인천지방법원 2025타경34449. 김포시 고촌읍 신곡리에 있는 루체스타라펠리체 제1동 9층 903호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 겉으로 드러나는 숫자는 매력적입니다. 감정가 224,000,000원에서 두 번 유찰돼 109,760,000원까지 내려왔으니, 처음 보는 사람에게는 상당히 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 이 물건에서는 최저매각가보다 임차권의 선후관계가 훨씬 중요합니다.

민보연은 2021.03.15 전입·점유 및 확정일자를 갖춘 임차권자로, 말소기준인 2023.11.13 조민희 가압류보다 앞선 임차관계입니다. 매각물건명세서에는 임차권등기가 존재하고 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 즉, 등기부상 임차권등기가 매각으로 말소되는 것과 임차보증금 반환채무가 모두 사라지는 것은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

이 사건의 말소기준권리는 2023.11.13 접수된 조민희의 가압류입니다. 이후의 서울보증보험 가압류, 서울특별시 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 설정됐다가 이미 말소된 임동모의 가처분도 현재 인수 대상 권리로 보지 않습니다.

문제는 을구 1번 민보연의 주택임차권입니다. 임차권등기의 접수일은 2024.09.25로 말소기준보다 늦지만, 그 임차권에 기재된 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.03.15입니다. 대항력 판단은 임차권등기일만 보지 않고 선행 임차관계의 요건을 함께 검토해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 확인 대상 3명

확인되는 임차인·전입자는 민보연, 이건우, 허유의 3명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고자는 없으므로 별도의 보증기관을 실제 임차인으로 더하거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 다만 각 전입자의 실제 점유관계와 계약상 지위는 구분해 조사해야 합니다.

이건우·허유의 현재 확인된 전입일은 말소기준권리 이후이므로 해당 전입일만으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 보증금과 실제 계약관계가 확인되지 않았고, 기재된 확정일자가 전입일보다 앞서 있어 기존 임차관계와의 연관 여부 등은 추가 조사가 필요합니다.

③ 실질취득 — 최저가가 내려가도 총부담은 약 2억

현재 최저매각가에서 민보연에게 예상되는 배당액은 107,423,360원입니다. 배당 계산에 적용된 보증금 200,000,000원에서 이를 차감한 92,576,640원이 매수인 인수 예상액으로 잡혀 있습니다.

실질취득 = 가정 낙찰가 + 매수인 인수 예상액. 각 회차의 배당·인수 추정치를 그대로 적용한 계산입니다. 집행비용 추정과 원 단위 산정 차이로 금액이 조금씩 달라집니다. 취득세·명도비·체납 관리비 등은 포함하지 않았습니다. 임차권등기에 기재된 재계약·미반환 보증금 210,000,000원의 인정 범위에 따라 부담은 달라질 수 있습니다.

이 물건의 적정가격은 최저가를 기준으로 평가하면 안 됩니다. 실질취득 약 2억 원 수준을 기준으로 주변 오피스텔 실거래 및 매물과 비교해야 합니다. 현재 확인 가능한 비교 거래가격이 없어 시세 대비 저렴한지, 비싼지는 판정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격상 이점을 부여하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)

집행비용 2,336,640원을 먼저 공제하고 나머지 107,423,360원이 민보연에게 배당되는 가정입니다. 다른 채권자에 대한 예상배당은 0원이며, 채권자 청구액 합계 569,794,953원은 미배당으로 표시됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고, 실제 배당순위와 배당액은 배당기일에 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 고촌읍 행정복지센터 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 12층 건물 중 9층 903호입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 실거주용 임차관계가 확인되지만 법정 용도를 아파트로 변경해 판단해서는 안 됩니다.
• 토지·도로. 일반상업지역에 위치하며 3필지 일단의 사다리형 토지입니다. 북동측·북서측·남서측 도로에 접합니다.
• 규제. 공항 고도제한 관련 고도지구와 수평표면·장애물제한표면구역 등 각종 토지이용 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 4,497,000원/㎡로 확인됩니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 업무시설인 오피스텔로서 주거용 아파트와 동일한 가격·환금성 기준을 적용하기 어렵습니다. 동일 용도·유사 규모 거래를 확인해야 하며, 선순위 임차보증금 인수구조는 매각 및 자금조달 측면에서 추가 위험입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 총액 확인. 현재 최저가 109,760,000원 외에 민보연 보증금 인수 예상액 92,576,640원을 더한 202,336,640원을 기본 검토 금액으로 삼아야 합니다.
• 임차보증금 차이 검증. 최초 보증금 200,000,000원과 재계약·미반환 보증금 210,000,000원 중 실제로 인수될 법적 범위를 확인해야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 민보연의 최초 임대차계약일 2021.02.06, 전입·점유·확정일자 2021.03.15, 재계약일 2022.12.22, 임차권등기일 2024.09.25를 원본으로 대조해야 합니다.
• 추가 전입자 조사. 이건우·허유의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 현황, 기존 임차권자와의 관계 및 선순위 권리 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 배당내역 검증. 집행비용과 임차보증금 배당액은 추정치이며, 배당요구·당해세·우선변제 순위에 따른 실제 미배당 인수금액을 검증해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간 및 임대사업자 관련 규정이 경매 매수인에게 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 시세와 환금성. 최저가 49% 자체를 할인 근거로 삼지 말고, 실질취득금액과 인근 유사 오피스텔 최근 실거래를 비교해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자 확인, 인도 및 명도 협의, 미납 관리비 중 승계 가능한 금액을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 자료를 확인하고 필요하면 법률전문가에게 권리분석을 의뢰해야 합니다.

맺으며 — “감정가 49%여도 실질취득은 약 2억”

이 물건의 가장 큰 함정은 최저매각가와 실질취득금액의 차이입니다. 감정가 224,000,000원인 오피스텔의 최저가가 109,760,000원까지 떨어졌지만, 선순위 임차보증금의 미배당액을 고려하면 현재 실질취득은 202,336,640원으로 추정됩니다. 다음 회차로 넘어가 최저가가 더 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득 총액은 크게 줄지 않습니다.

특히 임차권등기에는 재계약·미반환 보증금 210,000,000원이 기재되어 있으므로, 현재 배당 시뮬레이션의 200,000,000원과 법적 인수 범위가 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다. 추가 전입자 두 명의 계약관계도 완전히 확인되지 않았습니다. 비교 가능한 최근 실거래가 없어 실질취득금액이 시세보다 낮다고 판단할 근거도 부족합니다.

결론은 입찰 보류 및 선순위 임차권 재검증입니다. 감정가 대비 높은 할인율만 보고 응찰하기보다는 민보연의 실제 인수 보증금, 다른 전입자의 권리, 그리고 실질취득 기준의 시장가격을 먼저 확인해야 합니다. 이 사건에서는 유찰 횟수보다 매수인에게 남는 보증금이 투자 성패를 결정합니다.