인천지방법원 2025타경514735. 인천 남동구 만수동 ‘현광’의 나동 504호, 전용 42.48㎡ 아파트입니다. 소유자는 이혜린 씨이고, 2023년 2월 28일 소유권을 취득하면서 같은 날 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 1억 920만원으로 본건의 말소기준권리입니다. 이후 국세·지방세 압류와 여러 가압류가 붙었지만, 자료상 모두 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 인수할 권리는 0원입니다.
가격 측면에서는 오히려 현재 회차가 눈에 들어옵니다. 감정가 1억 3,000만원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 9,100만원입니다. 최근 12개월 평균은 1억 2,000만원, 최신 거래는 1억 3,500만원이고 최근 12개월 평균은 이전 기간 평균보다 15.3% 상승해 있습니다. 즉 최근 시세가 회복되는 흐름에서 경매가격이 먼저 낮아진 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514735 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 917-1 나동 5층504호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 구월남로327번길 62-11 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 42.48㎡ · 5층 504호 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 · 사용승인일 1988.07.09 |
| 소유자 | 이혜린 (2023.02.28. 거래가 135,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 94,251,388원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 인수 위험은 없습니다. 다만 현황조사에서는 임대관계가 미상으로 표시되어 있으므로 현장 점유관계 확인은 별도로 필요합니다. 말소기준권리는 2023년 2월 28일 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권이며, 그 뒤의 압류와 가압류, 2025년 12월 17일 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 오래된 1988년 근저당권 등 그 이전 권리는 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 시세 아래
현광 단지의 최근 거래는 42.48㎡와 39.24㎡가 함께 확인되며, 본건과 면적이 일치하는 42.48㎡ 거래가 2026년 7월에 1억 3,500만원에 체결됐습니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 1억 2,000만원이고, 현재 최저매각가는 9,100만원입니다. 전체 12건 평균은 1억 675만원이지만, 가격 메리트 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래가 더 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 42.48㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 39.24㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2025.01 | 39.24㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2024.04 | 39.24㎡ | 3 | 113,000,000원 |
| 2024.04 | 39.24㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2024.04 | 42.48㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2023.10 | 42.48㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2023.07 | 39.24㎡ | 5 | 97,000,000원 |
| 2023.04 | 39.24㎡ | 5 | 97,000,000원 |
| 2023.02 | 42.48㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2023.01 | 39.24㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2022.12 | 39.24㎡ | 1 | 94,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 106,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 120,000,000원 |
현재 최저매각가 9,100만원은 최근 12개월 평균 1억 2,000만원보다 낮고, 최신 거래 1억 3,500만원과도 차이가 있습니다. 동시에 최근 12개월 평균이 이전 기간보다 15.3% 상승한 점은 가격 비교에 유리한 요소입니다. 다만 본건은 1988년 사용승인된 90세대 단지이고 거래 면적이 39.24㎡와 42.48㎡로 섞여 있으므로, 실제 응찰가는 같은 면적과 층을 우선 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,038,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 109,200,000원 | 88,962,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 정기훈 | 111,131,282원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 인천신용보증재단 | 51,434,171원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 중소기업은행 | 22,870,603원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 19,502,608원 | 0원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 신용보증기금 | 12,930,579원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,038,000원을 차감한 뒤 한국스탠다드차타드은행 근저당권에 88,962,000원이 배당되고, 이후 채권자들은 미배당이 발생하는 구조입니다. 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당표에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 ‘만수역’ 서측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 504호이며, 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당하고, 북측 및 남측으로 포장도로에 접합니다.
- 공부·현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 건물은 통칭 ‘현광아파트 나동’입니다.
- 환금성. 총 90세대의 소규모 단지이며, 최근 거래가 1억 3,500만원까지 확인되는 반면 9,400만원~1억 3,500만원의 거래 편차도 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격. 현재 최저가 9,100만원은 최근 12개월 평균 1억 2,000만원보다 낮아, 1회 유찰 이후에는 가격 메리트가 확인됩니다.
- 시세 기준. 전체 12건 평균 1억 675만원보다 최근 12개월 평균 1억 2,000만원과 최신 거래 1억 3,500만원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 권리. 매수인 인수금은 0원이지만, 현황조사상 임대관계는 미상이므로 실제 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 명도. 등기상 인수 임차인은 확인되지 않지만 실제 점유자가 누구인지 확인한 뒤 인도 절차를 준비해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본 및 최신 배당자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐고, 이번 회차는 가격을 본다”
이 물건의 핵심은 복잡한 인수권리보다 현재 매각가가 어디에 놓여 있느냐입니다. 말소기준권리인 한국스탠다드차타드은행 근저당권 이후의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 현황조사상 임대관계 미상과 당해세 가능성은 실무적으로 반드시 다시 확인해야 합니다.
가격은 더 명확합니다. 감정가 1억 3,000만원에서 1회 유찰되어 현재 최저가가 9,100만원이고, 최근 12개월 평균은 1억 2,000만원, 최신 거래는 1억 3,500만원입니다. 최근 12개월 평균이 이전 기간보다 15.3% 상승한 상황에서 경매가격이 9,100만원까지 내려온 만큼, 현재 회차는 가격 메리트가 있는 편입니다. 다만 실제 입찰 상한은 본건과 같은 42.48㎡의 최근 거래, 층 차이, 현장 점유와 세금 배당순위를 함께 반영해 결정하는 것이 안전합니다.
