인천지방법원 2025타경514665. 부평구 부평동 부평룩소르주상복합아파트 101동 805호, 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 222,000,000원인데 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 108,780,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 관심을 끌 만합니다. 그러나 이 사건은 단순히 가압류와 압류가 말소되는지만 확인하고 입찰할 수 있는 구조가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인의 권리를 먼저 분석해야 합니다.
등기부상 근저당권은 없으며, 말소기준은 2024.08.28 주식회사케이비국민카드의 가압류입니다. 이후의 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 임차인 류승훈의 전입신고일과 확정일자는 모두 2018.11.20로, 가압류보다 앞섭니다. 보증금과 실제 배당액에 따라 낙찰자가 부담할 금액이 달라질 수 있다는 점이 이 물건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514665 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 534-88 부평룩소르주상복합아파트 101동 8층 805호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 경원대로 1350 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 오피스텔(주거용) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 19층 중 8층 |
| 사용승인 | 2018.11.13 |
| 소유자 | 조재현 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2018.12.18 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 | 222,000,000원 |
| 최저매각가 | 108,780,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 경매신청채권자 | 류승훈 |
| 청구금액 | 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2024.08.28 주식회사케이비국민카드 가압류 |
| 점유 관련 사항 | 임차인 류승훈 · 주거용 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 빠른 임차인
이 사건의 말소기준권리는 갑구 3번, 2024.08.28 주식회사케이비국민카드 가압류입니다. 청구금액은 23,615,605원입니다. 이후 등기된 국의 압류, 류승훈의 강제경매개시결정, 군포시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 다만 등기상 권리의 말소와 임차인 보증금 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 류승훈 주거용 |
전입 2018.11.20 확정 2018.11.20 |
미상 | 대항력 있음(기록상) 우선변제 가능 보증기관 승계 아님 | 신청 2026.01.15 |
류승훈은 2026.01.15 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 전입일과 확정일자 모두 말소기준권리보다 앞서 있으므로, 실제 임대차가 유효하고 대항요건이 유지되었다면 배당 후 보증금 잔액의 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 배당요구 사실만으로 미배당 보증금 인수 위험이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
② 가격 비교 — 49% 할인처럼 보여도 실질취득원가는 미확정
감정가 222,000,000원인 물건의 현재 최저매각가는 108,780,000원입니다. 감정가 대비 49%라는 점은 분명하지만, 이것이 실제 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격을 확인하지 못한 상태이므로 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 실질취득원가 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 108,780,000원 | 49% | 보증금 인수액 미확정 |
| 3회 유찰 시 | 76,146,000원 | 34.3% | 보증금 인수액 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 53,302,200원 | 24.01% | 보증금 인수액 미확정 |
위 금액은 각 회차별 매각가격 시나리오이며 실제 낙찰가나 최종 취득원가를 뜻하지 않습니다. 실질취득원가는 낙찰대금에 인수해야 할 미배당 임차보증금 등을 더해 판단해야 합니다.
따라서 낙찰가 108,780,000원을 기준으로만 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 우선 확인해야 할 것은 류승훈의 실제 보증금과 배당 후 잔액입니다. 보증금이 매수인에게 인수되는 것으로 확인된다면, 시세 비교 역시 최저매각가가 아니라 낙찰대금과 인수금액을 합산한 실질취득원가를 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,322,920원 |
| 1. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 23,615,605원 | 23,615,605원 |
| 2. 강제경매신청채권자 · 류승훈 | 195,000,000원 | 82,841,475원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 218,615,605원 | 106,457,080원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 112,158,525원 |
위 배당표는 집행비용과 일반 채권에 대한 단순 추정입니다. 선순위 임차인의 보증금 및 우선변제권, 조세채권의 실제 우선순위, 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당순서·배당액·미배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인의 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.
| 배당 시나리오 | 채권자 총배당 | 채권자 미배당 | 류승훈 예상배당 |
|---|---|---|---|
| 2회 유찰 | 106,457,080원 | 112,158,525원 | 82,841,475원 |
| 3회 유찰 시 | 74,375,372원 | 144,240,233원 | 50,759,767원 |
| 4회 유찰 시 | 51,942,760원 | 166,672,845원 | 28,327,155원 |
각 회차의 채권자 배당 추정은 경매신청채권자의 청구금액을 기준으로 한 계산입니다. 동일 성명 임차인의 실제 보증금 배당액으로 확정된 수치가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평역 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다. 주거와 상업시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역인 부평역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.11.13 사용승인된 철근콘크리트구조, 지상 19층 건물의 8층 호실입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기 및 도시가스 설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다.
- 접근도로. 북측 약 30m, 남측 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다. 차량 접근이 가능한 입지입니다.
- 토지이용 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등의 지정 사항이 있습니다. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련된 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 매각기일 기준 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 부평역 인근 주거용 오피스텔이라는 입지상 특성은 확인되지만, 현재 가격의 적정성을 판단할 최근 실거래 비교치는 없습니다. 오피스텔은 주거용 이용 여부와 임대차 상태에 따라 취득 후 활용 및 매각 조건이 달라질 수 있습니다. 최저매각가가 낮다는 이유만으로 환금성이 좋다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. 류승훈의 임대차계약서, 실제 보증금, 보증금 지급증빙, 계약 갱신 여부를 확인해야 합니다. 낙찰자 인수 가능액 산정의 출발점입니다.
- 대항력 및 우선변제 검증. 2018.11.20 전입신고와 확정일자, 2026.01.15 배당요구 사실을 대조하고 점유 및 주민등록의 계속 여부, 배당요구의 적법성을 확인해야 합니다.
- 경매신청채권자와 임차인의 관계. 임차인 류승훈과 강제경매신청채권자 류승훈이 동일인인지 확인해야 합니다. 집행권원과 채권 발생 원인도 대조하고, 가장임차인 또는 관계인 가능성에 대한 실체조사가 필요합니다.
- 실질취득원가 재계산. 매각가격에 실제 인수해야 할 미배당 임차보증금을 더해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액을 인수하는 구조라면, 유찰로 최저가가 내려가더라도 실질취득원가는 크게 낮아지지 않을 수 있습니다.
- 조세채권과 배당순위. 분당세무서장 및 군포시 압류가 있으므로, 실제 체납세액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 선순위 임차인의 배당에 영향을 미칠 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 존속 상태, 임대의무기간 및 매각에 따른 처리 여부를 관할기관과 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 실거래·임대시세 확인. 부평룩소르주상복합아파트 내 비교 가능한 주거용 오피스텔 거래를 확인하고, 최근 거래가격 및 임대보증금 수준을 검토해야 합니다. 실질취득원가가 최근 시세보다 낮은지 확인되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 점유·명도. 임차인과 현장 점유자의 일치 여부, 실제 거주 및 인도 조건을 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 남는 경우 명도에도 영향을 줄 수 있습니다.
- 관리비 및 현장 상태. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 금액, 시설 상태, 추가 수선비 등을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류 및 배당요구 내역을 매각기일 전에 최신본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 보증금”
이 사건의 가장 큰 매력으로 보이는 숫자는 감정가 대비 49%라는 최저매각가입니다. 하지만 이 물건에서 우선해야 할 숫자는 낙찰가가 아니라 선순위 임차인의 실제 보증금입니다.
말소기준인 2024.08.28 가압류보다 훨씬 먼저 전입·확정일자를 갖춘 임차인 류승훈이 있고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 임차인과 경매신청채권자의 이름이 같다는 점도 추가적인 권리조사가 필요한 이유입니다. 등기상 후순위 권리가 정리된다고 해서 임차인에 대한 책임까지 모두 없어지는 것은 아닙니다.
단순 배당계산상 매수인 인수액이 0원으로 표시되더라도, 선순위 보증금의 실체가 확인되지 않은 현재 상황에서 이를 확정적인 무인수 물건으로 보기는 어렵습니다. 더구나 최근 시세 자료가 없어 실질취득원가와 시장가격의 우열도 판단하기 어렵습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 임차보증금과 배당 후 인수액을 확정하고, 임차인과 신청채권자의 관계를 검증한 다음 실질취득원가를 최근 실거래 시세와 비교해야 합니다. 두 번 유찰됐다는 사실보다, 얼마를 실제로 떠안는지가 이 경매의 성패를 가릅니다.
