인천지방법원 2025타경514743. 청라동 청라레이크봄 6층 634호, 전용 25.153㎡의 오피스텔입니다. 소유자 김이현은 2021년 5월 31일 매매를 원인으로, 같은 해 7월 29일 거래가 142,300,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 물건에는 소유권 이전 무렵부터 전입·점유를 시작한 임차인 윤수록이 있습니다. 윤수록은 2021년 7월 29일 전입신고와 확정일자를 갖추었고, 2023년 8월 30일에는 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
이후 2024년 4월 1일 국가의 압류가 설정되었으며, 이 압류가 본건에서 제시된 말소기준권리입니다. 중요한 것은 임차인의 전입과 임차권등기가 모두 그보다 앞선다는 점입니다. 매각물건명세서에도 임차권등기의 미변제 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 최저가가 감정가의 49%까지 하락했다는 사실보다 이 선순위 임차권의 존재가 낙찰 후 자금 부담을 결정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514743 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 제6층 제634호 도로명: 청라한내로100번길 8-28 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 25.153㎡ · 지상 11층 중 6층 |
| 소유자 | 김이현 (2021.07.29 소유권이전, 거래가 142,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 68,110,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 윤수록 / 145,785,204원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.01 · 갑구 9번 · 국(성남세무서장) 압류 |
| 선순위 임차권 | 을구 1번 · 윤수록 · 임차보증금 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기상 압류 및 경매개시결정의 소멸 여부보다 을구 1번 주택임차권의 존속 여부가 중요합니다. 윤수록의 전입일과 확정일자는 모두 2021.07.29로, 말소기준인 국가 압류일 2024.04.01보다 앞섭니다. 임차권등기일도 2023.08.30으로 말소기준보다 먼저입니다. 이 임차권은 매각으로 단순 소멸하는 후순위 권리가 아니라, 배당으로 전액 변제되지 않는 한 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 권리입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|
|
윤수록 제6층 634호 25.153㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
| 임대차계약일 | 2021.07.23 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2021.07.29 |
| 점유개시일 | 2021.07.29 |
| 확정일자 | 2021.07.29 |
| 임차권등기 | 2023.08.30 · 을구 1번 (2023카임2864) |
| 배당요구 | 2026.01.12 · 배당요구 있음 |
| 보증금 | 120,000,000원 |
| 예상 우선배당 | 66,484,020원 |
| 매수인 예상 인수 | 53,515,980원 |
대항력: 2021년 7월 29일 전입·점유가 시작되었으며, 2024년 4월 1일 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기도 그 전에 설정되어 매수인에 대한 대항력과 보증금 인수 문제가 발생합니다.
우선변제: 같은 날 확정일자를 받았고 배당요구도 이루어져, 매각대금에서 보증금의 우선변제를 받는 구조입니다. 다만 우선변제권이 있다는 사실과 보증금이 전액 회수된다는 것은 다릅니다. 현재 매각대금으로는 보증금 전액을 배당할 수 없습니다.
승계 여부: 보증기관의 대위변제·중복 승계신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 분석합니다. 윤수록의 보증금은 한 번만 계산합니다.
② 가격 분석 — 49% 최저가와 실질취득은 다르다
감정가는 139,000,000원, 현재 최저가는 68,110,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%에 응찰할 수 있는 물건처럼 보입니다. 하지만 이 경매는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다.
매각대금 68,110,000원에서 예상 집행비용 1,625,980원을 먼저 공제하면 임차인에게 돌아갈 배당가능액은 66,484,020원입니다. 따라서 임차보증금 120,000,000원 중 53,515,980원이 남고, 이를 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다.
이는 감정가의 약 87.5%에 해당합니다. 낙찰가 49%와 실질취득 87.5%는 전혀 다른 지표입니다. 실거래 시세를 평가할 때는 반드시 121,625,980원을 비교 기준으로 삼아야 하며, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
회차별 취득부담 — 유찰되어도 1.2억 수준
| 매각 시나리오 | 낙찰가 가정 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 68,110,000원 | 53,515,980원 | 121,625,980원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 47,677,000원 | 73,581,186원 | 121,258,186원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 33,373,899원 | 87,626,831원 | 121,000,730원 |
각 회차별 예상 배당과 미배당 보증금을 합산한 비교입니다. 집행비용 추정에 따라 실질취득금액이 조금씩 달라집니다. 표의 실질취득은 낙찰대금과 인수보증금의 합계이며, 취득세·명도비·관리비 등은 포함하지 않습니다.
3회 유찰을 가정하면 낙찰가는 47,677,000원으로 내려가지만, 인수 예상액은 73,581,186원으로 늘어납니다. 4회 유찰 시에도 낙찰가 33,373,899원에 인수 87,626,831원이 예상됩니다.
결국 낙찰가가 큰 폭으로 하락해도 취득부담은 120,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 낙찰가 하락분이 실질적인 가격 인하로 연결되지 않는 것이 이 물건의 핵심적인 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,625,980원 |
| 1. 임차인 윤수록 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 66,484,020원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 윤수록 | 145,785,204원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 68,110,000원 |
집행비용 1,625,980원은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 신청채권 청구액과 임차보증금의 채권관계·중복 여부도 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 청라3동 행정복지센터 동측 인근입니다. 오피스텔·공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다. 북서측으로 약 14m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 11층 건물의 6층 634호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비 등이 설치되어 있으며 오피스텔로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역· 성장관리권역 등에 해당합니다. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있으므로, 입찰 및 취득 시점의 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 4,330,000원/㎡, 지목은 대지이며 토지이용상황은 업무용입니다. 전체 토지면적은 2,873.5㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요성은 별도 점검이 필요합니다.
- 환금성. 전용 25.153㎡의 오피스텔로, 수요층과 임대수익 구조가 일반 아파트와 다릅니다. 실질취득금액을 기준으로 매매 가능가격과 임대수익을 검토해야 하며, 감정가 대비 유찰률만으로 환금성을 높게 평가할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 인수 확인. 2023.08.30 설정된 을구 1번 임차권등기는 2024.04.01 말소기준 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서의 보증금 잔액 인수 문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 실질취득금액 기준으로 입찰. 현재 최저가 68,110,000원에 예상 인수액 53,515,980원을 더한 121,625,980원을 기본 취득부담으로 검토해야 합니다. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 별도입니다.
- 임차인과 신청채권자 동일인 확인. 윤수록의 임차보증금 120,000,000원과 경매신청 청구액 145,785,204원의 관계를 임대차계약서·집행권원·배당요구서로 확인해야 합니다. 실제 임차권의 성립과 채권 범위가 중요합니다.
- 점유 및 명도 확인. 임차권등기는 확인되지만 현재의 실제 점유관계와 목적물 인도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증금 정산과 명도가 연결될 수 있으므로 인도 시점과 추가 분쟁 가능성을 검토해야 합니다.
- 압류·당해세 점검. 2024.04.01 국가 압류의 관련 조세채권과 법정기일을 확인해야 합니다. 등기 접수일만으로 모든 조세채권의 배당 우선순위를 확정할 수는 없습니다.
- 과거 경매 이력 확인. 2022년 및 2023년 강제경매개시결정이 각각 말소된 이력이 있습니다. 이번 사건의 진행상태와 취하·정지·변경 여부, 과거 사건과 권리관계의 연속성을 검토해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰을 가정해도 예상 실질취득은 각각 121,258,186원·121,000,730원입니다. 낙찰가 하락이 같은 폭의 총취득비용 감소로 이어지지 않습니다.
- 실거래·임대수익 검증. 해당 오피스텔의 최근 실거래가격과 임대료, 공실 위험, 관리비 부담을 확인한 후 실질취득금액 대비 수익성과 매각 가능성을 판단해야 합니다.
- 주소·공부 대조. 소재지의 행정구 표기와 도로명주소를 등기사항전부증명서·건축물대장·매각물건명세서 원본으로 대조하여 동일 물건임을 확인해야 합니다.
- 최종 배당 및 원본 점검. 배당순위, 임차권등기 말소 조건, 미납 관리비, 낙찰 이후의 보증금 반환 부담을 전문가와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49% ≠ 실질취득 49%”
이 물건에서 가장 위험한 숫자는 68,110,000원입니다. 감정가 139,000,000원의 절반 이하라는 이유만으로 저렴하다고 생각하기 쉽지만, 그 숫자는 낙찰대금일 뿐 최종 취득부담이 아닙니다.
임차인 윤수록은 말소기준권리보다 앞서 전입·확정일자·임차권등기를 갖춘 것으로 분석되며, 매각물건명세서에는 미변제 보증금의 매수인 인수가 명시되어 있습니다. 현재 최저가 기준 예상 인수액은 53,515,980원, 실질취득금액은 121,625,980원입니다. 추가 유찰이 발생해도 총취득부담은 보증금 120,000,000원에 가까운 수준을 유지합니다.
여기에 동일인이 임차인과 경매신청채권자로 등장한다는 점, 배당액의 변동 가능성, 오피스텔의 환금성 검증 필요성이 더해집니다. 실질취득금액이 실제 시세보다 유리한지도 확정할 수 없는 상태입니다. 따라서 단순한 저가낙찰 기회로 평가하기 어렵습니다.
결론은 권리 인수 주의·가격 메리트 미확인·입찰 신중입니다. 이 사건의 승부처는 몇 차례 더 유찰되느냐가 아니라, 임차보증금 인수 범위를 정확히 확정하고 1.2억 수준의 총취득부담을 정당화할 시장가치가 있는지 확인하는 것입니다.
