인천지방법원 2025타경34596. 부천시 소사구 송내동 삼성에센빌 다동 2층 203호의 다세대주택입니다. 감정가는 151,000,000원이고 1회 유찰돼 최저매각가는 105,700,000원으로 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 30% 할인된 최저가가 아닙니다. 임차인 이대균은 임대차계약일 2020.12.14, 주민등록일 2020.12.30, 점유개시일 2020.12.31이고 확정일자도 2020.12.14로, 말소기준인 2023.10.12 서울보증보험주식회사 가압류보다 앞섭니다. 등기부에도 2023.05.25 보증금 175,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있어 배당에서 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차에서는 매각대금 105,700,000원에서 집행비용 2,279,800원을 제외한 103,420,200원이 임차보증금에 배당되는 것으로 계산되어, 미배당 보증금은 71,579,800원입니다. 따라서 낙찰가 105,700,000원과 인수액을 합친 실질취득은 177,279,800원입니다. 최저가만 시세와 비교해 ‘시세의 78.5%’라고 판단하면 이 사건의 경제적 부담을 완전히 잘못 읽게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 566-16 삼성에센빌 다동 2층203호 · 도로명 경인로137번가길 27 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 분석 대상 면적 46.84㎡ · 지상 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 윤건호 · 2021.01.29 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권 / 청구액 | 이대균 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 건물 이용상태 | 건축물대장상 다세대주택 · 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인 불가 |
① 권리 흐름 — 보증금이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2023.10.12 서울보증보험주식회사 가압류 91,000,000원입니다. 그 뒤의 2025.09.26 강제경매개시결정, 2025.10.15 국민건강보험공단 압류, 2026.06.16 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.05.25 주택임차권입니다. 이 임차권은 보증금 175,000,000원, 임대차계약일 2020.12.14, 전입 2020.12.30, 점유개시 2020.12.31, 확정일자 2020.12.14로 기재되어 있고, 배당요구도 이루어졌습니다. 따라서 우선변제권을 행사하되 전액 변제되지 않는 부분은 매수인이 승계합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이대균 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.30 | 2020.12.14 | 175,000,000원 | 2023.05.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 승계 71,579,800원 |
이대균은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 보증금은 중복 합산할 사안이 아닙니다. 다만 이대균은 등기부상 임차권자이면서 2025.09.26 강제경매개시결정의 채권자이기도 하고, 신청채권 청구액 175,000,000원이 임차보증금 175,000,000원과 동일합니다. 또한 소유자 윤건호의 2021.01.29 취득 거래가액도 175,000,000원입니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성을 의심하는 메모가 있으므로, 이 부분은 임대차계약서·보증금 지급흐름·경매신청채권의 원인을 원본으로 대조해야 합니다. 다만 현재 제공된 권리관계상으로는 임차권의 인수 위험을 없는 것으로 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 105,700,000원이 아니라 177,279,800원과 비교
삼성에센빌다동은 총 12세대, 2002.07.02 준공으로 집계되어 있습니다. 참고 실거래는 42.45㎡ 표본 3건이며, 최근 12개월 평균은 134,666,666원, 최신 거래는 2026.01의 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 42.45㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 42.45㎡ | 4 | 129,000,000원 |
| 2025.04 | 42.45㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 134,666,666원 |
최저매각가 105,700,000원 자체는 최근 12개월 평균의 78.5%입니다. 그러나 이 사건에서는 이 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득 177,279,800원은 최근 12개월 평균보다 42,613,134원 높고, 평균의 131.6%입니다. 최신 거래 140,000,000원보다도 37,279,800원 높아 최신 거래의 126.6% 수준입니다. 즉 권리 인수까지 포함하면 최근 시세보다 저렴한 경매가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 105,700,000원 | 71,579,800원 | 177,279,800원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 73,990,000원 | 102,741,820원 | 176,731,820원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 51,793,000원 | 124,539,274원 | 176,332,274원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가는 크게 낮아지지만 미배당 보증금 승계액이 증가해, 실질취득은 176,332,274원~177,279,800원 수준에 머뭅니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,800원 |
| 1. 임차인 이대균 보증금(우선변제) | 175,000,000원 | 103,420,200원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 91,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이대균 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 이대균의 우선변제 후에도 보증금 71,579,800원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 경매신청채권자 이대균의 청구액도 175,000,000원으로 기재되어 있으나 임차권자와 동일인이므로, 두 175,000,000원을 서로 독립된 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 우선매수권 — 외부 낙찰 기회가 제한된다
임차인 이대균으로부터 우선매수권리를 양도받은 한국토지주택공사가 2026.02.12 우선매수신고서를 제출했습니다. 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제25조 제2항에 따른 신고입니다. 따라서 외부 응찰자가 최고가를 써내더라도 우선매수권 행사에 따라 최종 취득 기회가 제한될 수 있어, 일반적인 공개경매보다 ‘닫힌 경매’ 성격이 강합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 다세대주택으로 등재된 물건입니다. 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 심곡고가교 서측 인근이며, 주위는 공동주택과 단독주택이 주로 들어선 후면주택지대입니다.
- 교통. 북서측 직선거리 약 700m에 수도권지하철 1호선 중동역이 있고, 남측 경인로 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편익은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 포장도로에 접해 차량 진출입이 가능합니다.
- 지역·규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 2,454,000원/㎡입니다. 감정자료에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 규모·환금성. 삼성에센빌다동은 12세대, 2002.07.02 준공으로 집계되어 있습니다. 최근 실거래 표본은 3건이며 거래가는 129,000,000원~140,000,000원입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 판단. 현재 최저가 105,700,000원에 인수 71,579,800원을 더한 177,279,800원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 2회 유찰 시 176,731,820원, 3회 유찰 시 176,332,274원으로 실질취득 부담이 크게 줄지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 이대균의 임대차계약서, 주민등록, 확정일자, 보증금 지급내역, 임차권등기명령 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 동일인 청구관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 모두 이대균이고 금액도 175,000,000원이므로 신청채권의 법률상 원인과 보증금 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 우선매수신고 확인. 한국토지주택공사의 2026.02.12 우선매수신고가 실제 매각절차에서 어떻게 행사되는지 매각기일 전 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했으므로 수리비·점유상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 배당 변동요인 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위와 금액을 원본 배당요구자료에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”가 이 사건의 가격은 아니다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 151,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 105,700,000원으로 떨어졌습니다. 최근 12개월 실거래 평균의 78.5%라는 숫자만 떼어 놓으면 가격 매력이 커 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원이 낙찰가보다 크고 미배당 잔액을 매수인이 승계하므로, 실제 취득 부담은 177,279,800원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 134,666,666원과 최신 거래 140,000,000원을 모두 웃돕니다. 이후 추가 유찰이 발생해도 낙찰가가 낮아지는 만큼 보증금 인수액이 증가해 실질취득은 약 176,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 한국토지주택공사의 우선매수신고가 이미 제출돼 있어 외부 응찰자에게는 낙찰 기회 자체도 제한될 수 있습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높고, 권리는 인수형이며, 우선매수권까지 존재합니다. 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 임차보증금 승계와 우선매수권을 먼저 보는 물건입니다.
