인천지방법원 2025타경514665. 인천 부평구 부평동 ‘부평룩소르주상복합아파트’ 101동 805호, 감정가 2억 2,200만원의 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 1억 5,540만원으로 한 차례 유찰된 상태입니다. 등기부상 근저당은 0건이고, 가압류·압류 등은 경매로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 후순위 부담만 보면 단순해 보이지만, 실제 리스크는 임차인의 대항력에서 발생합니다.
임차인 류승훈은 2018년 11월 20일 전입과 확정일자가 확인되고 2026년 1월 15일 배당요구를 했습니다. 자료상 대항력 있음과 우선변제권 있음이 동시에 표시되어 있습니다. 그런데 보증금이 기재되어 있지 않아, 최저매각가 1억 5,540만원을 기준으로 얼마가 남아 매수인에게 넘어갈지 계산할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 보증금 수준으로 고정되는 구조이므로, 보증금 확인 전에는 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514665 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 534-88 부평룩소르주상복합아파트 8층 101동 805호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 19층 건 내 8층 101동 805호 |
| 사용승인 | 2018.11.13 |
| 소유자 | 조재현 |
| 소유권 이전 | 2018.12.18 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 155,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 류승훈 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기상 근저당 | 0건 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸권리는 많지만, 임차인 확인이 핵심
등기부에는 2018년 신탁등기와 신탁등기 말소가 있었고, 이후 2024년 가압류, 2025년 압류, 강제경매개시결정, 2026년 추가 압류가 이어집니다. 현재 자료상 이 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
문제는 임차인입니다. 류승훈은 2018.11.20 전입, 2018.11.20 확정일자, 2026.01.15 배당요구가 확인되고 대항력 有우선변제 有로 분석됩니다. 보증금은 미상이므로 인수 가능액을 숫자로 고정할 수 없습니다. 따라서 현재 경매가 1억 5,540만원이라는 사실만으로 실질취득가가 1억 5,540만원이라고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권은 확인되지만 보증금이 핵심
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류승훈 | 주거 | 2018.11.20 | 2018.11.20 | 미상 | 2026.01.15 | 대항력 有우선변제 有 |
또한 보증기관 대위·승계 표시가 없으므로 별도의 보증기관 보증금 합산은 하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세·가격 판단 — 최저가 70%만으로는 싸다고 할 수 없다
이번 자료에는 실거래 비교가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 최근 실거래 평균이나 최신 거래가와 비교해 “시세보다 저렴하다”는 판단을 할 근거가 없습니다. 감정가 2억 2,200만원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 1억 5,540만원으로 내려왔다는 점은 확인되지만, 임차보증금이 미상인 상태에서는 이 금액이 실제 매수원가의 전부도 아닙니다.
| 감정가 | 222,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 155,400,000원 |
| 현재 매각가 비율 | 감정가의 70% |
| 실거래 비교 | 확인된 실거래 가격자료 없음 |
| 실질취득가 | 155,400,000원 + 임차인 미배당 인수액 가능성 |
④ 예상배당표 (현재 회차 155,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,975,600원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 23,615,605원 | 23,615,605원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 류승훈 | 195,000,000원 | 128,808,795원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 218,615,605원 중 예상배당액 152,424,400원, 미배당액은 66,191,205원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여·배당은 달라질 수 있습니다. 특히 임차인 보증금이 미상이라 위 배당표만으로 매수인 최종 부담액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재, ‘부평역’ 서측 인근. 주위에 공동주택 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역(부평역)이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 지상 19층 중 8층 101동 805호. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 필지 북측 약 30미터 및 남측 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 및 토지거래계약에관한허가구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금부터 확인. 류승훈의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 배당요구 내역을 원본으로 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 대항력 인수 시나리오. 보증금이 최저매각가보다 크다면 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않을 수 있으므로 낙찰가만으로 수익성을 판단하지 마세요.
- 동일인 관계 점검. 류승훈이 임차인과 강제경매 채권자로 동시에 표시되어 있으므로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 포함해 권리관계를 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당금과 차이가 날 수 있습니다.
- 현재 최저가만 보고 응찰 금지. 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 검증할 수 없고, 임차보증금도 미상입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류와 배당요구 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70%라고 해서 실질취득가도 70%는 아니다”
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 2억 2,200만원, 현재 최저매각가 1억 5,540만원입니다. 한 번 유찰되어 70%까지 내려왔다는 점만 보면 관심을 끌 만합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 대항력 임차인 류승훈입니다. 전입 2018.11.20, 확정일자 2018.11.20, 배당요구 2026.01.15가 확인되고 대항력·우선변제권이 모두 표시되어 있기 때문에, 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
더구나 류승훈은 등기부상 강제경매 채권자로도 기재되어 있어 관계인 가능성까지 점검해야 합니다. 반면 실거래 가격자료가 없어 시세 대비 저가 여부도 판단할 수 없습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 ‘얼마에 입찰하느냐’보다 임차보증금과 임차관계의 실체를 먼저 확정하는 것입니다. 등기상 후순위 권리의 정리는 비교적 명확하지만, 실질취득가는 아직 미확정인 물건입니다.
