177,650,000원
의정부지방법원 2024타경5605. 남양주시 다산동 엘센트로타워 1층 119호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있으나 감정평가상 이용상태는 공부상 근린생활시설, 현황 공실입니다. 현재 등기부상 소유자는 이치호이며, 2023년 7월 15일 매매를 원인으로 거래가액 1,244,140,000원에 취득했습니다.
말소기준권리는 같은 날 설정된 남인천농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 859,300,000원이고, 이후 2024년 10월 25일 남인천농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5605 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산중앙로82번안길 166-22, 1층 119호 (다산동, 엘센트로타워) |
| 사건 용도 / 현황 | 대지 / 공부상 근린생활시설, 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 1층 119호 · 사용승인 2022.07.13 |
| 소유자 | 이치호 (2023.07.15 매매 · 거래가액 1,244,140,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,057,000,000원 / 177,650,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 남인천농업협동조합 / 675,125,807원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 0명이며 배당분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 현황이 공실로 기재된 동시에 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 대항력 있는 임차인이 확인된 자료는 없지만, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서에서 실제 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 16.81%, 그러나 시세 비교는 불가
감정가 1,057,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 177,650,000원입니다. 감정가 대비 비율은 16.81%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 177,650,000원 | 16.81% | 684,937,100원 |
| 6회 유찰 시 | 124,354,999원 | 11.76% | 737,485,971원 |
| 7회 유찰 시 | 87,048,499원 | 8.24% | 774,218,374원 |
유찰이 추가되면 매각대금은 더 낮아지지만, 낙찰자의 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반면 채권자의 미배당액은 5회 유찰 기준 684,937,100원, 6회 유찰 시 737,485,971원, 7회 유찰 시 774,218,374원으로 증가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,287,100원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 859,300,000원 | 174,362,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 남인천농업협동조합 근저당에 배당되며, 채권최고액 기준 미배당액은 684,937,100원입니다. 소유자 교부액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 남양주시 다산동 소재 의정부지방법원 남양주지원 남동측 인근이며, 유사 업무시설, 상가주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 및 근거리에 버스정류장과 도농역이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이나 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2022.07.13입니다. 위생·소화·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 건물은 북측·동측·남측 포장도로와 접하며, 토지는 평지의 가로장방형, 중로각지입니다. 토지면적은 1,636.4㎡이고 공시지가는 5,432,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·남양주 다산지금 공공주택지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하고 중로3류와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현황은 공실이고 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사서 원본에서 점유자와 사업자등록 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 대지, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 건축물대장과 집합건물 등기에서 전유부분 용도와 허용 업종을 대조해야 합니다.
- 시장가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 같은 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 거래가격과 공실 수준을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가는 177,650,000원이며 추가 유찰 시 124,354,999원, 87,048,499원 시나리오가 제시돼 있습니다. 회차별 자금계획을 구분해야 합니다.
- 토지이용 제한. 준주거지역·공공주택지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등 적용사항이 실제 영업과 용도변경에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하고, 배당표에 반영되지 않은 당해세와 우선변제권 존재 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 어렵다
이 사건은 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 단순한 권리구조입니다. 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 큰 인수 위험은 드러나지 않습니다.
그러나 감정가 1,057,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 177,650,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자성을 판단할 수는 없습니다. 이 물건은 공부상 근린생활시설이고 현황 공실이며, 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 감정가 대비 16.81%라는 할인율보다 실제 상권 수요, 유사 물건 거래가격과 임대 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 이것이 이 사건의 결론입니다.
