70,000,000원
인천지방법원 2025타경34498. 부천시 원미구 심곡동의 2002년 사용승인 다세대주택 4층 401호입니다. 감정가 100,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 70,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 먼저 성립한 임차보증금 권리입니다. 한국토지주택공사의 주민등록·점유개시일은 2020.03.24, 확정일자는 2020.02.14이고, 말소기준인 이은욱 근저당은 2022.03.30입니다. 따라서 보증금 108,000,000원 중 경매대금에서 받지 못하는 부분이 매수인 인수 위험으로 남습니다.
현재 70,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,660,000원을 먼저 제외한 뒤 임차보증금에 68,340,000원이 배당되고, 부족분은 39,660,000원입니다. 그래서 매수인의 실질취득은 70,000,000원 + 39,660,000원 = 109,660,000원입니다. 2회 유찰 시에도 49,000,000원 + 60,282,000원 = 109,282,000원, 3회 유찰 시에도 34,300,000원 + 74,717,400원 = 109,017,400원으로, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총취득액은 약 1.09억원 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34498 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 445-7 심곡동다세대주택 4층 401호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 장말로333번길 37 |
| 용도 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 33.43㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2002.04.13 |
| 소유자 | 주식회사수성이노베이션 (2020.03.25 소유권이전 · 거래가액 108,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 115,409,095원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차 대항력이 먼저다
말소기준은 2022.03.30 이은욱 근저당권 25,000,000원입니다. 이후의 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정 등은 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차보증금 권리는 다릅니다. 주민등록·점유개시가 2020.03.24로 말소기준보다 앞서고 확정일자도 2020.02.14이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 신고 1건
한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류돼 있어 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명이고, 보증기관 승계·임차권등기 1건의 보증금 108,000,000원만 권리분석 대상으로 봅니다.
| 명의 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 승계 | 건물의 전부 | 108,000,000원 | 2020.03.24 | 2020.02.14 | 대항력 有 우선변제 배당요구 2024.07.10 |
임차권등기는 2024.07.10 접수됐지만, 대항력의 기준이 되는 주민등록·점유개시는 2020.03.24입니다. 따라서 등기 접수일만 보고 후순위 임차권이라고 판단하면 안 됩니다. 보증금 108,000,000원이 전액 변제되지 않는 한 미배당 부분이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
태산리치빌은 8세대 규모이고, 전용 33.43㎡와 면적이 대응되는 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 1월의 96,000,000원 1건이며, 2024년 8월 거래는 58,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 65.5% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 32.8㎡ | 3 | 96,000,000원 |
| 2024.08 | 33.43㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 77,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 96,000,000원 |
최저가 70,000,000원만 떼어 보면 최근 12개월 거래가의 72.9%라 상당히 낮아 보입니다. 그러나 이 물건은 그 방식으로 비교하면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득 109,660,000원은 최근 거래 96,000,000원보다 13,660,000원 높고, 비율로는 114.2%입니다. 즉 경매 최저가 할인은 선순위 보증금 인수가 사실상 상쇄합니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 108,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 근저당 · 이은욱 | 25,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,682,000,000원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 주식회사 | 115,409,095원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 한국토지주택공사 보증금의 예상 미배당액은 39,660,000원입니다. 국세·지방세 압류 4건이 있으며 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70,000,000원 | 39,660,000원 | 109,660,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49,000,000원 | 60,282,000원 | 109,282,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34,300,000원 | 74,717,400원 | 109,017,400원 |
이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 임차보증금 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 7,000만원, 4,900만원, 3,430만원이라는 숫자 자체는 투자 원가를 의미하지 않습니다. 세 회차 모두 실질취득은 약 109,000,000원 수준입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 2002.04.13 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물의 4층 401호입니다.
- 주위환경. 장말로333번길 일대로 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 128.9㎡, 지목 대, 평지·세로장방형·소로각지이며 공시지가는 2,755,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 태산리치빌은 8세대이고 확인된 실거래는 2건으로, 가격 판단 시 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 확인. 현재 70,000,000원에 낙찰돼도 인수 39,660,000원을 더하면 총 109,660,000원입니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 제출 사실만으로 대항력 포기까지 단정하지 말고, 임차권등기 말소와 미배당 보증금 인수까지 해소되는 문구인지 직접 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 권리관계 재확인. 주민등록·점유개시 2020.03.24, 확정일자 2020.02.14가 말소기준 2022.03.30보다 앞섭니다.
- 최근 실거래 기준. 전체 평균 77,000,000원보다 최신 거래 96,000,000원과 최근 12개월 평균 96,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 환금성 점검. 8세대 다세대주택이고 실거래 표본이 2건뿐이므로 재매각 시 가격·기간 변동성을 고려해야 합니다.
맺으며 — “7,000만원짜리 경매”가 아니다
표면상 숫자만 보면 감정가 1억원짜리 다세대가 한 번 유찰돼 7,000만원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 선순위 임차보증금 때문에 낙찰가와 실제 취득원가가 완전히 다릅니다. 현재 회차 예상 인수액 39,660,000원을 더하면 실질취득은 109,660,000원. 최근 12개월 실거래 96,000,000원보다 14.2% 높습니다.
더 유찰돼도 상황은 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득 109,282,000원, 3회 유찰 시 109,017,400원으로, 낙찰가 하락분 대부분이 보증금 인수 증가로 전환됩니다. 말소동의 확약서의 실제 효력이 인수 위험까지 완전히 제거하는지가 최종 변수입니다. 확약 원문으로 인수 해소가 확인되지 않는 한, 현재 가격에는 메리트가 없습니다.
