106,400,000원
인천지방법원 2025타경34532. 부천시 원미구 소사동 정화빌라 102동 3층 301호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 오승철 씨이고, 2018년 2월 8일 매매를 원인으로 2018년 3월 16일 127,000,000원에 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 북시흥농업협동조합이 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 현재 남아 있는 등기는 2023년의 압류와 2025년의 강제경매개시결정이며, 자료상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 등기권리만 보면 구조는 복잡하지 않습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대차관계 미상이라고 적혀 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 이것이 곧 현장 점유자나 임차관계가 없다는 뜻은 아니므로 점유·전입·보증금 여부 확인이 핵심 잔여 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34532 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 소사동 35-16 정화빌라 102동 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 부일로619번길 26-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 3층 301호 |
| 면적 | 45.96㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 1층 / 지상 4층 |
| 소유자 | 오승철 (2018.03.16 소유권이전 · 거래가액 127,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 106,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 롯데캐피탈 주식회사 / 22,419,068원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2018.03.16 북시흥농업협동조합 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 2018년 유상선 근저당 22,500,000원과 2020년 임의경매개시결정은 2020.06.11 각각 해지·취하되어 이미 말소됐습니다. 2023.02.20 압류와 2025.09.18 롯데캐피탈의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 내려왔지만 하락 추세와 면적 차이를 봐야 한다
확인된 정화빌라2차 실거래는 5건입니다. 다만 비교 거래의 면적은 모두 54.72㎡이고, 본건 기준 면적은 45.96㎡여서 직접 비교에는 한계가 있습니다. 가격 판단은 과거 전체 평균 132,000,000원보다 최근 거래를 우선해 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 54.72㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2023.03 | 54.72㎡ | -1 | 112,000,000원 |
| 2022.11 | 54.72㎡ | 2 | 153,000,000원 |
| 2022.01 | 54.72㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 54.72㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | 54.72㎡ | 5건 | 132,000,000원 |
가장 중요한 최신 거래는 2026.08의 125,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 같은 125,000,000원입니다. 현재 최저가 106,400,000원은 이 금액의 85.1%입니다. 숫자만 보면 최근 거래보다 18,600,000원 낮지만, 최근 시세가 과거 거래구간보다 -6.5% 하락한 흐름이고 비교 면적도 본건보다 큽니다. 따라서 “최근 시세보다 15% 싸다”는 식으로 단순 결론을 내리기보다, 본건 45.96㎡의 실제 거래 가능 가격을 현장 중개업소에서 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,289,600원 |
| 1. 근저당 · 북시흥농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 롯데캐피탈 주식회사 | 22,419,068원 | 22,419,068원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,691,332원 |
현재 회차 최저가 106,400,000원 가정에서는 반영된 채권 82,419,068원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 21,691,332원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 106,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 74,480,000원 | 9,679,708원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 52,136,000원 | 31,621,516원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 신청채권자 롯데캐피탈의 청구액 중 일부가 미배당되고, 3회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 미배당 채권은 현재 제공된 권리관계상 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않습니다. 따라서 회차가 내려갈수록 매수인 실질취득액은 매각가와 동일하게 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 지하 1층·지상 4층 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 부천시 원미구 역곡동 소재 카돌릭대학교 서측 인근이며, 주변은 다세대주택 위주의 주택지대입니다.
- 교통. 경인전철 소사역과 역곡역이 서측 및 동측 인근에 각각 위치하고, 시내버스정류장이 인접해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 소로에 접하며, 토지 자료상 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,266,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26~2026.08.25 토지거래에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 상태. 위반건축물 표시가 없고, 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 15세대 규모, 1998.03.16 준공 다세대주택으로 실거래 표본이 많지 않아 아파트보다 가격 확인과 재매각 시 유동성 점검이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대차관계가 미상입니다. 현장 방문과 최신 현황조사를 통해 실제 점유자를 우선 확인하세요.
- 전입·보증금 확인. 점유자가 있다면 전입 시점, 보증금, 확정일자와 말소기준 2018.03.16의 선후를 대조해야 합니다.
- 실거래 면적 차이. 최근 거래는 54.72㎡, 본건은 45.96㎡입니다. 125,000,000원을 그대로 본건 시세로 적용하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -6.5%입니다. 132,000,000원의 전체 평균보다 2026.08의 125,000,000원을 우선 기준으로 보되 추가 하락 가능성도 감안하세요.
- 다세대 환금성. 15세대 소규모 건물인 만큼 향후 매도 기간과 매수층을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 배당 외 비용. 당해세, 미납 공용관리비, 명도비용 등 매각대금 외 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 최신 전입세대·점유관계를 직접 대조하세요.
맺으며 — “70%까지 내려왔지만, 확인할 것이 남아 있다”
이 물건의 장점은 등기 권리구조가 비교적 단순하다는 점입니다. 2018년 북시흥농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 현재 남은 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 예상 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 152,000,000원에서 1회 유찰돼 106,400,000원까지 내려왔고, 최신 거래 125,000,000원의 85.1%입니다. 다만 최근 시세 추세가 -6.5%이고, 최신 비교사례는 본건보다 큰 54.72㎡입니다. 여기에 감정평가상 임대차관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “권리구조는 양호, 가격은 검토 가능, 점유와 실제 시세 확인은 필수”입니다. 할인율만 보고 바로 응찰하기보다는 현장 임대차 확인과 45.96㎡ 기준의 실거래·중개 시세 확인이 먼저입니다.
