인천지방법원 2025타경513770. 남동구 논현동 에코메트로3차더타워 비동 1304호, 아파트 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 배용준이고, 2020.08.04 소유권이전과 같은 날 남천천신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리가 되며, 이후의 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 김은정은 2024.11.27 임차권등기를 마쳤고 보증금은 294,000,000원입니다. 다만 전입신고일 2022.11.15가 말소기준권리일인 2020.08.04 이후이므로 대항력 없음으로 판정됩니다. 따라서 현재 매수인이 그 보증금을 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
가격은 오히려 긍정적입니다. 현재 최저매각가 410,200,000원은 최근 12개월 평균 524,166,666원보다 낮고, 2026.06 최신 거래 500,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균이 과거 6건의 평균이고, 최근 흐름은 -7.0%로 하락 추세입니다. 즉 절대적인 시세 상승형 물건이 아니라, 하락 흐름 속에서 현재 최저가가 어디까지 메리트를 갖는지 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513770 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 비동 13층1304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 본건은 아파트로 이용 중임 |
| 단지 / 준공 | 에코메트로3차더타워 · 644세대 · 2013.11.01. |
| 전용 / 층 | 117.318㎡ · 비동 13층1304호 · 건물 48층 |
| 소유자 | 배용준 |
| 감정가 / 최저가 | 586,000,000원 / 410,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남천천신용협동조합 / 271,806,767원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수는 없다
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은정 | 13층 1304호 117.318㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 294,000,000원 | 없음 | 미상 | 매각소멸 |
김은정은 임대차계약일 2022.10.13, 전입신고일 2022.11.15, 점유개시일 2022.11.15, 확정일자 2022.10.13입니다. 그러나 말소기준권리인 2020.08.04 근저당권보다 뒤에 전입했기 때문에 대항력 없음입니다. 임차권등기는 매각으로 소멸하고, 매수인에게 보증금 294,000,000원이 인수되는 구조도 아닙니다. 임차인은 배당요구도 했으므로 배당절차에서의 배당 여부는 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세 아래
에코메트로3차더타워, 대상면적 117.318㎡와 일치하는 최근 거래입니다. 최근 12개월 거래는 6건이고 최근 12개월 평균은 524,166,666원, 최신 거래는 2026.06의 500,000,000원입니다. 최근 추세는 -7.0%로 이전 거래 대비 하락 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 117.32㎡ | 27 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 117.32㎡ | 27 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 117.32㎡ | 30 | 530,000,000원 |
| 2026.03 | 117.32㎡ | 13 | 525,000,000원 |
| 2025.12 | 117.32㎡ | 35 | 540,000,000원 |
| 2025.11 | 117.32㎡ | 28 | 550,000,000원 |
| 2025.06 | 117.32㎡ | 23 | 555,000,000원 |
| 2025.06 | 117.32㎡ | 7 | 550,000,000원 |
| 2025.04 | 117.32㎡ | 37 | 560,000,000원 |
| 2025.03 | 117.32㎡ | 34 | 559,000,000원 |
| 2025.02 | 117.32㎡ | 20 | 559,000,000원 |
| 2025.02 | 117.32㎡ | 37 | 600,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 524,166,666원 |
현재 최저매각가 410,200,000원은 최근 12개월 평균 524,166,666원의 78.3%이고, 최신 거래 500,000,000원보다도 낮습니다. 반면 최근 추세가 -7.0%이므로 과거 고점 중심의 평균 544,000,000원만 보고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다. 현재 가격은 최근 실거래 기준으로는 분명 낮은 편이지만, 하락 추세를 감안한 보수적 판단이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 410,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,502,000원 |
| 1. 근저당권 · 남천천신용협동조합 | 325,200,000원 | 325,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,498,000원 |
현재 회차 가정에서 근저당권 채권최고액 325,200,000원은 전액 배당되고, 집행비용을 제외한 잔여 78,498,000원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 임차인 최우선변제와 당해세는 미반영되어 실제 잔여는 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 소래포구역 남서측 인근으로 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역이며, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 소래포구역이 소재하여 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 48층 건 내 비동 13층 1304호이며, 위생·급배수·난방·화재탐지·스프링클러·소화전·승강기·지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 주거용 아파트 건부지이며 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 644세대 단지이고 2025.02부터 2026.06까지 대상면적 117.32㎡ 거래가 확인됩니다. 다만 최근 추세는 -7.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격. 최저매각가 410,200,000원은 최근 12개월 평균 524,166,666원과 최신 거래 500,000,000원보다 낮습니다. 최근 실거래 기준의 가격 메리트는 있습니다.
- 하락 추세. 최근 추세가 -7.0%이므로 과거 거래가 600,000,000원에 이르렀다는 사실만으로 현재 시세를 높게 잡지 마세요.
- 임차인. 김은정 보증금 294,000,000원은 대항력 없음으로 매수인 인수 대상이 아닙니다. 다만 배당요구 및 배당 여부는 원본 서류로 확인하세요.
- 별도등기. 토지에 관하여 별도등기 있음(을구 1번 지상권 설정등기)이라는 명시가 있으므로 토지 등기부와 관련 내용을 반드시 확인하세요.
- 민간임대주택. 등기부에 민간임대주택등기가 확인되므로 해당 등록과 임대의무 관련 사항을 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기부·매각물건명세서·감정평가서·실거래 자료를 토대로 한 분석 의견이며, 입찰 전 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “시세 아래지만, 별도등기를 먼저 본다”
이 물건은 1회 유찰 후 최저매각가가 410,200,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 524,166,666원, 최신 거래 500,000,000원보다 낮습니다. 임차권등기가 있어 겉으로는 복잡해 보이지만, 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 최근 추세가 -7.0%이고, 무엇보다 매각물건명세서에 토지에 관한 별도등기가 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순히 “최저가가 시세보다 낮다”가 아니라, 410,200,000원의 가격 메리트가 하락 추세와 토지 별도등기 리스크를 감안하고도 충분한지에 있습니다. 권리상 임차인 인수위험은 낮지만, 토지 등기 확인 없이 응찰하는 것은 피해야 합니다.
