인천지방법원 2025타경513118. 송도동 중심상업지역에 있는 송도센트로드 씨동 8층 803호 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 280,000,000원으로 감정가 400,000,000원의 70%입니다. 권리 흐름만 보면 2018년 12월 20일 설정된 신한은행 근저당권 2건이 기준이 되고, 그 뒤인 2025년 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 핵심은 단순히 ‘인수 0원’으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에 토지에 관하여 별도등기 있음이 명시되어 있으며, 구체적으로 송도동 30-3 을구 1번의 지상권 설정 등기가 지적되어 있습니다. 따라서 건물 등기상 소멸 구조와 별도로 토지 관련 권리의 실제 존속·범위를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 토지 별도등기 확인 필수

2011년 한국외환은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있고, 2018년 설정된 신한은행 근저당권 2건이 현재 경매에서 소멸하는 기준권리입니다. 이후 2025년 6월 가압류와 2025년 10월 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인에게 등기상 인수되는 채권액은 0원입니다.

② 임차인 현황 — 대항력 없음, 그러나 보증금은 미상

현황조사에서 실제 임차인 3명이 확인됩니다. 세 사람 모두 전입신고일이 2018.12.20 말소기준권리 이후인 2024년 2월로 기재되어 있어 대항력은 없음으로 판단됩니다. 다만 세 사람 모두 보증금이 미상이고 확정일자 및 배당요구 내역도 확인되지 않으므로, 명도·점유 및 임대차 조건은 매각물건명세서 보완 내용으로 재확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)

현재 회차 기준 채권총액은 505,622,100원, 예상 배당액은 275,280,000원이며 미배당 채권은 230,342,100원입니다. 매각가가 낮아질수록 미배당 채권은 증가하지만, 자료상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 가격·환금성 판단 — 실거래 비교 자료가 없어 보수적으로 접근

현재 최저매각가는 280,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 실거래 비교 수치가 제시되어 있지 않으므로 현재 가격이 시세보다 저렴한지 여부를 판단할 근거는 없습니다. 따라서 2.8억원이라는 최저가만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.

• 현재 회차. 1회 유찰 후 최저매각가 280,000,000원(감정가 400,000,000원의 70%).
• 2회 유찰 시나리오. 최저매각가 196,000,000원(감정가 49%) · 미배당 313,166,100원.
• 3회 유찰 시나리오. 최저매각가 137,200,000원(감정가 34.3%) · 미배당 371,142,900원.
• 가격 메리트 판단. 비교 실거래가 없으므로 현재 가격 또는 차회 가격을 ‘싸다’고 표현하지 않고 별도 시세 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·토지 조건 메모

• 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 국제업무지구역 남서측 인근의 중심상업지역으로, 아파트·오피스텔 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 국제업무지구역이 소재하며 제반 교통여건은 보통시로 평가되어 있습니다.
• 토지이용. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역(국제업무단지)·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되고 철도보호지구 저촉 사항이 있습니다.
• 토지 규모. 대상 토지는 7,182.5㎡, 공시지가 4,029,000원/㎡, 지목은 대, 상업용으로 이용되고 평지·가로장방·광대소각 조건입니다.
• 도로. 북서측 약 40미터, 북동측 약 20미터, 남동측 약 20미터 내외 도로와 각각 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 별도등기 원본 확인. 송도동 30-3 을구 1번 지상권 설정 등기가 별도등기로 명시되어 있으므로 토지 등기와 지상권의 실제 내용을 반드시 대조하세요.
• 임차인 3명 확인. 대항력은 없지만 세 사람 모두 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서의 보완 내용과 실제 점유 상태를 확인하세요.
• 가격은 시세 확인 후. 실거래 비교 데이터가 없어 280,000,000원이 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
• 배당 구조. 280,000,000원 매각가 기준 집행비용 4,720,000원과 신한은행 두 건에 총 275,280,000원이 배당되고 나머지 채권은 미배당입니다.
• 신청채권자 청구액 확인. 신청채권자의 청구액은 150,505,427원이며 배당표에는 해당 청구가 별도 만족되지 않는 것으로 계산되어 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·토지 관련 별도등기를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인 끝”

권리분석의 중심축만 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 2018년 신한은행 근저당 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 매각물건명세서가 별도로 지적한 토지 별도등기는 건물 권리와 구분해 확인해야 합니다.

현재 최저매각가는 2.8억원이고 1회 유찰 상태지만 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 여기에 대항력 없는 임차인 3명의 보증금이 미상이라는 점까지 감안하면, 이 물건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 토지 별도등기의 내용 확인 + 임차인 점유·임대차 확인 + 실제 시세 검증입니다. 즉 인수액은 깨끗하지만, 확인할 권리는 남아 있는 물건입니다.