인천지방법원 2026타경500032. 미추홀구 용현동 ‘용현동리슈빌’ 1동 202호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사오릭스컴퍼니이고, 2020년 12월 15일 매매로 소유권을 취득했습니다. 등기상 적극적인 담보권은 이미 말소된 상태이며, 현재 경매의 권리분석 중심은 2022년 2월 8일의 국 압류를 기준으로 그 이후 권리들이 매각으로 어떻게 소멸하는지, 그리고 2024년 10월 18일 설정된 을구 7번 주택임차권의 인수 가능성을 어떻게 볼 것인지입니다.

가격만 보면 오히려 명확합니다. 감정가 1.50억에서 한 번 유찰되어 최저가가 1.05억으로 내려왔고, 확인된 최근 12개월 평균이자 최신 거래금액은 1.38억입니다. 따라서 현 회차 최저가는 최근 시세의 76.1% 수준입니다. 다만 이 가격 메리트는 임차권 확약과 미상 임차 관련 기재, 그리고 세금 압류 처리 여부를 전제로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2022년 압류가 기준점, 이후 권리는 매각 소멸

말소기준권리는 2022.02.08. 갑구 5번 국 압류입니다. 그 이전의 2009년 근저당, 2010년 근저당, 2014년 신한은행 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 경매에서 살아 있는 선순위 담보권으로 볼 수 없습니다. 기준권리 이후의 2023년 미추홀구 압류, 2024년 주택임차권등기, 2026년 경매개시결정 및 2026년 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 확약 적용 1건, 그 밖의 미상 위험은 별도

등기부 임차권의 한국토지주택공사 1.30억은 보증기관의 대위·승계와 관련된 기재이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 별도의 보험 기재는 보증금이 0원으로 표시되어 있고, 한국토지 기재는 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 따라서 알려진 1.30억을 넘는 인수액을 임의로 더하지 않으며, 확약이 확인된 한국토지주택공사 임차권 외의 위험은 별도로 남겨 둡니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 76.1%

확인된 동일 단지·동일 전용면적대의 거래는 1건으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 138,000,000원입니다. 거래시점은 2021.12입니다.

현재 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래 138,000,000원의 76.1%입니다. 특히 이 수치는 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균 및 최신 거래를 기준으로 한 것이므로, 현재 회차 가격만 놓고 보면 가격 메리트가 있는 구간입니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

배당표는 원자료의 현 회차 시나리오를 그대로 반영한 것입니다. 계산상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 27,270,000원으로 나타나며, 이 부분은 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 제출된 임차권등기 말소동의 확약서에 따라 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 당해세·최우선변제 및 확약 밖의 미상 임차 관련 부분은 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 인천용현초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 연립·다세대주택과 아파트, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난합니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호이며, 치장벽돌 및 석재붙임 마감, 하이새시 창호, 위생·급배수 및 바닥난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다. 공시지가는 1,536,000원/㎡, 토지면적은 216.6㎡이며 지목은 대, 형상은 정방형, 지형은 평지입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 현장조사시 폐문부재 등으로 임대관계는 미상입니다.
• 환금성. 용현동리슈빌1동은 총 8세대이고 최근 확인된 거래는 2021.12. 1건뿐이므로, 대단지 물건보다 거래표본이 적어 유동성 판단에는 보수적으로 접근해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 매각사건 서류에 유효하게 제출되어 있는지, 적용 범위가 한국토지주택공사 임차권에 한정되는지 확인하세요.
• 미상 임차 관련 기재. 보험은 보증금이 0원으로, 한국토지는 보증금과 전입신고일이 미상입니다. 추가 보증금·대항력 가능성이 남아 있으므로 매각물건명세서 최신본과 현황조사서를 대조하세요.
• 세금 압류. 국·미추홀구·안산시의 압류가 총 3건입니다. 당해세 해당 시 0순위 차감 및 후순위 미배당 가능성이 있으므로 실제 배당표 작성 전 세목과 발생시점을 확인하세요.
• 가격 상한. 현재 최저가 1.05억은 최근 거래 1.38억의 76.1%입니다. 다만 최근 거래 표본이 1건뿐이므로 단순 할인율만으로 추가 상향 응찰하지 말고, 실질취득액과 추가 인수 가능성을 함께 보세요.
• 소유자·점유관계. 현장조사시 폐문부재 등으로 임대관계가 미상입니다. 낙찰 후 실제 점유자와 명도 가능성, 관리비 및 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일 2026.08.12 및 매각물건명세서, 현황조사서, 배당관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “싸 보이는 가격”보다 “확약의 범위”가 먼저

이 물건은 1회 유찰로 최저가가 1.05억까지 내려와 있고, 확인된 최근 12개월 평균 및 최신 거래 1.38억의 76.1%이므로 가격만 보면 눈에 띄는 할인구간입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 을구 7번 주택임차권등기입니다. 산출표상 부족분은 2,727만원이지만, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 처리할 수 있습니다.

문제는 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서상 보험과 한국토지 관련 기재가 별도로 있고, 보증금 및 일부 대항력 정보가 미상이며, 국세·지방세 압류 3건도 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 매력적이지만, 확약 밖의 미상 임차와 당해세를 제거한 뒤 입찰해야 하는 물건”입니다. 확약 범위를 원본으로 확인하고 추가 인수액이 없다는 점이 확인되면 현재 최저가의 가격 메리트는 분명합니다.