508,200,000원
인천지방법원 2025타경514177. 송도자이하버뷰1단지 103동 20층 2001호에 관한 경매지만, 등기와 매각조건을 먼저 보면 일반적인 한 세대 전체 매각과 구조가 다릅니다. 현재 소유자는 김만식 2분의 1, 서연경 2분의 1이고, 경매개시결정은 김만식 지분에 대해 내려졌습니다. 매각물건명세서 비고 역시 지분매각임을 명시합니다. 낙찰자는 아파트 전체를 단독 취득하는 것이 아니라 서연경과 공유관계가 되는 구조입니다.
말소기준권리는 2022.08.19. 설정된 이근병의 김만식 지분 전부 근저당권 200,000,000원입니다. 이후 김만식 지분에 들어온 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 권리분석의 핵심 위험은 후순위 등기가 아니라 2020.02.25 전입한 김선영입니다. 전입일이 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이 리포트에서는 대항력 ‘있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514177 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 19-6 송도자이하버뷰1단지아파트 103동 20층 2001호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 147.655㎡ · 27층 건물 내 20층 |
| 소유관계 | 김만식 2분의 1 · 서연경 2분의 1 |
| 매각대상 | 김만식 지분 매각 |
| 감정가 / 최저가 | 726,000,000원 / 508,200,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 최왕재 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2011.02.23 |
| 단지규모 | 546세대 |
① 권리 흐름 — 후순위보다 ‘지분·임차인’이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선영 | 2020.02.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
등기부에는 과거 우리은행 근저당권과 이미숙 전세권 등이 있었지만 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.08.19 이근병 근저당권입니다. 그 뒤 2025.11.27 강제경매개시결정, 2026.07.15 두 건의 가압류가 김만식 지분에 추가됐고 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 36.5%를 ‘64% 할인’으로 읽으면 안 된다
송도자이하버뷰1단지 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 평균은 1,392,500,000원, 최신 거래는 2026.06 1,240,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -3.9%로 하락 추세가 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 148.61㎡ | 9 | 1,240,000,000원 |
| 2026.06 | 147.66㎡ | 17 | 1,490,000,000원 |
| 2025.10 | 144.36㎡ | 26 | 1,420,000,000원 |
| 2025.10 | 148.61㎡ | 12 | 1,420,000,000원 |
| 2024.08 | 135.66㎡ | 20 | 1,580,000,000원 |
| 2024.08 | 148.61㎡ | 11 | 1,477,000,000원 |
| 2024.07 | 135.66㎡ | 38 | 1,680,000,000원 |
| 2024.06 | 148.61㎡ | 6 | 1,230,000,000원 |
| 2024.05 | 148.61㎡ | 6 | 1,400,000,000원 |
| 2024.03 | 147.66㎡ | 12 | 1,680,000,000원 |
| 2023.05 | 148.61㎡ | 10 | 1,270,000,000원 |
| 2023.05 | 148.61㎡ | 10 | 1,270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 1,392,500,000원 |
데이터상 최저가 508,200,000원은 최근 12개월 평균의 36.5%로 표시됩니다. 하지만 이 수치는 지분 2분의 1 경매가격과 아파트 전체 실거래가격을 직접 나눈 비율입니다. 비교 대상의 범위가 다르기 때문에 36.5%만 보고 “시세의 3분의 1 가격” 또는 “매우 싸다”고 판단할 수 없습니다. 전체 호 실거래는 1,240,000,000원~1,490,000,000원 수준의 최근 거래가 확인되고, 최근 추세도 -3.9%이므로 가격 판단은 지분 특유의 환금성과 임차관계까지 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 508,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,482,000원 |
| 2. 근저당 · 이근병 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 최왕재 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금의관리기관 | 59,850,000원 | 59,850,000원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금의 관리기관 | 92,150,000원 | 92,150,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,718,000원 |
508,200,000원 매각 가정 배당모델에서는 기재 채권 452,000,000원이 전액 배당되고 48,718,000원이 남습니다. 다만 이 배당모델의 매수인 인수 0원 표시는 김선영의 미상 보증금을 확정한 결과가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 모델이므로 실제 배당 및 인수관계는 원본 서류 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 508,200,000원 | 452,000,000원 | 0원 | 48,718,000원 |
| 2회 유찰 · 49% | 355,740,000원 | 349,959,640원 | 102,040,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 249,017,999원 | 244,731,747원 | 207,268,253원 | 0원 |
현재 회차에서는 데이터상 기재 채권이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시 미배당액은 102,040,360원, 3회 유찰 시 207,268,253원으로 커집니다. 다만 이 숫자 역시 김선영의 실제 보증금 인수 여부를 확정하는 자료는 아닙니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되는 경우에는 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당·인수관계가 달라질 수 있으므로, 낮은 최저가 자체를 곧바로 실질취득가 하락으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 남서측 인근. 아파트단지·학교·공원·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 센트럴파크역(인천 1호선)이 있습니다.
- 이용. 27층 건물 내 20층 2001호로, 감정요항상 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 열병합 발전에 의한 지역난방, 화재탐지·소화, 승강기, 주차장 시설이 구비돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당합니다. 감정요항에는 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 31,314㎡, 지목 대, 공시지가 2,885,000원/㎡이며 대체로 평탄한 정방형 아파트 건부지입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위부터 확인. 이번 매각은 김만식 지분입니다. 낙찰 후 아파트 한 세대의 단독소유자가 되는 구조가 아닙니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 1회 우선매수신고 가능 조건을 매각기일 직전까지 다시 확인해야 합니다.
- 김선영 임대차 원본 확인. 2020.02.25 전입은 말소기준 2022.08.19보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 반드시 보완 확인해야 합니다.
- 인수 0원으로 예단 금지. 배당 시뮬레이션의 0원은 미상 보증금까지 해소됐다는 뜻이 아닙니다.
- 실거래 비교 범위 주의. 최저가 508,200,000원은 지분가격이고 실거래 1,392,500,000원은 전체 호 기준입니다. 36.5%라는 단순 비율을 할인율로 사용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -3.9%이고 최신 거래는 1,240,000,000원입니다. 전체 평균 1,429,750,000원보다 최근 구간을 우선해 시장을 봐야 합니다.
- 지분 환금성. 공유지분은 전체 호 매매와 거래 구조가 다르므로 단지의 일반 실거래 유동성을 그대로 적용하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 아파트”가 아니라 “복합 리스크가 있는 지분”
표면 숫자만 보면 감정가 726,000,000원에서 한 번 유찰돼 508,200,000원까지 내려왔고, 전체 호 최근 12개월 실거래 평균은 1,392,500,000원이니 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 두 가격은 애초에 같은 권리 범위를 비교한 숫자가 아닙니다.
이 사건의 본질은 김만식 지분 2분의 1만 매각된다는 점, 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있다는 점, 그리고 김선영의 전입일이 말소기준권리보다 빠른데 보증금과 확정일자가 미상이라는 점입니다. 최근 시세 추세도 -3.9%로 하락 방향입니다. 따라서 결론은 “가격 숫자는 낮지만 권리와 환금성 확인 전에는 저가매수로 볼 수 없다”입니다. 이 물건은 최저가보다 먼저 지분 구조와 임차인 실질 인수액을 확정하는 것이 승부처입니다.
