인천지방법원 2025타경34394. 부천역 동측 인근 에코스마트3 18층 1802호, 전용 12.26㎡ 규모의 다세대·도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가는 79,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 55,300,000원입니다. 표면 가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 60,222,222원보다 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 선순위 임차권입니다.

임차권자 한인혜는 2022.02.14 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.01.19입니다. 현재 말소기준은 2025.09.04 강제경매개시결정이므로 전입·점유가 훨씬 앞섭니다. 등기된 임차보증금은 100,000,000원이며, 2022.01.18 및 2024.02.28 계약에 같은 보증금이 반복 기재돼 있습니다. 실제 임차인은 1명이고 이를 200,000,000원으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권

2014.09.03 설정된 신한은행 근저당권 48,000,000원은 2022.02.24 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 담보권이 없어 이 사건에서는 2025.09.04 강제경매개시결정이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 그러나 한인혜의 전입·점유는 2022.02.14이고 임차권등기는 2025.02.27이므로, 제공된 권리판정에서도 말소기준권리 이전의 대항력 있는 임차권으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

한인혜는 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 우선변제를 받는다는 사실과 미배당 보증금이 사라진다는 것은 같은 뜻이 아닙니다. 현재 55,300,000원 매각가 가정에서 신청채권자 한인혜에게 배당되는 금액은 53,904,600원이고 46,095,400원이 미배당입니다. 매각물건명세서의 인수 문구와 결합하면 이 잔액이 매수인 승계 위험이 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가 91.8%보다 ‘실질취득 ≈ 1억’이 중요하다

에코스마트3의 최근 거래를 보면 전체 평균은 60,333,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 60,222,222원과 최신 거래 55,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 흐름도 이전 기간 대비 -0.7%로 하락 방향입니다.

현재 최저가 55,300,000원만 보면 최근 12개월 평균의 91.8%라서 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큽니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 않는 보증금이 늘어나므로 매수인의 실질취득 부담은 보증금 약 100,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 최신 거래 55,000,000원, 최근 12개월 평균 60,222,222원, 최고 거래 72,000,000원보다도 실질취득 축이 높습니다. 따라서 이 물건에 “시세보다 저렴하다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.5% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 다만 매각물건명세서의 임차권 인수 문구 때문에 보증금 미변제 잔액에 대한 매수인 승계 위험은 별도로 봐야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)

• 입지. 전철 1호선 부천역 동측 인근이며 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용. 전용 12.26㎡의 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 19층이며 사용승인일은 2014.06.27입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구이며 소로3류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
• 환금성. 에코스마트3는 91세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.4회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 시세 추세도 -0.7%로 하락 방향이라 유찰이 늘어도 실질취득 메리트가 자동으로 생긴다고 보기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 인수 포함 금액으로 판단. 55,300,000원만 시세와 비교하지 말고 대항력 임차보증금 미배당 잔액까지 반영해야 합니다.
• 임차권 원인관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 모두 한인혜입니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성이라는 경고가 있으므로 임대차계약·보증금 지급관계·강제경매 채권의 원인을 확인해야 합니다.
• 임차권등기 내용 확인. 임차보증금은 100,000,000원이며 2022.01.18과 2024.02.28 계약이 함께 기재돼 있습니다. 동일 임차인의 갱신·재계약 기재를 중복 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
• 배당과 인수를 분리해 확인. 우선변제를 받아도 보증금 전액이 변제되지 않는다면 매각물건명세서 문구에 따라 잔액 승계가 남습니다.
• 최근 실거래 우선. 전체 평균 60,333,333원보다 최근 12개월 평균 60,222,222원·최신 거래 55,000,000원·최근 추세 -0.7%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.

맺으며 — “55,300,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 사건은 1회 유찰로 최저가가 55,300,000원까지 내려와 겉으로는 최근 시세보다 낮아 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 한인혜의 보증금 100,000,000원이 있고, 매각물건명세서에는 배당되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 배당가정에서도 46,095,400원이 미배당이며, 추가 유찰 시 낙찰가는 낮아져도 미배당 잔액은 더 커집니다.

그래서 이 물건의 기준 가격은 최저가가 아닙니다. 실질취득은 약 100,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 이는 최신 거래 55,000,000원, 최근 12개월 평균 60,222,222원, 최근 거래 최고 72,000,000원보다 높습니다. 여기에 최근 가격 추세 -0.7%, 경매 평균 유찰 3.4회, 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 최저가 할인은 크지만, 실질취득 가격 메리트는 없고 임차권 확인 부담은 큽니다. 이 사건은 “얼마나 더 유찰되느냐”보다 임차권과 보증금 승계가 실제로 해소될 수 있는지가 먼저 확인돼야 하는 물건입니다.