인천지방법원 2025타경513640. 강화군 길상면 온수리 수현루비프라자2 제2층 제201호입니다. 사건 표기상 용도는 ‘대지’이고, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고를 함께 보면 실제 분석 대상은 제2종근린생활시설(학원)인 집합건물입니다. 현황은 공실로 탐문됐습니다. 권리의 기준점은 2023.06.29 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 73,872,000원)이며, 이후의 주식회사민성이엘씨 근저당권과 서울보증보험주식회사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아니며 예상 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로, 공실 상태와 실제 점유관계는 입찰 직전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513640 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 길상면 온수리 519 수현루비프라자2 2층 201호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건물 제2종근린생활시설(학원) · 현황 공실 |
| 소유자 | 박수현 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 67,122,334원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.06.29 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사민성이엘씨 근저당권 50,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 50,000,000원, 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.11.17 삼성탑종합건설주식회사 가압류 314,300,000원은 2024.04.29 해제로 말소됐고, 2024.06.20 장영옥 근저당권 300,000,000원도 2024.09.23 해지로 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 131,000,000원에서 1회 유찰된 91,700,000원입니다. 회차율은 감정가의 70%입니다. 다만 동일 물건 또는 주변 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론내릴 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 73,872,000원 | 73,872,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사민성이엘씨 | 50,000,000원 | 15,777,400원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 173,872,000원 중 89,649,400원이 배당되고, 84,222,600원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이며 매수인 승계액이 아닙니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길상초등학교 북서측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물 내 제2층 제201호이며, 위생·급배수설비와 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 소로의 포장도로가 각각 개설돼 있습니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 393,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 성장관리권역·공장설립제한지역·상수원보호기타·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 제2종근린생활시설(학원) 용도에 현황 공실이므로, 주거용보다 임차수요와 재매각 수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 현황은 공실로 탐문됐지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 입찰 전 실제 점유·사용자를 확인하세요.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(학원)입니다. 예상하는 영업·임대 목적이 해당 용도와 맞는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 주변 근린시설의 매매·임대 사례를 별도로 확인하세요.
- 규제 확인. 역사문화환경보존지역·상대보호구역·공장설립제한지역 등 토지이용 제한이 포함돼 있어 향후 용도변경이나 공사 계획이 있다면 관련 인·허가를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 84,222,600원의 채권 미배당이 발생하지만 이는 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 예상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 쉽지 않다
이 물건의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2023.06.29 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고 그 뒤 권리들은 소멸하며, 임차인 신고도 없어 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면은 판단 자료가 부족합니다. 1회 유찰돼 91,700,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 대상도 제2종근린생활시설(학원)·현황 공실입니다. 따라서 이 사건은 “권리가 깨끗하니 입찰”이 아니라, 실제 임대수요와 재매각 가능성을 확인한 뒤 가격을 정하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
