인천지방법원 2025타경513770. 인천 남동구 논현동 에코메트로3차더타워 비동 13층 1304호, 전용 117.318㎡ 아파트입니다. 감정가는 586,000,000원, 현재 최저매각가는 287,140,000원입니다. 소유자 배용준은 2020년 8월 4일 이 주택을 거래가 605,600,000원에 취득했고, 같은 날 남천천신용협동조합 앞으로 채권최고액 325,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 임차권등기와 세금 관련 압류가 발생하고 임의경매가 개시됐습니다.
권리의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 임차인 김은정은 근저당권 설정 이후 전입한 후순위 임차권자로, 임차보증금 294,000,000원을 매수인이 그대로 승계하는 구조는 아닙니다. 둘째, 임차권과 별개로 명세서에 적시된 토지 별도등기 지상권은 반드시 따로 분석해야 합니다. 지상권의 존속 여부와 내용, 대지권에 대한 영향이 확인되지 않았으므로 단순히 최저가와 실거래가 차이만으로 낙찰 메리트를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513770 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 비동 13층 1304호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 소래역남로 40 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 117.318㎡ · 48층 건물 중 13층 |
| 단지 규모 / 준공 | 644세대 · 2013.11.01 준공 |
| 소유자 | 배용준 (2020.08.04 소유권이전, 거래가 605,600,000원) |
| 감정가 | 586,000,000원 |
| 최저매각가 | 287,140,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 남천천신용협동조합 / 271,806,767원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.04 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 325,200,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.01.15 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 권리 특이사항 | 토지 별도등기 있음 — 을구 1번 지상권 설정등기 |
① 권리 흐름 — 임차보증금보다 토지 지상권이 문제
말소기준권리는 2020년 8월 4일 설정된 남천천신용협동조합 근저당권입니다. 2026년 1월 15일 이 근저당권은 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 별개의 새로운 선순위 근저당이 아니라 기존 근저당권의 이전이므로 말소기준일이 바뀌는 것은 아닙니다.
이후 설정된 김은정의 주택임차권등기, 국가 및 남동구의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 말소될 권리로 표시돼 있습니다. 다만 등기상 압류의 소멸과 조세의 배당 우선순위는 별개입니다. 실제 당해세나 법정기일에 따른 세금 배당은 별도로 확인해야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
김은정 13층 1304호 117.318㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.11.15 확정 2022.10.13 계약 2022.10.13 |
294,000,000원 | 대항력 없음 | 근저당 후순위 확정일자 있음 |
0원 보증금 비승계 |
임차권등기일 2024.11.27 · 배당요구 있음(2024.11.27). 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
김은정에게는 확정일자가 있고 배당요구도 있으나, 말소기준 근저당보다 후순위입니다. 현재 예상배당에서는 선순위 근저당 배당 후 잔여금이 없어 임차인에게 돌아갈 배당재원이 없습니다. 임차인의 미회수 보증금과 매수인의 승계채무는 별개입니다. 다만 임차권등기와 실제 점유·인도 상태는 서로 구별해야 하므로, 입찰 전 현황조사와 점유자를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰로 가격 격차가 커졌다
에코메트로3차더타워 전용 117.32㎡의 실거래 12건을 비교합니다. 전체 표본 평균은 535,833,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 거래 9건 평균 529,444,444원과 최신 기준 거래 535,000,000원을 우선 적용합니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -4.6%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 117.32㎡ | 6 | 535,000,000원 |
| 2026.09 | 117.32㎡ | 14 | 570,000,000원 |
| 2026.09 | 117.32㎡ | 15 | 515,000,000원 |
| 2026.06 | 117.32㎡ | 27 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 117.32㎡ | 27 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 117.32㎡ | 30 | 530,000,000원 |
| 2026.03 | 117.32㎡ | 13 | 525,000,000원 |
| 2025.12 | 117.32㎡ | 35 | 540,000,000원 |
| 2025.11 | 117.32㎡ | 28 | 550,000,000원 |
| 2025.06 | 117.32㎡ | 23 | 555,000,000원 |
| 2025.06 | 117.32㎡ | 7 | 550,000,000원 |
| 2025.04 | 117.32㎡ | 37 | 560,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 동일 면적 | 9건 | 529,444,444원 |
| 전체 평균 | 동일 면적 | 12건 | 535,833,333원 |
실거래 표본의 가격 범위는 500,000,000원~570,000,000원입니다. 현재 최저가 287,140,000원은 최근 12개월 평균의 54.2%, 전체 평균의 53.6%에 해당합니다. 최저가 자체는 최근 거래 가격보다 크게 낮습니다. 다만 이 비교에는 토지 지상권 관련 위험의 비용이나 가치 영향이 반영돼 있지 않습니다. 따라서 가격 격차를 그대로 확정적인 투자수익 또는 안전마진으로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,819,960원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남천천신용협동조합 | 325,200,000원 | 282,320,040원 |
| 후순위 임차권 · 김은정 | 294,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 4,819,960원 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 325,200,000원을 기준으로 계산해 예상 미배당액이 42,879,960원입니다. 실제 근저당 채권액, 채권양도에 따른 배당권자, 조세채권 및 배당순위는 확정된 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인의 법정 최우선변제 가능성 등은 별도 검토가 필요합니다.
회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 금전 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 287,140,000원 | 282,320,040원 | 42,879,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 200,998,000원 | 197,384,028원 | 127,815,972원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 140,698,600원 | 137,928,820원 | 187,271,180원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각대금과 선순위 근저당 배당액이 함께 줄어드는 구조입니다. 후순위 임차보증금의 매수인 승계 추정액은 각 시나리오에서 0원으로 동일합니다. 그러나 토지 지상권의 존속 여부와 경제적 영향은 유찰 횟수가 증가한다고 자동으로 사라지지 않습니다. 낮은 최저가만 보고 권리 리스크를 무시해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소래포구역 남서측 인근. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 함께 분포하는 지역으로, 주위환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 소래포구역 및 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 48층 건물의 13층 아파트입니다. 위생·급배수·난방·소방설비, 승강기와 지하주차장 등이 있습니다. 내벽 상태는 확인되지 않았습니다.
- 도로. 건물 남서측 약 25m, 북동측 약 20m, 북서측 약 25m의 포장도로와 접하며, 단지 내 도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 소래논현지구 지구단위계획구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 도시관리계획 입안 관련 사항이 기재돼 있습니다. 공시지가는 4,284,000원/㎡입니다.
- 환금성. 644세대 단지로 동일 면적 실거래가 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세가 -4.6%이고 거래가격에 차이가 있어, 향후 매각가격과 매각기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 최우선 확인. 매각물건명세서에 기재된 별도등기와 토지 등기부를 직접 대조해 지상권 설정 목적·범위·기간·권리자 및 매각 후 존속 여부를 확인하세요. 확인되지 않으면 입찰가 산정보다 권리분석 보완이 우선입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 6-1번의 등록 상태, 임대의무기간과 경매 후 관련 의무를 관할기관 및 관련 서류에서 확인하세요.
- 임차인·점유 확인. 김은정은 대항력이 없는 후순위 임차권자로 분석되지만, 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재의 실제 점유상태나 명도 필요 여부를 확정할 수는 없습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.01.15 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐으므로 배당권자 및 실제 피담보채권액을 최신 기록으로 확인하세요.
- 조세채권 확인. 해운대세무서 관련 국가 압류와 남동구 압류가 존재하므로, 등기상 말소 여부뿐 아니라 당해세·법정기일 등 실제 배당순위에 영향을 주는 사항을 살펴보세요.
- 시세 하락 반영. 전체 실거래 평균 535,833,333원보다 최근 12개월 평균 529,444,444원과 최신 거래 535,000,000원을 우선 참고하세요. 최근 추세 -4.6%를 반영하고 층·향·내부 상태도 비교해야 합니다.
- 관리비·실내 상태. 공용부분 관리비 체납 가능성, 실내 수선비와 실제 인도에 필요한 비용을 확인하세요.
- 경매기록 최종 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지 등기부와 최신 매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 권리는 조건부”
이 사건은 감정가 586,000,000원에서 최저가 287,140,000원까지 내려온 아파트입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 529,444,444원과 비교하면 54.2%에 해당하는 가격으로, 추가 조사에 들어갈 이유는 충분합니다. 그러나 시장이 -4.6% 하락 추세에 있고, 이미 2회 유찰됐다는 점을 동시에 고려해야 합니다.
임차인 김은정의 보증금 294,000,000원은 대항력이 없는 후순위 임차권이므로 매수인이 승계하지 않는 것으로 분석됩니다. 이 부분만 보면 권리 부담은 비교적 단순합니다. 하지만 명세서에 인수권리로 적시된 토지 별도등기 지상권과 민간임대주택등기에 대한 확인이 남아 있습니다.
따라서 이 물건의 최종 판단은 “시세 대비 가격 격차는 크지만, 지상권 원본 검토 전에는 입찰 보류”입니다. 토지 권리의 실제 효력이 확인되고 문제가 해소된다면 가격 경쟁력을 다시 평가할 수 있습니다. 반대로 존속하는 권리가 이용·처분가치에 중대한 영향을 준다면 최저가가 낮다는 사실만으로는 투자 적격성을 설명할 수 없습니다. 이번 경매의 승부처는 유찰률이 아니라 토지 권리의 실체입니다.
