인천지방법원 2025타경34611. 부천시 원미구 심곡동 가온팰리스 6층 606호입니다. 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 소유자 박선희는 2022년 2월 9일 매매를 원인으로 거래가액 100,000,000원에 취득했습니다. 현재 살아 있는 등기 흐름에서 말소기준은 2025년 9월 29일 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이고, 2026년 4월 24일 부천시 압류는 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.

문제는 경매개시보다 먼저 대항력을 갖춘 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권등기는 보증기관의 대위·승계 신고로 분류되어 현수빈의 보증금과 별개의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 이 사건은 임차권 명의가 2개 보이더라도 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 매각물건명세서에는 한국토지주택공사와 연결된 을구 3번 주택임차권등기에 한해 말소동의 확약서가 제출됐지만, 그 확약은 현수빈에게 적용되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심

2015년 신한은행 근저당권 85,200,000원은 2022년 1월 7일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025년 9월 29일 강제경매개시결정입니다. 한국토지주택공사의 전입일 2024년 1월 5일과 현수빈의 전입일 2024년 8월 16일은 모두 그보다 빠릅니다. 특히 현수빈은 보증금 69,000,000원이고 제공된 배당 시뮬레이션상 우선변제 배당 없이 전액 매수인 인수로 처리돼 있습니다.

임차관계 — 명의 2개지만 실제 임차인은 1명

② 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 시세 이상

가온팰리스 동일면적 18.0㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 83,416,666원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 81,800,000원, 최신 거래는 2026년 6월 78,000,000원이며 최근 구간은 과거 구간보다 -3.3% 하락했습니다.

현재 최저가 90,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 110.0%입니다. 여기에 제공된 인수액 69,000,000원을 더하면 현재 회차 실질취득은 159,000,000원으로, 최근 12개월 평균 81,800,000원을 크게 웃돕니다. 따라서 전체 평균 대비 수치만 보고 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)

매각대금 90,000,000원 안에서는 집행비용 2,020,000원, 한국토지주택공사 19,018,900원, 서울보증보험 주식회사 19,524,853원이 배당되고 소유자 잔여는 49,436,247원으로 계산돼 있습니다. 현수빈 보증금 69,000,000원은 이 배당금에서 지급되지 않고 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 한국토지주택공사는 대위·승계이므로 이를 현수빈 보증금과 별도 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만 보면 안 된다

유찰되면 법원 최저가는 72,000,000원, 57,600,000원으로 내려갑니다. 그러나 제공된 시나리오에서는 현수빈 인수액이 각 회차 모두 69,000,000원으로 남아 있습니다. 따라서 표면 최저가의 할인율만으로 투자 매력을 평가할 수 없습니다. 특히 2회 유찰 시 매각가는 보증금 69,000,000원보다 낮아지므로, 입찰 전 실제 미배당·인수 범위를 다시 계산해 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 가온팰리스는 186세대입니다.
• 입지. 부천대학교 남동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 상·업무용시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부천역이 있어 교통여건은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 6층 606호이며 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남측 약 25미터, 북측 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 시세 흐름. 동일면적 최신 거래는 78,000,000원, 최근12개월 평균은 81,800,000원이며 최근 가격 흐름은 -3.3%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현수빈 69,000,000원 인수 확인. 매각물건명세서와 임차권등기, 배당요구 및 실제 미배당액을 원본으로 다시 대조해야 합니다.
• 확약 범위 확인. 말소동의 확약은 을구 3번 주택임차권등기에 한정되고 현수빈에게는 적용되지 않습니다.
• 대위·승계 중복 주의. 한국토지주택공사의 19,018,900원은 현수빈 보증금과 별도의 실제 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다.
• 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 83,416,666원보다 최근12개월 평균 81,800,000원과 최신 거래 78,000,000원을 우선해 상한을 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 구간이 과거 구간 대비 -3.3%이므로 감정가 90,000,000원 자체에도 가격 가점을 주기 어렵습니다.
• 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 90,000,000원에 인수 69,000,000원을 더한 159,000,000원 관점에서 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “90,000,000원짜리 신건”으로 보면 안 된다

표면 숫자만 보면 감정가와 최저가가 모두 90,000,000원인 신건입니다. 그러나 최근 12개월 동일면적 평균 81,800,000원보다 이미 높은 가격이고 최신 거래는 78,000,000원까지 내려와 있습니다. 최근 추세도 -3.3%입니다. 그 위에 현수빈 보증금 69,000,000원 인수가 남아 현재 회차 실질취득은 159,000,000원입니다.

한국토지주택공사 명의 19,018,900원은 대위·승계 신고이므로 별도 임차인 보증금으로 더하지 않아야 하고, 을구 3번에 관한 말소동의 확약도 현수빈에게는 적용되지 않습니다. 결국 이 물건은 “낮아 보이는 법원 최저가”보다 “대항력 임차보증금이 실제로 얼마나 남는가”가 승부처입니다. 현재 자료 기준으로는 가격도 시세 이상, 인수도 큼 — 신건에서 적극적으로 가격 메리트를 논하기 어려운 구조입니다.