인천지방법원 2025타경514485. 당하동 검단힐스테이트6차 602동 1501호, 아파트 물건입니다. 등기부상 소유자는 이용구이며, 2014년 382,100,000원 거래가액으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 여러 근저당과 가압류가 설정됐으나 현재 말소기준권리는 2022.01.26. 주식회사 페퍼저축은행의 을구 13번 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고, 이 권리 이후의 가압류 3건·압류 1건·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

가격 면에서는 흐름이 다릅니다. 감정가 509,000,000원에서 한 차례 유찰된 뒤 현재 최저매각가가 356,300,000원으로 내려왔고, 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 평균 실거래가가 483,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.04월 475,000,000원입니다. 따라서 현재 회차는 권리 안전성과 가격 할인이 함께 보이는 구간입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리된다

현재 등기부상 권리 구조는 말소기준권리 이후 소멸형입니다. 다만 과거 국민은행·현대건설·유안타저축은행·애큐온저축은행의 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 2022.01.28. 을구 10번·12번 근저당도 해지에 따라 말소됐습니다. 현재 유효한 을구 13번 페퍼저축은행 근저당이 말소기준이 됩니다.

임차인에 관한 별도 등재 내용은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상처리됐으므로, 실제 점유자·임대차 존재 여부는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다. 현재 제공된 권리자료상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 현재 회차는 실거래 대비 할인 구간

검단힐스테이트6차 동일 면적 84.99㎡의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 483,666,666원, 최신 거래는 2026.04월 475,000,000원입니다. 현재 최저매각가 356,300,000원은 최근 12개월 평균의 73.7%입니다.

실거래 범위는 450,000,000원~505,000,000원이고 평균은 483,666,666원입니다. 현재 최저가 356,300,000원은 최신 거래 475,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 73.7% 수준입니다. 따라서 현재 회차에서는 가격 메리트를 인정할 수 있는 구간입니다.

③ 예상배당표 (매각가 356,300,000원 가정)

총 채권액은 677,346,894원, 총 배당은 350,511,800원으로, 326,835,094원의 미배당이 남습니다. 신청채권자 페퍼저축은행 청구액 542,040,310원도 전액 충족되지 않습니다. 배당표의 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 당하동 소재 당하중학교 북동측 인근으로, 주변에 아파트단지·연립/다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 무난하며, 인근에 버스정류장 및 인천2호선 완정역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 15층 1501호이며 외장석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 하이샷시 창호, 급·배수·위생설비·소화전·승강기·화재탐지설비·도시가스 개별난방설비 등이 기재돼 있습니다.
• 토지. 사다리형 광평수 토지를 아파트 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하지구) 등에 해당합니다.
• 규제. 성장관리권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 검단힐스테이트6차 454세대, 2013.11.19. 준공으로 실거래가 확인되며, 최근 12건의 거래 범위는 450,000,000원~505,000,000원입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 가격. 최저가 356,300,000원은 최근 12개월 평균 483,666,666원의 73.7%로 현재 회차의 가격 메리트가 분명합니다.
• 최신 거래 확인. 가장 최근 거래는 2026.04월 475,000,000원이며, 감정가 509,000,000원과의 차이를 감안해 실제 낙찰가를 별도로 관리해야 합니다.
• 권리관계. 2022.01.26. 페퍼저축은행 근저당을 말소기준으로 보고 이후 가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서와 함께 대조하세요.
• 점유 확인. 임대관계는 미상처리되어 있으므로 실제 점유자 및 임대차 존재 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지이용규제. 토지거래계약에 관한 허가구역, 절대·상대보호구역 등 기재사항을 최신 기준으로 확인하세요.
• 원본 대조. 본 분석의 배당액은 데이터에 기재된 예상치입니다. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되고, 가격은 매력적이다”

이 물건의 핵심은 두 가지가 분리된다는 점입니다. 첫째, 권리 측면에서는 페퍼저축은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 가격 측면에서는 현재 최저가 356,300,000원이 최근 12개월 평균 483,666,666원의 73.7% 수준으로, 최신 거래 475,000,000원과 비교해도 할인폭이 큽니다.

반면 배당에서는 총 채권액 677,346,894원 가운데 350,511,800원만 배당되는 구조이므로 채권 미배당은 326,835,094원에 달합니다. 따라서 매수인이 부담할 권리 인수 문제와 채권자의 회수 문제를 분리해서 봐야 합니다. 현재 회차의 승부처는 권리보다 실제 낙찰가와 점유 확인입니다.