인천지방법원 2025타경34344. 부천시 오정구 여월동 ‘여월라비앙힐스’ 13층 1302호, 전용 69.58㎡ 아파트입니다. 겉으로는 감정가 416,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 291,200,000원으로 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가격만 보고 할인율을 계산하면 판단이 뒤집힙니다. 임차인 정현욱은 2022.04.08. 전입했고 확정일자는 2022.03.21., 점유개시는 2022.04.09.입니다. 말소기준권리는 2022.12.16. 국민건강보험공단 압류이므로 임차인의 전입이 훨씬 빠릅니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 회차에서 임차인에게 예상되는 배당은 286,323,200원이고, 보증금 463,000,000원 중 176,676,800원이 남습니다. 따라서 최저가 291,200,000원에 낙찰받는다고 가정하면 매수인의 실질취득 부담은 467,876,800원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 커지는 구조이므로, 총부담은 임차보증금 463,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34344 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 9-27 여월라비앙힐스아파트 13층1302호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 성곡로28번길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 69.58㎡ · 지하1층/지상13층 건물의 13층 |
| 소유자 | 강찬호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 416,000,000원 / 291,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정현욱 / 463,782,605원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 단지 | 여월라비앙힐스 · 24세대 · 2021.04.27. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기상 2021.06.02. 부천중앙새마을금고 근저당권은 채권최고액 5,115,000,000원이었지만 2022.04.08. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 2022.09.22. 부천시 압류도 2023.02.09. 해제돼 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 말소기준은 데이터에 선언된 2022.12.16. 국민건강보험공단 압류입니다.
문제는 임차인 정현욱의 전입이 2022.04.08.이라는 점입니다. 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받습니다. 그러나 낙찰대금으로 보증금 463,000,000원을 전액 변제할 수 없으면 그 미배당 잔액을 매수인이 부담합니다. 2024.05.16.에는 보증금 463,000,000원의 주택임차권등기도 마쳐져 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정현욱 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 463,000,000원 | 2022.04.08 / 2022.03.21 | 배당요구 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 없음 | 176,676,800원 |
② 시세 비교 — 최저가 81.8%라는 숫자의 함정
여월라비앙힐스 전용 69.58㎡ 실거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 367,000,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 356,000,000원, 최신 거래 355,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 추세 -11.0%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 69.58㎡ | 3 | 355,000,000원 |
| 2024.08 | 69.58㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 2024.07 | 69.58㎡ | 4 | 363,000,000원 |
| 2024.01 | 69.58㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.58㎡ | 3건 | 356,000,000원 |
최저가 291,200,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 81.8%입니다. 그러나 이 비율은 대항력 임차인의 인수액을 제외한 숫자입니다. 현재 회차 실질취득은 467,876,800원으로, 최근 12개월 평균 356,000,000원과 최신 거래 355,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 이 사건을 “시세보다 18.2% 싸다”고 해석해서는 안 됩니다. 가격 메리트 판단 기준은 291,200,000원이 아니라 실질취득 467,876,800원입니다.
③ 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 291,200,000원 | 176,676,800원 | 467,876,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 203,840,000원 | 262,813,760원 | 466,653,760원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 142,688,000원 | 323,109,632원 | 465,797,632원 |
낙찰가가 291,200,000원에서 203,840,000원, 다시 142,688,000원으로 낮아질수록 매수인이 떠안을 임차보증금 잔액은 176,676,800원에서 262,813,760원, 323,109,632원으로 커집니다. 그 결과 실질취득은 각각 467,876,800원, 466,653,760원, 465,797,632원으로 임차보증금 463,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 이 구조에서는 유찰 그 자체가 가격 메리트를 만들지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 291,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,876,800원 |
| 1. 임차인 정현욱 보증금 | 463,000,000원 | 286,323,200원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 가압류 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 우리금융캐피탈 주식회사 가압류 | 38,837,085원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 정현욱 | 463,782,605원 | 0원 |
| 5. 엠메이드대부 유한회사 가압류 | 4,214,886원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 4,876,800원을 제외한 286,323,200원이 임차인 보증금에 배당되고, 미변제 보증금 176,676,800원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 7건이 있으며, 당해세 해당 시 우선 차감으로 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지하1층/지상13층 건물입니다.
- 입지. 성곡동 행정복지센터 북서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택과 일부 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 도시가스보일러 난방, 위생·상하수도·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,972,000원/㎡, 토지면적은 845.1㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 24세대 단지이며 확인된 동일 면적 실거래는 4건입니다. 최신 확인 거래는 2025.03. 355,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 최저가 291,200,000원에 인수 176,676,800원을 더한 467,876,800원을 가격 판단의 출발점으로 보세요.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 커져 실질취득은 466,653,760원·465,797,632원 수준입니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 정현욱과 강제경매 채권자 정현욱의 동일성, 임대차계약일 2022.03.24., 전입 2022.04.08., 점유개시 2022.04.09., 보증금 지급관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 인수조항 확인. 배당에서 463,000,000원 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 문구를 반드시 재확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 임차인 배당 및 인수액을 정밀하게 계산할 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 356,000,000원, 최신 거래 355,000,000원, 최근 대비 이전 추세 -11.0%를 기준으로 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “463,000,000원 보증금”이 중요하다
이 물건의 최저가는 감정가 416,000,000원의 70%인 291,200,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 356,000,000원보다 낮습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 463,000,000원이고, 현재 회차에서 예상되는 미배당 인수액이 176,676,800원입니다. 결과적으로 실질취득은 467,876,800원으로 최근 시세를 웃돕니다.
더 유찰돼도 구조는 달라지지 않습니다. 낙찰가는 내려가지만 미배당 보증금이 늘어 총부담은 463,000,000원 부근에 묶입니다. 여기에 최근 거래 추세가 -11.0%이고, 세금 압류와 임차인·경매채권자 동일인 확인이라는 추가 점검사항도 있습니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐느냐”가 아니라 “보증금 인수까지 포함해 실제 얼마를 부담하느냐”입니다.
