 이후의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 조사된 임차인 박효순·김현우의 전입일도 모두 2024.08.08로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리되며, 배당 결과와 관계없이 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
다만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 88,000,000원에서 1회 유찰돼 61,600,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 실거래 평균은 61,333,333원입니다. 즉 현재 최저가는 최근 평균의 100.4%로 여전히 평균 시세를 소폭 웃돕니다. 더구나 최신 거래는 2024.05의 37,000,000원이고 최근 거래군은 과거 거래군 대비 38.6% 낮은 추세입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512947 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1163-15 서보빌라 1층101호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 인주대로604번길 89-10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 37.56㎡ · 1층 · 공부상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지층/지상4층 · 사용승인일 1993.08.12. |
| 소유자 | 오원준 2분의 1 · 오지연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 61,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 32,478,913원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준권리는 2011.03.23. 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 2025.03.19. 국의 압류와 2025.11.26. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.02.20. 상속을 원인으로 오지연·오원준이 각 2분의 1 지분을 취득했고, 소유권이전등기는 2025.11.18. 접수됐습니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박효순 | 2024.08.08 | 미상 | 2026.02.23 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김현우 | 2024.08.08 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 0원 |
두 임차인의 전입신고일은 모두 2024.08.08로, 말소기준권리인 2011.03.23. 근저당보다 13년 이상 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 규모는 확정할 수 없지만, 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 박효순은 2026.02.23. 배당요구를 했습니다.
③ 시세 비교 — 70% 유찰에도 최근 평균보다 높다
서보빌라(2동) 전용 37.56㎡ 실거래 10건의 전체 평균은 88,300,000원이지만, 과거 100,000,000원~130,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 61,333,333원이고, 현재 최저가 61,600,000원은 그 평균의 100.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 37.56㎡ | -1 | 37,000,000원 |
| 2023.07 | 37.56㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2023.06 | 37.56㎡ | -1 | 62,000,000원 |
| 2023.02 | 37.56㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 37.56㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2022.01 | 37.56㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2021.10 | 37.56㎡ | -1 | 61,000,000원 |
| 2021.08 | 37.56㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2021.07 | 37.56㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2021.06 | 37.56㎡ | 1 | 88,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.56㎡ | 3건 | 61,333,333원 |
전체 10건 평균은 88,300,000원이지만, 최근 가격 흐름은 다릅니다. 최신 거래는 37,000,000원이고 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -38.6%입니다. 현재 최저가 61,600,000원은 최근 평균보다 높고 최신 거래보다도 훨씬 높아, 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,508,800원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 54,600,000원 | 54,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,491,200원 |
현재 회차 61,600,000원 가정에서는 삼성생명보험주식회사 근저당 채권최고액 54,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 5,491,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 61,600,000원 | 54,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 43,120,000원 | 41,943,840원 | 12,656,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 30,183,999원 | 29,240,687원 | 25,359,313원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 43,120,000원, 3회 유찰 시 30,183,999원으로 내려갑니다. 채권자의 미배당은 각각 12,656,160원, 25,359,313원으로 커지지만 그 미배당 채권이 낙찰자에게 이전되는 것은 아니므로 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 3회 유찰 시 삼성생명보험주식회사의 청구액 32,478,913원도 전액 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월여자중학교 남동측 인근으로 다세대주택·연립주택·단독주택·근린공원이 소재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 인천지하철1호선 예술회관역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지층/지상4층 건물의 1층 101호이며 사용승인일은 1993.08.12.입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며 토지면적은 348.7㎡, 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등에 한하며 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 표시. 매각물건명세서에는 건물 외벽에 ‘서보빌라 2’로 표시되어 있다고 기재돼 있습니다.
- 환금성. 서보빌라(2동)는 15세대이며 최근 거래 추세가 -38.6%, 단지 경매 평균 유찰은 3.1회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 판단. 전체 평균 88,300,000원이 아니라 최근 12개월 평균 61,333,333원과 최신 거래 37,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거보다 38.6% 낮아 현재 최저가 61,600,000원을 ‘70% 할인’만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 임차보증금 확인. 두 임차인 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상이라 실제 배당표에는 변동 가능성이 있습니다.
- 명도 확인. 임차인 2명이 조사된 만큼 낙찰 후 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 외벽 표시 확인. 현장 외벽에 ‘서보빌라 2’로 표시되어 있으므로 현장과 공부상 호수를 직접 대조하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 아직 보수적으로”
이 사건은 권리 자체는 비교적 단순합니다. 2011.03.23. 삼성생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 현재 확인된 임차인 2명은 모두 2024.08.08. 전입으로 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 매력도가 낮습니다. 1회 유찰로 61,600,000원까지 내려왔지만 최근 12개월 평균 61,333,333원보다 0.4% 높고, 최신 거래 37,000,000원과도 차이가 큽니다. 최근 거래 추세가 -38.6%, 단지 경매 평균 유찰이 3.1회라는 점까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 현재 회차 가격은 보류입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 최근 거래가격과 추가 유찰 가능성을 우선해서 접근해야 합니다.
