인천지방법원 2025타경34582. 김포시 구래동 김포더럭스나인오피스텔 비동 7층 710호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있고 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 정제위이며, 2022년 6월 3일 133,837,500원에 취득한 이력이 있습니다. 이후 경기신용보증재단의 가압류를 시작으로 국세 압류, 신용보증기금 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

이 사건의 특이점은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 110,000,000원 임차권입니다. 임차권등기 명의자는 한국토지주택공사로, 보증기관 관련 권리신고에 해당합니다. 이를 별도 실거주 임차인과 중복 계산하지 않아야 합니다. 통상이라면 낮은 낙찰가만큼 미배당 보증금이 커져 매수인의 실질취득액이 약 110,000,000원에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 말소동의 확약이라는 중요한 예외가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차권

말소기준권리는 2024년 2월 29일 경기신용보증재단 가압류입니다. 그 뒤 등록된 국세 압류, 신용보증기금 가압류, 서울보증보험 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상입니다. 2024년 10월 21일 김포세무서 압류는 등기부상 이미 말소되었습니다. 과거 신탁등기 역시 말소 처리되었습니다.

그러나 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 다릅니다. 임차권등기 접수는 2024년 6월 10일이지만, 기재된 전입일 2022년 6월 2일과 점유개시일 2022년 5월 31일은 말소기준권리보다 빠릅니다. 확정일자는 2022년 5월 11일입니다. 따라서 선순위 대항력과 우선변제권을 가진 권리로 분석해야 하며, 후순위 임차권등기라는 이유만으로 보증금 인수 위험을 부정할 수 없습니다.

② 임차인·보증기관 권리 — 대항력과 인수 판정

등기상 확인되는 보증금 권리는 110,000,000원짜리 1건입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 관련 권리자로 분류되므로, 이를 실제 거주 임차인 한 명으로 추가 계산하거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 확인된 실제 임차인 0명 · 보증기관 관련 임차권 1건으로 구분합니다.

③ 가격 구조 — 49%가 곧 시세 할인율은 아니다

감정가 114,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 55,860,000원입니다. 수치상 감정가의 49%까지 내려왔지만, 감정가와 실제 시장가격은 같은 개념이 아닙니다. 현재 가격이 최근 거래 수준보다 낮은지는 별도로 확인해야 합니다.

더욱 중요한 것은 확약의 효력에 따라 실질취득액이 완전히 달라진다는 점입니다. 확약이 유효하게 적용되면 인수금 없이 낙찰가가 실질취득액의 기준이 됩니다. 반대로 확약의 효력을 인정할 수 없다면 선순위 보증금 부족분이 매수인에게 넘어오는 인수형 구조를 고려해야 합니다.

확약 미적용 총액 = 각 회차의 낙찰가 가정 + 해당 회차 예상 인수액. 예상 배당과 집행비용 차이로 보증금 110,000,000원과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 확약 적용 실질취득액은 해당 임차권 인수액 0원 기준이며, 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 55,860,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 매각대금은 집행비용 1,405,480원과 선순위 임차보증금 배당 54,454,520원으로 모두 소진됩니다. 경기신용보증재단·신용보증기금·서울보증보험은 이 배당 시나리오에서 예상배당 0원입니다. 일반채권의 미배당 합계는 167,331,931원입니다.

위 배당은 집행비용 추정과 임차보증금 우선변제를 전제로 한 계산입니다. 국세·지방세의 법정기일 및 당해세 해당 여부, 실제 배당요구·채권계산서 등에 따라 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 차트의 미배당 채권은 보증금 인수액과 별개의 항목입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 구래동 김포한가람초등학교 남서측 인근입니다. 주변에 오피스텔, 아파트형 공장, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 김포골드라인 양촌역과 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
• 건물 상태·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물의 7층이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·옥내소화전 설비가 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
• 도로. 서측 약 12m 포장도로, 북측 약 8m 보행로와 접합니다. 해당 토지는 업무시설과 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,206,000원/㎡이며, 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있어 적용 대상과 현재 효력을 확인해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔 이용상태와 근린시설 용도 표시가 함께 나타나는 만큼, 개별 호실의 건축물대장상 용도, 적법한 주거 이용 여부, 대출 취급 조건과 향후 매수 수요를 확인해야 합니다. 2회 유찰 사실은 가격 책정에 신중할 필요가 있다는 신호지만, 그것만으로 적정 시세를 확정할 수는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험이 제출한 확약서의 정확한 문구와 대상 권리가 한국토지주택공사 명의 을구 1번 임차권등기인지 확인해야 합니다. 권한, 조건, 등기말소 절차와 이행 가능성이 최우선입니다.
• 인수액의 두 기준 구분. 확약 적용 시 실질 인수 0원, 확약 미적용 시 현재 회차 예상 인수 55,545,480원입니다. 둘을 동시에 부담하는 것처럼 합산하거나 최저가만 실질취득액으로 단정하지 않아야 합니다.
• 실제 점유관계. 한국토지주택공사 관련 보증기관 권리신고와 실제 거주자의 점유 여부는 구분해야 합니다. 확약 밖의 임차인이나 별도 점유권리가 발견되면 그 인수 위험과 명도 절차를 추가 검토해야 합니다.
• 국세·지방세 우선순위. 유효한 압류 3건의 세목·법정기일·당해세 여부와 배당요구 현황을 대조해 실제 배당금 변동 가능성을 점검해야 합니다.
• 시세 조사. 인근 동일 용도·유사 면적·동일 건물의 최근 12개월 거래, 최신 거래, 현재 매물 호가 및 하락 추세를 대조해야 합니다. 감정가 49%만으로 가격 메리트를 인정하지 않아야 합니다.
• 건축물 용도 확인. 근린시설 표시와 감정평가상 오피스텔 이용상태를 건축물대장과 현장으로 대조해야 합니다. 주거 이용 가능성, 임대 운용 조건, 대출 및 세금 차이를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비. 미납 공용관리비, 실제 점유자, 인도명령 가능성과 별도 명도비를 확인해야 합니다. 이러한 비용은 인수보증금 0원과 별개입니다.
• 최신 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 “확약의 효력”

이 물건은 단순한 저가 유찰 물건이 아닙니다. 감정가 114,000,000원, 최저가 55,860,000원이라는 숫자 뒤에 110,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있습니다. 통상적인 권리분석대로라면 현재 회차 실질취득액은 111,405,480원 수준으로, 최저가만 보고 저렴하다고 판단하는 것은 명백한 오류입니다.

그러나 매각물건명세서에 명시된 서울보증보험의 임차권등기 말소동의 확약을 해당 권리에 유효하게 적용한다면 실질 인수액은 0원이며, 현재 회차의 실질취득 기준액은 55,860,000원이 됩니다. 따라서 이 사건은 확약 효력과 권리자 간 관계가 투자 판단을 크게 바꾸는 유형입니다.

다만 확약서 원본의 집행 가능성, 실제 점유, 세금채권과 적법한 이용 용도는 여전히 확인이 필요합니다. 또한 최근 실거래 기준의 가격 검증이 끝나지 않았으므로 시세보다 싸다거나 투자수익이 확보되었다고 판단할 근거는 아직 부족합니다. 두 차례 유찰된 근린시설·오피스텔 이용 물건이라는 점에서도 환금성과 입찰 경쟁 상황을 보수적으로 살펴봐야 합니다.

결론은 “확약 적용 시 인수 부담 해소, 가격과 실행 가능성은 검증 필요”입니다. 입찰 판단의 순서는 확약 원본 확인 → 점유·세금 검증 → 건축물 용도 확인 → 최근 거래가격 비교가 되어야 합니다. 감정가 대비 할인율은 이 과정을 대신할 수 없습니다.