인천지방법원 2025타경515009. 주안역 남서측 인근의 에코이뷰 6층 606호로, 감정가 102,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 71,400,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2021년 12월 27일 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 120,000,000원)이고, 해당 근저당은 경매 매각으로 소멸합니다. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하므로 등기상 인수할 권리는 없습니다.
다만 이 물건은 일반 주거용으로 단정하면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고상 집합건축물대장 용도는 업무시설(사무소)이고, 감정평가서상 이용상태도 업무시설(사무소)입니다. 따라서 가격만 보는 경매보다는 실제 업무시설 사용 가능 여부, 관리상태와 임대수요, 점유관계를 확인하는 접근이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515009 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 267-9 에코이뷰 6층606호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 주안로 68 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 업무시설(사무소) |
| 소유자 | 이승재 |
| 소유권 이전 | 2021.12.27. · 거래가액 139,920,000원 |
| 감정가 / 최저매각가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 유아이제사십차유동화전문 유한회사 / 116,296,559원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 부담 없는 구조
2021년 3월 3일 소유권보존 후 한국자산신탁주식회사로의 신탁등기가 설정되었으나, 해당 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이후 2021년 12월 27일 이승재 앞으로 소유권이전이 이루어졌고, 같은 날 신한은행 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
현재 최저매각가는 71,400,000원으로 감정가 102,000,000원의 70%입니다. 아직 실거래 비교자료가 제시되지 않았기 때문에 이 금액을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 대신 회차가 내려갈 때 채권 미배당액이 얼마나 늘어나는지를 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 신한은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 71,400,000원 | 69,714,800원 | 50,285,200원 |
| 2회 유찰 시 | 49,980,000원 | 48,680,360원 | 71,319,640원 |
| 3회 유찰 시 | 34,986,000원 | 33,956,252원 | 86,043,748원 |
현재 회차는 집행비용 1,685,200원을 우선 반영한 뒤 신한은행 근저당에 69,714,800원이 배당되고, 근저당 채권최고액 120,000,000원 기준으로 50,285,200원이 미배당됩니다. 신청채권자의 청구액은 116,296,559원이므로 현 시점 가정 매각가만으로 해당 청구액까지 충족되는 구조는 아닙니다.
③ 권리분석 세부 — 신탁등기는 이미 말소
| 순위 | 일자 | 권리 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 갑구 1 | 2021.03.03 | 소유권보존 · 김현성 | 존재 |
| 갑구 2 | 2021.03.03 | 소유권이전 신탁 · 한국자산신탁주식회사 | 이미 말소 |
| 갑구 3 | 2021.12.27 | 2번 신탁등기 말소 | 신탁 말소 |
| 갑구 4 | 2021.12.27 | 소유권이전 · 이승재 | 존재 |
| 을구 1 | 2021.12.27 | 근저당권 · 주식회사신한은행 | 말소기준 · 매각으로 소멸 |
| 갑구 5 | 2025.12.24 | 임의경매개시결정 · 유아이제사십차유동화전문 유한회사 | 매각으로 소멸 |
④ 임차·점유 체크
다만 감정평가서의 기타참고사항에는 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차보증금 인수는 별도 확인되지 않지만, 실제 점유자와 사용현황은 현장에서 다시 확인하는 것이 적절합니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 입지. 주안역 남서측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 혼용지대이며, 주위 환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 주안역(지하철1호선 및 인천지하철2호선)과 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상14층 건물의 6층 606호이며, 급배수·위생·기계식주차장·소방·승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 본건 토지 북측이 대로변에 접하고, 토지의 형상은 세로장방이며 북측으로 대로변에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 방화지구, 시가지경관지구, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함·저촉되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 확인. 현재 최저매각가 71,400,000원은 감정가 102,000,000원의 70%입니다.
- 권리 확인. 신한은행 근저당이 말소기준권리이며 매각으로 소멸하므로 인수액은 0원입니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 사용형태를 현장 확인하세요.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 업무시설(사무소)인 점을 전제로 실제 사용 가능성과 임대수요를 검토하세요.
- 배당 구조 확인. 현재 최저가 가정에서는 신한은행 근저당 미배당이 50,285,200원이며 유찰이 늘면 미배당액도 증가합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”이지만 용도와 점유가 핵심
이 물건은 1회 유찰로 최저매각가가 71,400,000원까지 내려왔고, 말소기준권리인 신한은행 근저당 및 경매개시결정이 매각으로 소멸하므로 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 실거래 비교자료가 없어 현재 가격을 시장가보다 싸다고 평가할 수 없고, 집합건축물대장상 용도가 업무시설(사무소)라는 점, 임대관계가 미상이라는 점이 실제 입찰 판단의 핵심 변수입니다.
특히 현재 회차에서도 신한은행 근저당의 미배당이 50,285,200원 발생하고, 2회 유찰 시 71,319,640원, 3회 유찰 시 86,043,748원까지 확대되는 구조입니다. 따라서 이 사건은 단순히 ‘최저가가 낮아졌다’보다 업무시설로서의 활용성과 실제 점유를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 물건으로 보는 것이 타당합니다.
