인천지방법원 2025타경34582. 김포 구래동 김포더럭스나인오피스텔 비동 7층 710호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 정제위는 2022년 6월 3일 거래가액 133,837,500원으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2024년 2월 29일 경기신용보증재단 가압류입니다. 그 뒤의 국세 압류, 신용보증기금 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 2022년 6월 2일 전입, 2022년 5월 11일 확정일자를 갖고 있어 말소기준보다 선순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34582 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 7층710호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 7층 710호 |
| 소유자 | 정제위 · 2022.06.03 소유권이전 · 거래가액 133,837,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 79,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 청구 | 118,287,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약
말소기준권리는 2024.02.29 경기신용보증재단 가압류 31,171,980원입니다. 그 이후 등기된 의정부세무서장 압류, 동대문세무서장 압류, 김포세무서장 압류, 신용보증기금 가압류 17,872,281원, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차권자 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 7층710호 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 대항력 있음 전입 2022.06.02 | 우선변제 확정 2022.05.11 · 배당요구 | 보증기관 신고 |
한국토지주택공사는 보증기관 신고로 분류되므로 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 이 자료에서 별도로 확인되는 실제 임차인은 0명이고, 보증기관 명의 임차권 신고가 1건입니다.
② 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 114,000,000원의 70%인 79,800,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건은 임차권 확약의 효력이 가격 판단을 좌우합니다.
확약을 반영하지 않으면 현재 회차 실질취득은 111,836,400원입니다. 2회 유찰 시 매각가 55,860,000원에 인수 55,545,480원이 붙고, 3회 유찰 시 매각가 39,102,000원에 인수 72,001,836원이 붙습니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커지는 구조여서 낙찰가 하락만으로 매수 부담이 크게 줄지 않습니다.
반대로 말소동의 확약이 유효하게 이행돼 실질 인수가 0원이 되면 실제 매수부담은 낙찰대금 중심으로 바뀝니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 현재 79,800,000원이 시장가격 대비 싼지 여부를 수치로 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 “70%까지 떨어졌으니 싸다”가 아니라, 확약 확인 후 별도 시세조사 순서가 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,836,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 110,000,000원 | 77,963,600원 |
| 2. 경기신용보증재단 가압류 | 31,171,980원 | 0원 |
| 3. 신용보증기금 가압류 | 17,872,281원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 주식회사 | 118,287,670원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 32,036,400원입니다. 다만 매각물건명세서의 해당 임차권등기 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 여부가 결과를 완전히 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 룰상 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 79,800,000원 | 32,036,400원 | 111,836,400원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 55,860,000원 | 55,545,480원 | 111,405,480원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 39,102,000원 | 72,001,836원 | 111,103,836원 |
확약을 배제한 룰상 계산에서는 낙찰가가 79,800,000원에서 39,102,000원까지 내려가도 실질취득액은 약 111,000,000원 수준에 머뭅니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 발생하는 전형적인 구조입니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 싸진다”는 판단은 확약 확인 전에는 성립하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 사건 용도는 근린시설이며, 감정평가 현황은 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 김포한가람초등학교 남서측 인근으로 오피스텔, 아파트형 공장, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 김포골드라인 양촌역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통입니다.
- 도로. 서측 약 12m 내외 포장도로, 북측 약 8m 내외 보행로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·김포한강신도시 택지개발지구이며 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역·가축사육제한구역 등에 포함되고 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 정확히 을구 1번 주택임차권등기 말소를 보장하는지 대상·조건·기한을 확인해야 합니다.
- 확약 실패 시 최악값 계산. 현재 회차 기준 임차권 미배당 32,036,400원이 남는다는 전제로 자금계획을 별도로 세워야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세 압류 3건 중 당해세가 있다면 임차권 배당액이 감소할 수 있으므로 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 주의. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 성격으로 분류돼 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교값 없이 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 현황은 오피스텔 이용이므로 실제 사용·대출·세금·환금성에 미치는 영향을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 가격은 ‘확약 확인 전’과 ‘확약 확인 후’가 다르다
겉으로 보면 감정가 114,000,000원에서 한 번 유찰돼 79,800,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 선순위 주택임차권 보증금 110,000,000원이 있어 배당표만 놓고 보면 현재 회차 32,036,400원의 인수가 발생하고, 실질취득은 111,836,400원입니다. 유찰이 더 진행돼도 인수액이 커지면서 총부담은 약 111,000,000원 수준에 머뭅니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 해당 주택임차권등기에 대한 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서 제출을 명시하고 있습니다. 그 확약이 유효하게 이행된다면 이 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 결국 입찰 판단의 순서는 단순합니다. 확약 원본 확인 → 세금 배당 확인 → 실제 시세 확인 → 응찰가 결정. 최저가 79,800,000원이라는 숫자만 보고 먼저 가격 판단을 하면 안 되는 사건입니다.
