인천지방법원 2026타경500620. 미추홀구 주안동 통칭 ‘진흥빌라’ 1동 2층 202호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사에스제이글로벌에셋으로 2019년 1월 21일 매매대금 95,000,000원에 취득했고, 다음 날인 2019년 1월 22일 삼성생명보험주식회사 근저당 20,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 2018년 4월 24일 확정일자, 2018년 4월 26일 전입일을 가진 임차관계가 확인돼 말소기준권리보다 빠릅니다. 이후 2020년 6월 16일 한국토지주택공사 명의의 보증금 76,000,000원 주택임차권등기가 들어왔지만, 이 신고는 보증기관의 대위·승계 신고이므로 별도의 임차보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500620 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1225-30 1동 2층202호 · 도로명 승학길76번길 51-27 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 2층 202호 · 42.21㎡ 전부 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층/지상3층 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사에스제이글로벌에셋 (2019.01.21 매매 · 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 58,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 117,810,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 빠른 임차관계가 핵심
말소기준은 2019.01.22 삼성생명보험주식회사 근저당 20,000,000원입니다. 이후 서울보증보험주식회사의 103,736,840원 가압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계의 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서므로 등기 순위만 보고 “임차권도 후순위이니 모두 소멸한다”고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증기관 승계액을 중복 합산하면 안 된다
| 신고자 | 성격 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 대위·승계 | 2018.04.26 / 2018.04.24 | 76,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 중복신고 확약 적용 별도 보증금으로 합산 금지 · 을구15 실질 인수 0원 |
| 보험 | 실제 임차인 신고 | 2018.04.26 / 2018.04.24 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 밖 위험 배당요구 2026.01.23 · 보증금 확인 필요 |
| 한국토지 | 실제 임차인 신고 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 위험 전입일·보증금 확인 필요 |
따라서 임차인을 셀 때 한국토지주택공사의 76,000,000원을 별도의 제3의 보증금처럼 더하면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수에서는 제외합니다. 현재 자료상 실제 임차인으로 계산되는 신고는 2건입니다. 다만 그중 한 신고의 대항력은 확인됐고, 다른 한 신고는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 판정이 열려 있습니다.
③ 시세 비교 — 70% 유찰가도 최근 거래보다 높다
가격 판단에서 전체 거래 평균 89,180,000원만 보면 최저가 58,100,000원이 크게 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 이 평균에는 2021~2022년의 80,000,000원~99,000,000원대 거래가 다수 섞여 있습니다. 최근 흐름을 우선하면 결론이 완전히 달라집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 38.88㎡ | 3 | 56,000,000원 |
| 2022.06 | 38.88㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 2022.05 | 39.60㎡ | 4 | 91,000,000원 |
| 2022.03 | 38.88㎡ | 3 | 91,800,000원 |
| 2022.01 | 39.60㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2021.11 | 39.60㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 39.60㎡ | 3 | 99,000,000원 |
| 2021.10 | 38.88㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 2021.10 | 38.88㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2021.09 | 39.60㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 56,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 56,000,000원이고, 현재 최저매각가 58,100,000원은 그 시세의 103.8%입니다. 따라서 감정가에서 30% 유찰됐다는 이유만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 39.7% 하락한 흐름입니다.
대상 면적은 42.21㎡이며, 확인된 실거래 표본 면적은 38.88㎡ 또는 39.60㎡입니다. 따라서 개별 호수 상태·면적 차이를 함께 감안해야 하지만, 최근 가격 방향 자체는 보수적으로 보는 편이 타당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,445,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 우선변제 | 76,000,000원 | 56,654,200원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 103,736,840원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 117,810,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 놓고 보면 76,000,000원 임차보증금 중 미배당액은 19,345,800원으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 을구 15번 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 그 권리에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 확약 밖의 다른 임차인 신고까지 자동으로 없애는 것이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 58,100,000원 | 19,345,800원 | 을구15 실질 0원 · 기타 미상 |
| 2회 유찰 시(49%) | 40,670,000원 | 36,462,060원 | 을구15 실질 0원 · 기타 미상 |
| 3회 유찰 시(34%) | 28,469,000원 | 48,443,442원 | 을구15 실질 0원 · 기타 미상 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 통칭 ‘진흥빌라’입니다. 총 18세대 규모이고 1992.03.19 사용승인된 건물입니다.
- 입지. 인천 미추홀구 주안동 ‘승학체육공원’ 북동측 인근. 주변은 유사 다세대주택과 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북서측·남동측 포장도로에 접하고, 토지는 부정형 다세대주택 건부지입니다. 공시지가는 1,251,000원/㎡입니다.
- 설비. 수세식 위생설비·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역 등이 확인되며, 감정자료에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건물 하자 표시. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래는 1건이고 최근 가격 흐름은 이전 거래군 대비 39.7% 하락했습니다. 소규모 노후 다세대라는 점까지 감안하면 환금성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 15번 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약의 조건·범위와 실제 말소절차를 입찰 전에 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 확약 밖 ‘보험’ 신고 확인. 전입 2018.04.26으로 말소기준보다 빠르고 대항력이 있으므로 보증금 액수를 확인하지 않고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- ‘한국토지’ 신고 보완. 전입일·확정일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 주민등록·점유·배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사 76,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인의 보증금과 별도의 금액으로 더하지 마세요.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가 58,100,000원이 최근 12개월 평균 및 최신 거래 56,000,000원의 103.8%입니다. ‘1회 유찰’ 자체는 가격 메리트가 아닙니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 과거 거래군 대비 39.7% 낮습니다. 전체 평균 89,180,000원을 시세 기준으로 삼아 응찰가를 올리는 판단은 피해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 점유자와 임차권 승계 관계를 특정한 뒤 인도명령 가능 여부와 명도 비용을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 자료와 최신 권리변동을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰됐으니 싸다”가 아니라 “확약 밖 무엇이 남는가”를 봐야 한다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 83,000,000원에서 한 차례 유찰돼 58,100,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 56,000,000원이므로 현재 최저가부터 이미 최근 시세의 103.8%입니다. 시장도 이전 거래군 대비 39.7% 하락해 있어 단순한 유찰 할인율에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
권리 측면에서는 더 세밀합니다. 76,000,000원의 한국토지주택공사 임차권은 보증기관 대위·승계 신고로 중복 합산 대상이 아니고, 을구 15번 임차권등기에는 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 권리의 실질 인수는 0원으로 볼 수 있습니다. 그러나 확약 밖에는 대항력 있는 임차인 신고와 전입·보증금이 확인되지 않은 신고가 남아 있습니다.
결국 이 물건은 “주된 등록임차권은 확약으로 해소됐지만 전체 임차인 위험은 아직 닫히지 않았고, 확약 반영 후의 최소 취득원가조차 최근 거래보다 높다”가 결론입니다. 권리 원본 확인 없이 58,100,000원을 최종 취득가로 보고 접근하기에는 리스크가 크며, 가격과 권리 모두 보수적인 상한 설정이 필요한 사건입니다.
