인천지방법원 2025타경514581. 구월동 더클래스 9층 905호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 후순위 근저당이나 압류가 아니라 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사대한조경이고, 2024.09.10 강제경매 매각을 원인으로 2024.12.23 소유권을 취득했습니다. 당시 기존 가압류·압류·경매개시결정은 다수 말소됐지만, 박애림의 을구 3번 주택임차권은 남았습니다.
이번 경매의 말소기준은 2025.09.16 남동구 압류입니다. 그런데 박애림은 2019.02.01 전입·점유·확정일자를 갖추고 2021.04.16 임차보증금 180,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 임성기도 2025.07.15 전입해 말소기준보다 먼저 점유했고 보증금 1,000,000원·월세 700,000원으로 조사돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서 매수인이 부담할 금액은 배당표상 총 56,873,800원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514581 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1133-13 더클래스 9층 905호 · 도로명 인천광역시 남동구 미래로 39 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지하3층/지상14층 중 제9층 제905호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 현재 소유자 | 주식회사대한조경 · 2024.09.10 강제경매 매각 원인, 2024.12.23 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박애림 / 177,375,802원 |
| 말소기준 | 2025.09.16 갑구 20번 압류 · 남동구(인천광역시) |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞 임차권이 살아 있다
등기부의 과거 권리는 상당수가 2024년 강제경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 결정적인 권리는 을구 3번 박애림 임차권입니다. 전입·점유·확정일자가 모두 2019.02.01이고, 임차권등기는 2021.04.16 이루어져 2025.09.16 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박애림 주택 전부 · 임차권등기 | 2019.02.01 / 2019.02.01 | 180,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 55,873,800원 |
| 임성기 오피스텔 | 2025.07.15 / 미상 | 1,000,000원 / 700,000원 | 대항력 有 | 미상 | 승계 1,000,000원 |
| 박종민 오피스텔 | 2025.10.02 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
세 사람은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 3명으로 집계됩니다. 이 가운데 매수인 인수 부담에 직접 연결되는 사람은 박애림과 임성기입니다. 박종민은 2025.10.02 전입으로 말소기준 2025.09.16보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다.
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 총부담이 거의 내려가지 않는다
대항력 있는 박애림의 보증금 180,000,000원은 현재 최저매각가 126,700,000원보다 큽니다. 현재 회차에서는 집행비용 2,573,800원을 먼저 제외한 뒤 박애림에게 124,126,200원이 배당되고, 남은 55,873,800원이 매수인에게 넘어갑니다. 여기에 임성기 보증금 1,000,000원도 전액 인수합니다.
| 회차 | 예상 낙찰기준가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 126,700,000원 | 56,873,800원 | 183,573,800원 | 101.4% |
| 2회 유찰 (49%) | 88,690,000원 | 94,306,420원 | 182,996,420원 | 101.1% |
| 3회 유찰 (34.3%) | 62,082,999원 | 120,434,495원 | 182,517,494원 | 100.8% |
③ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 1. 임차인 박애림 보증금 · 우선변제 | 180,000,000원 | 124,126,200원 |
| 인수. 임차인 임성기 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사남지종합건설 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박애림 | 177,375,802원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 박애림 보증금 부족분 55,873,800원과 임성기 보증금 1,000,000원을 합쳐 매수인 인수액은 56,873,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층·지상14층 건물의 9층 905호입니다.
- 입지. 인천광역시청 남서측 인근으로, 주변은 업무시설·근린생활시설·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 인천시청역이 있어 대중교통 상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 동측 및 서측으로 약 25미터·4미터 포장도로를 이용하며, 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구)·과밀억제권역 등에 해당하고, 공시지가는 3,387,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액 확인. 현재 126,700,000원에 낙찰돼도 인수 56,873,800원을 더하면 183,573,800원입니다.
- 박애림 임차권 원본 대조. 2019.02.01 전입·점유·확정일자, 2021.04.16 임차권등기, 보증금 180,000,000원의 권리관계를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 관계인 가능성과 인수 위험을 분리. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이라는 경고가 있어도, 그것만으로 임차권이 무효가 되거나 인수액이 0원이 되는 것으로 계산하면 안 됩니다.
- 임성기 보증금 반영. 2025.07.15 전입, 보증금 1,000,000원·월세 700,000원으로 조사됐고 현재 배당계산에서는 보증금 전액을 매수인 인수로 봅니다.
- 박종민 점유 확인. 2025.10.02 전입으로 대항력은 없지만 보증금·월세가 미상인 점유자로 조사돼 현장 점유관계 확인이 필요합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득액이 각각 182,996,420원·182,517,494원으로 감정가 181,000,000원 아래로 내려가지 않습니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “183,573,800원 실질취득”을 봐야 한다
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 181,000,000원에서 한 번 유찰된 최저가 126,700,000원입니다. 그러나 권리분석을 거치면 숫자의 의미가 완전히 달라집니다. 박애림 임차보증금 중 배당되지 않는 55,873,800원과 임성기 보증금 1,000,000원이 매수인에게 남아 현재 실질취득액은 183,573,800원입니다.
더 중요한 점은 유찰이 한두 번 추가돼도 구조가 거의 바뀌지 않는다는 것입니다. 2회 유찰 시 낙찰기준가는 88,690,000원으로 내려가지만 인수액이 94,306,420원으로 늘어 실질취득은 182,996,420원, 3회 유찰 시에는 낙찰기준가 62,082,999원·인수액 120,434,495원으로 실질취득 182,517,494원입니다. 박애림의 대항력 있는 180,000,000원 보증금이 낙찰가 하락을 인수 증가로 상쇄하기 때문입니다.
결론은 최저가의 할인율이 아니라 인수 후 총부담을 기준으로 봐야 하는 고위험 권리구조입니다. 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸하지만, 선순위 임차권의 미배당 잔액은 남습니다. 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 실질취득액이 감정가를 웃도는 만큼, 단순히 “1회 유찰돼 70%”라는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
