인천지방법원 2025타경34287. 김포시 장기동 금광하이테크시티 5층 538호로, 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 현 소유자는 김응철이며, 2022.06.30. 신탁재산 처분에 따른 소유권이전과 신탁등기 말소가 접수됐습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 204,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2024.05.31. 중소벤처기업진흥공단 가압류 64,769,689원과 2025.08.25. 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 267,000,000원의 70%인 186,900,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 권리표상 매수인이 떠안는 금액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 186,900,000원으로 볼 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 수치가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34287 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2083-4 금광하이테크시티 5층 538호 · 도로명 경기도 김포시 태장로 789 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지하3층 지상7층 중 5층 |
| 소유자 | 김응철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 186,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 186,009,007원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.06.30. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 중소벤처기업진흥공단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시된 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있어 등기·명세서상 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 할인율만 보면 안 된다
현재 최저가는 186,900,000원으로 감정가 267,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득금액 역시 186,900,000원입니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격처럼 현재 시장을 직접 비교할 수 있는 실거래 수치가 없습니다.
회차가 더 진행되면 최저가는 2회 유찰 시 130,829,999원, 3회 유찰 시 91,580,999원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 이 역시 ‘시세 대비 저렴’의 근거가 아니라 단지 경매 회차별 최저가 변화일 뿐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,416,600원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 204,000,000원 | 183,483,400원 |
| 2. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 64,769,689원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 가정에서 총 채권 268,769,689원 중 183,483,400원이 배당되고, 미배당액은 85,286,289원입니다. 이 미배당 채권액은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있으며, 사용승인일은 2021.11.30.입니다.
- 주위환경. 김포경찰서 북서측 인근으로 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 주변에 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 왕복 8차선, 남서측 왕복 5~6차선 도로와 접하는 환경입니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 고도지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 2,212,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 기본적인 전기·위생·급배수·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터) 용도이므로, 실거래 가격과 실제 수요층을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정서상 임대관계 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용자를 확인하고 명도 필요 여부를 판단해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 현재 자료에는 최근 거래가격이 없으므로, 실질취득금액 186,900,000원이 실제 시장가보다 낮은지 반드시 별도 비교해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.06.30. 중소기업은행 근저당을 기준으로 이후 가압류·경매개시결정이 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 배당표 해석 주의. 현재 미배당 85,286,289원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 달라질 수 있습니다.
- 용도 적합성 확인. 본건은 공장(지식산업센터) 용도입니다. 실제 이용계획과 관련 규제·관리조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 결론 내리기 어렵다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.30. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 현재 자료에서 확인되는 매수인 인수액은 0원이고, 최저가 186,900,000원이 그대로 실질취득금액입니다.
다만 평가의 핵심은 권리보다 가격과 점유입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교수치가 없으므로 시세보다 싸다고 단정할 수 없고, 감정서상 임대관계도 미상입니다. 권리는 소멸형, 가격은 비교 확인 전 보류, 점유는 현장 확인. 이 세 가지가 이 물건의 핵심입니다.
