인천지방법원 2025타경34344. 부천시 오정구 여월동 여월라비앙힐스아파트 13층 1302호입니다. 2021년 준공된 24세대 규모의 아파트로, 전용면적은 69.58㎡입니다. 감정가 416,000,000원에서 2회 유찰을 거쳐 최저가가 203,840,000원으로 내려왔습니다. 단순히 최저가만 보면 최근 실거래 평균 356,000,000원보다 크게 저렴해 보입니다. 그러나 이 물건은 최저매각가가 실제 취득비용을 대표하지 않는 대항력 임차인 인수형 경매입니다.
임차인 정현욱은 2022.04.08. 주민등록을 마치고 2022.04.09. 점유를 시작했으며, 확정일자는 2022.03.21.입니다. 말소기준인 2022.12.16. 국민건강보험공단 압류보다 전입·점유가 앞섭니다. 등기부에는 보증금 463,000,000원의 주택임차권도 등기되어 있습니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.
따라서 입찰가격을 낮추더라도 배당받지 못하는 보증금이 증가합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담이 약 4.67억이고, 추가 유찰 시에도 약 4.65억 수준입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄되는 구조이므로 최저가 할인율을 투자수익으로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34344 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 9-27 여월라비앙힐스아파트 13층 1302호 도로명: 경기도 부천시 오정구 성곡로28번길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 69.58㎡ · 지하 1층/지상 13층 중 13층 |
| 건물 / 세대 | 철근콘크리트구조 · 2021.04.27. 준공 · 24세대 |
| 소유자 | 강찬호 (2022.04.22. 소유권이전등기) |
| 감정가 | 416,000,000원 |
| 최저매각가 | 203,840,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 정현욱 / 463,782,605원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.16. 갑구 4번 국민건강보험공단 압류 |
| 임차인 | 정현욱 1명 · 보증금 463,000,000원 · 대항력 있음 · 우선변제권 있음 |
| 예상 인수액 | 262,813,760원 (현재 최저가 배당 가정) |
| 실질취득 부담 | 466,653,760원 (낙찰가 + 예상 보증금 인수액) |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력
2021.06.02. 설정된 부천중앙새마을금고의 채권최고액 5,115,000,000원 근저당권은 공동담보 관련 등기로, 2022.04.08. 일부포기에 의한 말소 기록이 있고 등기상 이미 말소된 권리로 정리되어 있습니다. 현재 존속하는 선순위 근저당 채무 51.15억 원을 매수인이 추가 인수하는 것으로 계산하지 않습니다.
갑구 3번 부천시 압류는 2022.09.22. 등기되어 말소기준보다 앞서 있었지만, 2023.02.09. 해제로 말소되었습니다. 현존하는 말소기준권리는 갑구 4번 국민건강보험공단 압류입니다. 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상이나, 정현욱 임차보증금의 미배당분은 별도로 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 4.63억의 실질 인수
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 및 인수 |
|---|---|---|---|
| 정현욱 건물의 전부 · 주거 |
전입 2022.04.08. 확정 2022.03.21. 점유 2022.04.09. |
463,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
미배당 보증금 인수 예상 262,813,760원 |
실제 임차인 1명. 정현욱은 임차권등기권자이자 강제경매 신청채권자로 확인됩니다. 동일인의 임차보증금과 경매 청구액을 서로 독립된 추가 인수채무로 중복 계산하지 않습니다.
| 임대차계약일 | 2022.03.24. |
|---|---|
| 주민등록일 | 2022.04.08. |
| 점유개시일 | 2022.04.09. |
| 확정일자 | 2022.03.21. |
| 임차권등기 | 2024.05.16. · 을구 3번 · 보증금 463,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.05.16. |
| 대항력 | 있음 · 말소기준 이전 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 매수인 승계 | 보증금 미배당 잔액 인수 |
③ 배당이 끝나도 남는 보증금 — 인수액 계산
현재 최저매각가 203,840,000원에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 나머지를 정현욱의 임차보증금에 배당하는 시나리오입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치이며 실제 배당은 세금·배당순위·비용 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,653,760원 |
| 1. 임차인 정현욱 보증금 | 463,000,000원 | 200,186,240원 |
| 2. 서울보증보험 가압류 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 우리금융캐피탈 가압류 | 38,837,085원 | 0원 |
| 4. 정현욱 경매개시결정 청구 | 463,782,605원 | 0원 |
| 5. 엠메이드대부 가압류 | 4,214,886원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 203,840,000원 |
경매개시결정의 청구액은 임차인 정현욱과 동일인 관련 채권입니다. 위 표는 제공된 배당 시뮬레이션의 항목별 예상배당이며, 동일 채권의 경제적 중복 가능성이 있어 각 청구금액을 별도 인수채무로 단순 합산해서는 안 됩니다. 국세·지방세 당해세, 최우선변제 등은 배당 가정에 반영되지 않았습니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 입찰가가 내려가도 총액은 거의 같다
이 사건은 추가 유찰을 기다린다고 실질취득 부담이 낙찰가만큼 감소하는 구조가 아닙니다. 임차보증금이 매각대금보다 크고 미배당분 인수 조건이 유지되므로, 낙찰가 하락 → 임차인 배당 감소 → 매수인 인수액 증가가 동시에 발생합니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
203,840,000원 | 262,813,760원 | 466,653,760원 |
| 3회 유찰 가정 감정가 약 34% |
142,688,000원 | 323,109,632원 | 465,797,632원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 약 24% |
99,881,600원 | 365,316,269원 | 465,197,869원 |
실질취득 = 각 회차의 매각가 + 예상 미배당 보증금 인수액. 세금·기타 비용 및 실제 배당 결과에 따라 금액은 달라질 수 있습니다. 추가 유찰 회차는 확정된 매각가격이 아닌 가정입니다.
⑤ 시세 비교 — 실질취득이 최근 평균보다 1.11억 높다
여월라비앙힐스 동일 전용면적 69.58㎡의 확인된 실거래는 다음과 같습니다. 거래 표본은 4건이며, 최신 확인 거래는 2025년 3월입니다. 과거 거래만으로 현재 시세를 확정하기 어렵다는 한계도 함께 고려해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 69.58㎡ | 3층 | 355,000,000원 |
| 2024.08 | 69.58㎡ | 13층 | 350,000,000원 |
| 2024.07 | 69.58㎡ | 4층 | 363,000,000원 |
| 2024.01 | 69.58㎡ | 5층 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | 69.58㎡ | 3건 | 356,000,000원 |
| 전체 실거래 평균 | 367,000,000원 (4건) |
|---|---|
| 최근 12개월 집계 평균 | 356,000,000원 (3건) |
| 최신 확인 거래 | 355,000,000원 (2025.03 · 3층) |
| 실거래 가격 추세 | -11.0% · 최근 거래가격 하락 추세 |
| 최저가 / 최근 평균 | 57.3% (보증금 인수 제외 시) |
| 실질취득 / 최근 평균 | 약 131.1% |
| 실질취득 / 최신 거래 | 약 131.5% |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 단지 경매 낙찰률 | 0.0% (집계 기준) |
최저가 203,840,000원은 최근 실거래 평균의 57.3%지만, 그 수치는 인수액을 포함하지 않은 명목상 비율일 뿐입니다. 실제 비교 대상인 실질취득 466,653,760원은 최근 12개월 집계 평균 356,000,000원보다 110,653,760원 높습니다. 최신 확인 거래 355,000,000원과 비교해도 크게 비쌉니다.
전체 거래 평균 367,000,000원에는 2024년 1월의 400,000,000원 거래가 포함됩니다. 과거 고가 거래가 전체 평균을 높일 수 있으므로 가격 매력 판단은 최근 12개월 집계 평균 356,000,000원과 최신 거래 355,000,000원을 우선합니다. 특히 확인된 가격 추세가 -11.0%로 하락했다는 점은 고가 인수 위험을 더욱 키웁니다.
⑥ 세금 압류와 배당 변동 위험
등기에는 국민건강보험공단과 부천시, 인천광역시부평구 등의 압류가 여러 건 확인됩니다. 매각으로 말소되는 압류가 있더라도 실제 배당에서 조세채권의 법정 우선순위와 당해세 해당 여부는 별도로 검토해야 합니다. 집행비용 외에 선순위 배당이 발생하면 임차인의 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 증가할 수 있습니다.
| 등기일 | 권리자 | 권리 내용 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 2022.09.22. | 부천시 | 갑구 3번 압류 | 2023.02.09. 해제·말소 |
| 2022.12.16. | 국민건강보험공단 | 갑구 4번 압류 | 말소기준권리 |
| 2023.04.07. | 국민건강보험공단 | 갑구 6번 압류 | 매각으로 말소 예정 |
| 2024.02.27. | 부천시 | 갑구 8번 압류 | 매각으로 말소 예정 |
| 2024.08.30. | 부천시 | 갑구 9번 압류 | 매각으로 말소 예정 |
| 2025.12.10. | 인천광역시부평구 | 갑구 13번 압류 | 매각으로 말소 예정 |
| 2026.02.27. | 부천시 | 갑구 14번 압류 | 매각으로 말소 예정 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 오정구 여월동 성곡동 행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택 및 일부 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2021.04.27. 준공된 철근콘크리트구조 지하 1층/지상 13층 건물입니다. 도시가스보일러 난방, 위생·상하수도 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등 지정사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 유의사항. 외국인 등 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다. 해당 기간은 매각기일보다 앞서 종료되므로 후속 지정 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 24세대의 소규모 아파트로 거래 표본이 4건에 불과합니다. 확인된 최근 가격 추세는 -11.0%이며 단지 경매 평균 유찰은 2.0회입니다. 집계 낙찰률도 0.0%로 나타나므로 매각 사례가 충분히 확보된 단지와 같은 환금성을 기대하기는 어렵습니다.
⑧ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 203,840,000원이 아니라 예상 인수보증금을 더한 466,653,760원을 기본 취득부담으로 평가해야 합니다.
- 매각물건명세서의 인수 조건. 을구 3번 임차권등기와 관련하여 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 문구를 최신 명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임차인 권리 및 점유관계. 정현욱의 전입·점유·확정일자, 보증금 지급 사실과 계약의 진정성, 경매 신청채권과 임차보증금의 관계를 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다고 현재 점유상황까지 단정할 수는 없습니다.
- 세금·배당. 국민건강보험공단 및 지방자치단체 압류와 관련한 조세 교부청구, 법정기일, 당해세 여부, 임차보증금보다 우선하는 채권을 검토해야 합니다.
- 추가 유찰의 실익. 3회 유찰 가정에서도 실질취득은 465,797,632원, 4회 유찰 가정에서도 465,197,869원입니다. 단순한 추가 유찰을 가격 개선의 충분조건으로 보지 않아야 합니다.
- 최신 시세. 확인된 최신 거래는 2025.03.의 355,000,000원입니다. 거래 시점이 매각기일과 떨어져 있고 소규모 단지이므로 실제 입찰 전 최근 매매사례와 매물을 다시 대조해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 현재 점유자와 명도 가능성, 보증금 정산·반환 절차, 미납 관리비 및 기타 취득비용을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰가, 그러나 반값 아파트는 아니다”
여월라비앙힐스 1302호의 핵심은 간단합니다. 낙찰가격이 저렴해질수록 임차인에게 배당되지 않는 보증금이 커진다는 것입니다. 감정가 416,000,000원이 203,840,000원까지 내려온 사실만으로는 투자 매력을 판단할 수 없습니다. 현재 가정에서 매수인이 부담할 실질취득 비용은 466,653,760원으로, 최근 실거래 평균 356,000,000원을 크게 초과합니다.
특히 말소기준 이전의 전입·점유를 가진 임차인 정현욱의 463,000,000원 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 추가 유찰을 거쳐도 실질취득은 4.65억 원 안팎으로 유지되며, 하락 추세의 최근 시세와 괴리가 큽니다.
결론은 입찰 보류 및 인수조건 재검토입니다. 권리분석상 미배당 보증금 인수가 해소되거나 실질취득 부담을 근본적으로 낮출 수 있는 법적·사실적 근거가 확인되지 않는 한, 낮은 최저가를 이유로 입찰하는 것은 위험합니다. 이 사건은 낙찰가보다 인수할 보증금을 먼저 계산해야 하는 경매입니다.
