인천지방법원 2025타경34449. 김포시 고촌읍 루체스타라펠리체 1동 9층 903호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 이지수는 2021.03.15. 거래가 201,940,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.11.13. 조민희의 가압류 267,000,000원입니다.
문제는 말소기준보다 훨씬 앞선 임차관계입니다. 민보연은 2021.03.15. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 따라서 말소기준인 2023.11.13.보다 선순위이고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 “보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34449 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1065 루체스타라펠리체 1동 9층903호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 12층 내 9층 903호 |
| 소유자 | 이지수 · 2021.03.15. 거래가 201,940,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 217,794,953원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준 | 2023.11.13. 갑구 5번 가압류 · 조민희 · 267,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2023.11.13. 가압류 이후의 서울보증보험주식회사 가압류, 서울특별시 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.09.25. 등기된 민보연의 임차권등기 자체도 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 2021.03.15. 전입·점유와 확정일자에 기초한 대항력 때문에 미배당 보증금은 매수인에게 넘어옵니다. 즉 등기가 지워지는 것과 보증금 인수위험이 없어지는 것은 별개입니다.
② 임차인 분석 — 실제 부담을 만드는 사람은 민보연
| 성명 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 민보연 | 2021.03.15. | 2021.03.15. | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
| 이건우 | 2025.02.21. | 2022.12.22. | 미상 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 허유 | 2025.09.17. | 2022.12.22. | 미상 | 대항력 없음 승계 아님 |
이건우와 허유는 전입일이 말소기준권리인 2023.11.13.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 민보연은 2021.03.15. 전입·점유·확정일자를 갖춘 선순위 임차인으로, 배당요구도 2024.09.25. 이루어졌습니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
이 물건의 가장 중요한 특징입니다. 낙찰가가 내려갈수록 선순위 임차인에게 배당되는 돈이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 커집니다. 그래서 최저가 하락 = 실질취득가 하락으로 곧장 이어지지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 156,800,000원 | 46,195,200원 | 202,995,200원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 109,760,000원 | 92,576,640원 | 202,336,640원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 76,832,000원 | 124,950,976원 | 201,782,976원 |
현재 회차의 실질취득은 202,995,200원, 2회 유찰 시 202,336,640원, 3회 유찰 시에도 201,782,976원입니다. 최저매각가 자체는 156,800,000원에서 109,760,000원, 76,832,000원으로 내려가지만 인수액은 46,195,200원에서 92,576,640원, 124,950,976원으로 증가합니다. 이 때문에 최저가 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,995,200원 |
| 1. 임차인 민보연 보증금 | 200,000,000원 | 153,804,800원 |
| 2. 가압류 · 조민희 | 267,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 217,794,953원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 민보연의 우선변제에 전부 사용됩니다. 민보연 보증금의 미배당액 46,195,200원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 12층 건물의 9층 903호입니다.
- 입지. 김포시 고촌읍 행정복지센터 서측 인근에 위치하고, 주위는 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 사다리형 토지로 업무시설 및 제1·2종 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북동측·북서측·남서측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 고도지구, 중심지미관지구, 성장관리권역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 4,497,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득 확인. 현재 최저가 156,800,000원에 인수 46,195,200원을 더한 202,995,200원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 낙찰가 109,760,000원이어도 인수액이 92,576,640원으로 늘어 실질취득은 202,336,640원입니다.
- 임차보증금 원본 대조. 임차권등기에는 200,000,000원 외에 재계약금액 및 미반환액 210,000,000원 기재가 함께 있으므로 최종 인수범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 후순위 점유자 확인. 이건우와 허유는 대항력 없음으로 판정돼 있으나 보증금은 미상입니다.
- 민간임대주택 부기 확인. 2021.03.13. 민간임대주택 등록에 관한 부기등기가 존재합니다.
- 배당변수 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 보증금·점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “약 2억 실질취득”을 보라
이 사건은 표면적으로 감정가 224,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저매각가가 156,800,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 민보연의 선순위 보증금 200,000,000원 때문에 현재 회차 매수인 인수액이 46,195,200원 발생하고, 실질취득은 202,995,200원이 됩니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득 202,336,640원, 3회 유찰 시 201,782,976원입니다. 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커지는 전형적인 대항력 임차인 인수형이기 때문입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “감정가에서 몇 % 떨어졌는가”가 아니라 미배당 보증금을 포함해 실제로 얼마를 부담하게 되는가입니다.
