* 0원은 현재 배당 시뮬레이션의 금전 인수액입니다. 토지 지상권 별도등기에 따른 비금전적 권리부담 및 추가 취득비용은 포함되지 않습니다.

인천지방법원 2025타경513118. 인천광역시 연수구 송도동 국제업무지구역 남서측 인근에 위치한 송도센트로드 씨동 8층 803호입니다. 공부상 용도는 업무시설인 오피스텔이며, 지하 4층·지상 45층 철근콘크리트 건물에 속해 있습니다. 소유자는 김순남이고, 어업회사법인주식회사서해가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권액은 150,505,427원입니다.

등기부의 핵심은 2018.12.20 설정된 신한은행 근저당권 2건입니다. 각각 채권최고액이 180,000,000원이며, 먼저 접수된 을구 2번 근저당권이 말소기준권리입니다. 뒤이어 등록된 을구 3번 근저당과 2025년 가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 여기에서 권리분석을 끝낼 수 없습니다. 토지에 관한 별도등기 지상권이 명시되어 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 건물 근저당은 소멸, 토지 지상권은 별도 확인

과거 한국외환은행의 을구 1번 근저당권은 2011.12.29 설정됐으며, 최초 채권최고액은 264,030,000원이었습니다. 2014.12.08 채권최고액이 183,720,000원으로 변경된 후 2018.12.20 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준으로 삼을 권리는 과거 외환은행 근저당이 아니라 신한은행 을구 2번 근저당입니다.

2018.12.20 신한은행 명의 근저당이 연속해서 설정됐습니다. 을구 2번 접수번호 462720과 을구 3번 접수번호 462721이며, 각각 채권최고액은 180,000,000원입니다. 별개의 근저당권 등기이므로 권리분석과 배당 검토에서 각각 확인해야 합니다. 다만 채권최고액을 실제 잔존채무액으로 단정할 수는 없습니다.

2025.06.02 어업회사법인주식회사서해가 청구금액 145,622,100원의 가압류를 등록했고, 2025.10.15 그 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매개시결정이 등록됐습니다. 본압류 이행은 기존 가압류채권에 관한 절차이므로 두 등기를 독립된 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 이러한 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 점유·임차관계 — 전입자 3명, 보증금·확정일자 미상

현황조사에는 다음 3명의 전입자가 기재되어 있습니다. 모두 말소기준권리인 2018.12.20 신한은행 근저당권보다 늦게 전입한 것으로 확인됩니다. 따라서 기재된 전입일만을 기준으로 보면 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 이들이 실제 임차인인지, 각자의 점유·계약관계가 어떠한지는 별도로 확인해야 합니다.

현황조사에 기재된 전입자 3명이며, 임대차계약의 존재와 실제 임차인 수는 확정되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 포함되어 있지 않습니다. 대항력 판단은 확인된 전입일을 기준으로 한 것으로, 별도의 선행 점유관계나 계약관계가 확인되면 재검토가 필요합니다.

③ 가격 검증 — 감정가 49%가 곧 시장가 대비 할인은 아니다

감정가 400,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 196,000,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 가격 비율은 49%입니다. 하지만 이것은 감정가와의 비교이지, 현재 부동산시장에서 같은 유형의 오피스텔이 거래되는 가격과의 비교가 아닙니다.

특히 이 물건은 업무시설인 오피스텔입니다. 가격을 판단하려면 같은 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 최신 실거래가와 최근 거래 흐름을 살펴야 하며, 전유부분의 조건과 실제 이용·임대 상태도 고려해야 합니다. 이 사건은 최근 실거래가격에 근거한 가격 우위를 확정할 수 없는 상태입니다.

현재 회차의 최저가만 놓고 계산하면 낙찰대금은 196,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 인수되는 미배당 채권액은 0원이나, 토지 지상권의 법률적·경제적 부담은 별도입니다. 따라서 단순히 최저가 196,000,000원을 최종 실질취득비용으로 확정하거나 현재 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 신한은행의 근저당권 2건에 배당하는 구조로 계산됐습니다. 아래 금액은 채권최고액을 기준으로 한 추정이며 실제 잔존채권, 배당요구, 조세채권 등에 따라 법원 배당표와 달라질 수 있습니다.

집행비용 3,544,000원을 공제하면 채권자 배당액은 192,456,000원입니다. 이 계산에서는 신한은행의 첫 번째 근저당에 180,000,000원이 배당되고, 두 번째 근저당에는 12,456,000원만 배당됩니다. 후순위 가압류채권자는 배당받지 못하며 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

배당 계산에 반영된 채권총액은 505,622,100원, 채권자 배당액은 192,456,000원, 미배당 채권액은 313,166,100원입니다. 이 미배당액은 채권자들이 회수하지 못하는 금액을 나타내며, 그 자체가 매수인에게 승계되는 채무라는 뜻은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 부족액은 커져도 지상권 문제는 남는다

* 각 회차의 0원은 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수액입니다. 토지 지상권 별도등기에 따른 법률적 부담 및 경제적 영향은 산정하지 않은 수치입니다.

유찰이 계속되면 매각대금은 감소하고 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 신청채권자인 어업회사법인주식회사서해의 예상 배당액은 0원으로 계산됩니다.

다만 배당표상 금액은 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 실제 채권잔액이나 조세채권, 임차인 관련 우선배당 등이 달라지면 배당순서와 금액도 변동될 수 있습니다. 더욱 중요한 점은 배당되지 않은 근저당·가압류채권의 소멸과 토지 지상권의 존속 여부를 혼동해서는 안 된다는 사실입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 송도동 국제업무지구역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하며, 중심상업지역 내 업무시설 입지입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 국제업무지구역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 45층 건물입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 강화유리 등으로 마감됐으며, 급배수·위생·도시가스·난방·소화전·주차·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북서측, 북동측 및 남동측으로 각각 약 40m, 약 20m, 약 20m 내외 도로와 접합니다.
• 토지·규제. 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(국제업무단지), 경제자유구역, 성장관리권역에 해당하며 철도보호지구 관련 규제가 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항도 확인 대상입니다.
• 토지현황. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며, 토지면적은 7,182.5㎡, 공시지가는 4,029,000원/㎡입니다. 토지 형상은 가로장방형이고 평지로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 국제업무지구역 인근이라는 입지 요소는 있으나, 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수요, 매각기간, 토지 지상권 부담에 따른 금융기관 담보취급 가능성을 확인해야 합니다. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 환금성을 높게 평가할 수는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원본 확인 — 최우선. 송도동 30-3 토지의 을구 1번 지상권 설정등기 원문과 관련 서류를 확인하세요. 권리자·존속기간·설정 목적·범위, 다른 필지 및 오피스텔 대지권에 미치는 영향, 매각 후 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 인수사항 재확인. 별도등기 지상권이 인수권리로 기재된 이유와 매수인의 구체적인 부담을 집행기록 및 관련 등기와 대조하세요. 단순히 건물 등기부상 근저당이 소멸한다는 이유로 토지권리까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
• 전입자 3명의 점유·임대차 확인. BOBAK OLIVIA CHARLOTTE, LOVETT AVA ELIZABETH, ZELLER KAITLIN ANN의 실제 점유 여부, 계약상 지위, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 선행 점유관계를 확인하세요. 임대차관계가 불명확한 상태에서는 명도비용을 확정할 수 없습니다.
• 신한은행 근저당권 2건 확인. 같은 날 설정된 을구 2번·3번 근저당권은 각각 채권최고액 180,000,000원입니다. 실제 피담보채권 잔액과 배당 관련 서류를 확인해 추정 배당표와 대조하세요.
• 최신 실거래 및 임대수익 검증. 현재 최저가 196,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지, 같은 건물의 비교 가능한 호실 거래와 임대 조건을 기준으로 판단하세요. 감정가 대비 하락률만을 수익의 근거로 삼지 마세요.
• 담보대출·대지권 검토. 토지 지상권 별도등기가 금융기관의 담보평가, 대출 취급 및 향후 매도에 미치는 영향을 확인하세요. 필요한 경우 토지권리 전문 법률검토를 거쳐야 합니다.
• 관리비·세금·명도비용 확인. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 관리비, 조세채권, 미납 공과금 및 점유자 인도 관련 비용을 확인하세요. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 매각기일 및 입찰조건 재확인. 2026.10.27 매각기일에 앞서 법원 경매기록에서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서와 매각조건의 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 토지 지상권이다”

송도센트로드 씨동 803호는 감정가 400,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 196,000,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 표면적인 가격 하락폭은 크지만, 이를 현재 시세 대비 할인으로 해석할 근거는 충분하지 않습니다.

건물의 말소기준권리는 2018.12.20 신한은행 근저당이며, 이후 근저당·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 이 사건의 결정적 변수는 토지에 설정된 별도 지상권 인수권리입니다. 여기에 현황조사상 전입자 3명의 임대차관계가 불명확하고, 실제 시세와 비교한 가격 우위도 검증되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 적극 입찰이 아니라 권리·가격 검증 보류입니다.

감정가의 49%에 매수할 수 있다는 사실과, 권리부담 없이 가치 있는 부동산을 취득한다는 사실은 전혀 다릅니다. 지상권의 존속 범위와 경제적 효과를 확인하고, 최신 실거래가 및 실제 점유관계를 검증한 뒤에야 낙찰가 상한을 합리적으로 산정할 수 있습니다.