인천지방법원 2025타경514743. 청라레이크봄 6층 634호, 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김이현은 2021년 5월 31일 매매를 원인으로 거래가액 142,300,000원에 취득했고, 소유권이전 등기는 2021년 7월 29일 접수됐습니다. 같은 날 임차인 윤수록도 전입·점유를 시작하고 확정일자를 받았으며, 임차보증금은 120,000,000원입니다.
이 사건은 최저가가 감정가에서 내려왔다는 사실보다 임차권이 말소기준권리보다 앞선다는 점이 훨씬 중요합니다. 말소기준은 2024년 4월 1일 성남세무서장의 압류인데, 윤수록의 전입·점유·확정일자는 2021년 7월 29일이고 임차권등기 역시 2023년 8월 30일입니다. 따라서 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하면 부족분은 낙찰자가 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514743 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 6층 634호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제6층 제634호 25.153㎡ 전부 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김이현 · 2021.05.31 매매 · 거래가액 142,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 97,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤수록 / 145,785,204원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.04.01 성남세무서장 압류입니다. 그런데 임차인 윤수록은 2021.07.29 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 2023.08.30에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다. 현재 강제경매개시결정은 2025.12.22 접수됐으므로 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차권의 미배당 보증금은 소멸하지 않습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤수록 | 제6층 제634호 25.153㎡ 전부 | 120,000,000원 | 2021.07.29 / 2021.07.29 | 대항력 有 우선변제 有 | 미배당액 인수 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 윤수록은 2026.01.12 배당요구를 했고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 현 최저가 97,300,000원으로는 집행비용을 제외한 배당재원이 보증금 120,000,000원에 미치지 못합니다.
② 가격 구조 — ‘70% 최저가’보다 실질취득을 봐야 한다
현재 회차는 감정가 139,000,000원의 70%인 97,300,000원입니다. 표면상으로는 유찰에 따라 가격이 크게 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서는 임차보증금 잔액이 매수인에게 넘어오기 때문에 가격 판단의 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 97,300,000원 | 24,851,400원 | 122,151,400원 |
| 2회 유찰 시 | 68,110,000원 | 53,515,980원 | 121,625,980원 |
| 3회 유찰 시 | 47,677,000원 | 73,581,186원 | 121,258,186원 |
따라서 9,730만원, 6,811만원, 4,767만7천원이라는 최저가 숫자만 비교해 “더 싸졌다”고 판단하면 권리구조를 놓치게 됩니다. 이 물건은 유찰될수록 낙찰가 대신 임차보증금 인수액이 커지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,151,400원 |
| 1. 임차인 윤수록 보증금 | 120,000,000원 | 95,148,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 윤수록 | 145,785,204원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 최저가에서는 임차인 보증금 중 95,148,600원이 배당되고 24,851,400원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수됩니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라3동 행정복지센터 동측 인근이며, 주위는 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물 내 6층 634호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 14m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 속하며, 공시지가는 4,330,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액부터 계산. 현재 최저가 97,300,000원만 예산으로 잡으면 안 됩니다. 현 회차 기준 임차보증금 잔액 24,851,400원을 추가로 부담하는 구조입니다.
- 유찰을 할인으로 착각하지 않기. 2회·3회 유찰로 매각가가 내려가도 임차보증금 미배당액이 함께 커져 실질취득액은 약 120,000,000원 수준에서 유지됩니다.
- 임차권 원본 대조. 전입일·점유개시일·확정일자가 모두 2021.07.29이고 임차권등기는 2023.08.30입니다. 말소기준 2024.04.01보다 선순위임을 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 현 경매신청채권자가 윤수록으로 동일하므로 임대차계약, 보증금 지급 경위, 채권관계와 배당요구 내용을 함께 대조해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 현 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 임차인 미배당액과 매수인 인수액은 매각·배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 한 문장으로 정리됩니다. 97,300,000원짜리 오피스텔 경매가 아니라, 선순위 임차보증금 인수까지 합쳐 약 120,000,000원대에 취득하는 구조입니다. 윤수록의 보증금 120,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이고, 현 회차에서는 24,851,400원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어옵니다. 추가 유찰이 되면 최저가는 더 낮아지지만 인수액은 반대로 늘어납니다. 따라서 이 물건은 최저가의 숫자보다 선순위 임차권과 실질취득액을 먼저 보는 사건입니다.
