인천지방법원 2026타경500032. 인천 미추홀구 용현동의 다세대주택 '용현동리슈빌' 1동 202호입니다. 전용면적은 59.715㎡, 감정가는 150,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 최저매각가가 73,500,000원으로 낮아졌습니다. 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이고 청구금액은 132,845,752원입니다.
이 물건의 핵심은 등기된 130,000,000원 주택임차권과 이를 둘러싼 말소동의 확약서입니다. 주택임차권의 전입일은 2020.12.08로, 말소기준권리인 2022.02.08 압류보다 앞섭니다. 따라서 단순히 임차권등기가 압류 이후인 2024년에 이루어졌다는 이유만으로 임차권 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 다만 명세서에 확약서 제출이 명시되어 있어 해당 권리는 실질 인수 0원으로 처리하되, 확약 범위 밖의 임차관계는 별도 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500032 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 621-106 용현동리슈빌 제1동 제2층 제202호 도로명: 인천광역시 미추홀구 토금남로33번길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.715㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 건물규모 / 준공 | 8세대 · 2009.12.16 |
| 소유자 | 주식회사오릭스컴퍼니 (2020.12.15 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 132,845,752원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.08 갑구 5번 국(안산세무서장) 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 주거용 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입
등기상 말소기준은 2022.02.08 국(안산세무서장) 압류입니다. 이후 미추홀구 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 안산시 압류가 순차적으로 등장합니다. 기존 근저당권들은 이미 등기부상 말소되었습니다.
② 임차인·보증기관 승계 — 실질 인수액의 핵심
주택임차권등기 명의자는 한국토지주택공사이고 보증금은 130,000,000원입니다. 이 기재는 보증기관 대위·승계 항목으로 분류되어 있어 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
대위·승계 항목을 제외하면 ‘보험’과 ‘한국토지’라는 임차관계 2건이 추가로 표시되어 있습니다. 다만 이름의 중복·축약 가능성과 점유관계가 해소되지 않아 실제 임차인 수를 2명으로 확정할 수는 없습니다. 실제 임차인 인원과 각 보증금은 원본 명세서 및 임대차관계 확인이 필요합니다.
| 명의 / 구분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 주택임차권등기 · 대위·승계 |
130,000,000원 중복 합산 금지 |
2020.12.08 2020.10.28 |
있음 | 우선변제 대위·승계 확약 인수 0원 |
| 보험 별도 임차인 기재 |
0원 기재 실제 보증금 확인 필요 |
2020.12.08 2020.10.28 |
있음 표시 | 우선변제 배당요구 2026.01.05 확약 적용 미확인 |
| 한국토지 별도 임차인 기재 · 동일인 여부 미확인 |
미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 확약 적용 미확인 |
확약이 해당 주택임차권에 적용되는 것으로 반영하면 130,000,000원 보증금 중 미배당액을 매수인이 승계하는 위험은 실질 0원입니다.
확약이 없을 때의 명목상 인수 추정액은 현 회차 58,223,000원입니다. 확약서의 제출 사실과 실제 효력·적용 범위는 원본으로 최종 확인해야 합니다.
확약 밖의 독립된 대항력 임차인이 존재한다면 그 임차인의 미배당 보증금은 별도로 매수인 인수 위험이 될 수 있습니다. 따라서 전체 실질취득비용을 73,500,000원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 53.3%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
용현동리슈빌1동은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 전용 59.72㎡의 2021년 12월 거래 1건으로, 거래금액은 138,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 59.72㎡ | 5층 | 138,000,000원 |
| 확인 거래 | 1건 | — | 138,000,000원 |
최저매각가 73,500,000원은 위 거래금액의 53.3%입니다. 그러나 2021.12 거래는 2026년 현재 시세를 판단하기에 오래된 자료입니다. 최근 12개월 안에 실제로 체결된 거래라고 볼 수 없으며, 최근 가격 추세도 확인되지 않습니다.
더욱이 확약 대상 임차권의 인수액이 0원이더라도, 확약 밖 임차인의 추가 인수가 확인된다면 실질취득비용은 올라갑니다. 따라서 과거 실거래 138,000,000원과 최저가 73,500,000원만 비교하여 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정되었다고 평가할 수 없습니다.
감정가 대비 49%라는 할인율은 확인되지만, 현재 시장에서 실제로 회수할 수 있는 가격은 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
아래는 현재 회차의 매각가를 기준으로 계산된 명목 배당 추정표입니다. 임차권 말소동의 확약의 효력과 국세·지방세의 실제 우선 배당액을 확정 반영한 최종 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,723,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금(대위·승계) | 130,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사(신청채권자) | 132,845,752원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 명목상 임차보증금 미배당 | — | 58,223,000원 |
| 확약 대상 실질 인수 | — | 0원 |
명목 배당 추정액 71,777,000원과 보증금 130,000,000원의 차이는 58,223,000원입니다. 이 부족분은 확약 미반영 시의 인수 추정치이며, 제출된 말소동의 확약을 해당 임차권에 적용하면 실질 인수 0원으로 봅니다. 별도 임차인의 미확정 보증금은 포함되지 않았습니다. 압류 관련 당해세 및 최우선변제 등이 확정되면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 문제는 별개
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 보증금이 매수인에게 승계되는 일반적인 경우에는, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
이 사건도 확약을 제외한 단순 배당계산에서는 그러한 구조를 보입니다. 다만 제출된 확약을 적용하면 해당 130,000,000원 임차권의 실질 인수는 0원이므로, 아래 명목 인수액을 실제 확정 인수액으로 간주해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미반영 명목 인수 | 확약 대상 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 73,500,000원 | 58,223,000원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 51,450,000원 | 79,876,100원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 36,015,000원 | 95,033,270원 | 0원 |
그러나 확약 대상 외 별도 임차인의 권리가 남는다면 추가 유찰로 매각가가 낮아져도 다른 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 회차별 최저가만으로 실질취득비용이나 적정 응찰가를 결정할 수 없습니다.
⑥ 세금 압류·소유권·명도 위험
특히 당해세가 우선 배당되면 임차보증금 배당액이 감소할 수 있습니다. 확약의 유효한 적용 범위와 세금의 법정기일·종류·우선순위를 함께 검증해야 합니다.
현재 소유자는 주식회사오릭스컴퍼니로, 2020.12.15 거래가액 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현장조사 당시에는 폐문부재 등으로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 점유자가 누구인지, 주택임차권등기와 별도 임차인 기재가 동일한 임대차관계를 가리키는지 확인되지 않은 상태입니다.
임차권등기 말소 확약은 등기된 해당 권리의 승계 문제를 해소하는 근거일 뿐, 실제 점유자의 퇴거 완료를 뜻하지 않습니다. 낙찰 이후 인도와 명도는 점유자의 권원에 따라 달라질 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천용현초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 연립·다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 주거용 다세대주택입니다. 외벽은 치장벽돌·석재붙임 등이며, 위생·급배수 및 바닥난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북서측 약 6m 포장도로와 접하며, 토지는 인접지 및 도로와 등고평탄한 정방형입니다. 지목은 대, 용도지역은 준주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 감정요항표상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 입찰 시점의 연장·재지정 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 매우 적습니다. 확인 실거래는 2021년의 1건뿐이므로 현재 매매시장 가격과 처분 가능성은 별도 조사가 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약의 권리 대상, 적용 범위, 조건 및 실제 등기말소 가능성을 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 확인. ‘보험’과 ‘한국토지’가 동일 임대차관계의 중복·축약 표시인지, 별도 임차인인지 확인하고 실제 인원과 보증금 총액을 확정해야 합니다.
- 대항력 재검증. 확약 밖 임차인에 대해서는 전입·점유·확정일자·배당요구 및 미배당 보증금 승계 여부를 따로 판단해야 합니다.
- 조세채권 우선순위. 국세와 지방세 압류 3건에 대해 당해세 여부 및 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 2021.12 거래 138,000,000원을 현재 가격으로 가정하지 말고 주변 유사 다세대주택의 최근 거래와 매도 가능 가격을 조사해야 합니다.
- 점유·명도. 폐문부재로 확인되지 않은 실제 점유 상태와 임대차계약 및 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 관리비·건물상태. 공용부분 체납관리비, 누수·방수·설비상태 및 예상 수선비를 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.27 매각 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당관계 자료를 대조해야 합니다.
가격 할인율보다 미확정 인수 위험과 실제 처분 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 중요한 것은 확약의 범위
이 물건의 겉모습은 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 150,000,000원짜리 다세대주택의 최저가가 73,500,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 주택임차권 보증금 130,000,000원과 대항력 문제를 제외하고 가격만 볼 수는 없습니다.
다행히 해당 임차권에 관한 말소동의 확약이 제출되어 있어, 명목상 58,223,000원으로 계산되는 미배당 인수액은 실질 0원으로 판단됩니다. 하지만 확약과 무관한 임차인이 존재한다면 이야기가 달라집니다. 실제 임차인 수와 권리관계가 불분명하고 현재 시세도 오래된 거래 1건만으로는 판단하기 어렵습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 주된 임차권 확약은 긍정적이지만, 다른 임차관계가 해소되지 않은 상황에서는 전체 실질취득액과 적정 입찰가를 산정할 수 없습니다. 확약의 법적 효력과 범위, 별도 임차인 존재 여부, 현재 매매가격을 검증한 이후에만 입찰 여부를 판단해야 하는 고위험 물건입니다.
