인천지방법원 2026타경500620. 인천 미추홀구 주안동의 통칭 '진흥빌라' 1동 2층 202호입니다. 전용면적 42.21㎡인 다세대주택으로, 1992년 준공된 18세대 규모의 건물입니다. 현재 소유자는 주식회사에스제이글로벌에셋으로, 2019년 1월 22일 거래가액 95,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 물건의 권리분석은 단순한 근저당권 말소 문제가 아닙니다. 2018년에 대항력 요건을 갖춘 임대차가 2019년 근저당보다 앞선다는 점이 중요합니다. 여기에 2020년 임차권등기가 이루어졌고, 명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 기재돼 있습니다. 다만 이 임차권에 관해서는 별도의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 확약 대상 권리의 인수 여부와 확약 밖 임차인 위험을 구분해야 실질 취득가격을 제대로 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임대차와 확약서가 핵심

말소기준권리는 2019년 1월 22일 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 20,000,000원이고, 이후 설정된 서울보증보험의 가압류 103,736,840원과 이번 강제경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

하지만 임차권은 다릅니다. 을구 15번 한국토지주택공사 명의 임차권등기에는 보증금 76,000,000원, 주민등록일 2018.04.26, 확정일자 2018.04.24, 점유개시일 2018.05.14가 기록돼 있습니다. 모두 말소기준권리보다 앞선 임대차 관련 날짜입니다. 따라서 등기 순서상 2020년에 임차권이 기재됐다는 이유만으로 선순위 대항력을 부정할 수 없습니다.

임차인 분석 — 승계 신고와 실제 임차인 기재 구분

임차관계에는 총 3건의 명의가 나타나지만, 이 중 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 분류돼 있습니다. 별도의 독립 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 승계 신고를 제외한 실제 임차인 기재는 2명(보험·한국토지)입니다. 다만 이들 명의가 서로 독립한 임대차인지, 승계 신고와 연결된 동일 임대차인지 확정하려면 명세서 원문과 임대차 관련 서류의 대조가 필요합니다.

② 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최근 거래가 기준

진흥빌라(1,2동)의 확인된 실거래는 총 10건이며 전체 평균 거래금액은 89,180,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2021~2022년의 높은 가격대 거래가 상당수 포함돼 있습니다. 최근 거래가격이 급격히 낮아진 상황에서 이 전체 평균을 현재 시세로 사용하면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다.

가장 최신인 2025년 9월 거래는 56,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 이 거래 1건을 기준으로 56,000,000원이며, 과거 거래군 대비 최근 가격 추세는 -39.7%입니다. 과거 9,000만원 안팎 거래가 있었다는 사실보다는 최근 거래가 5,600만원까지 내려왔다는 사실에 무게를 두어야 합니다.

다만 최근 거래 면적은 38.88㎡로, 경매 물건의 전용 42.21㎡와 정확히 일치하지 않습니다. 최신 거래도 1건뿐이므로, 이를 동일 호수의 확정 시세로 볼 수는 없습니다. 이 한계를 감안하더라도 현재 시장의 하락 신호를 무시하고 과거 전체 평균 89,180,000원을 기준으로 고평가하는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 40,670,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액 1,132,060원을 공제한 뒤 39,537,940원이 선순위 임차보증금에 배당됩니다. 근저당권과 후순위 채권에는 배당재원이 남지 않는 구조입니다.

집행비용은 매각가의 약 2.8%를 적용한 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 서울보증보험의 가압류와 강제경매 신청채권은 동일 채권자의 청구로, 각각 기재된 금액을 독립적인 최종 회수액으로 단정해서는 안 됩니다. 보증기관 승계 신고도 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

유찰 회차별 인수 구조

선순위 대항력 임차보증금이 있는 물건은 낙찰가격이 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 아래 비교는 확약을 적용하지 않았을 때의 룰상 인수 시나리오이며, 확약 대상 임차권의 실질 인수와 구별해야 합니다.

확약이 없다면 어느 회차에서든 낙찰가와 미배당 인수액의 합계는 보증금 76,000,000원을 중심으로 형성됩니다. 회차별 집행비용 추정에 따라 소폭 차이가 발생하지만, 유찰이 곧 실질취득액의 동일한 폭의 하락을 의미하지는 않습니다. 반대로 확약이 적용되면 해당 임차권의 인수는 실질 0원이므로 최저가 인하 효과가 나타날 수 있습니다. 단, 확약 밖 임차인 위험은 그대로 남습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '승학체육공원' 북동측 인근입니다. 주변은 유사한 다세대주택과 단독주택 등으로 형성돼 있으며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 등 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 북서측과 남동측으로 포장도로에 접합니다.
• 건물. 1992년 준공된 철근콘크리트조 다세대주택입니다. 지하 1층·지상 3층 구조로, 수세식 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역에 위치하며, 토지의 지목은 대입니다. 토지면적 756.0㎡, 형상은 부정형, 지형은 완경사입니다. 공시지가는 1,251,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 감정평가 관련 사항에 기재돼 있습니다. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 실제 입찰 시점의 적용 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 18세대 규모로 대규모 아파트단지에 비해 실거래 비교 표본이 제한적입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며, 과거 거래 대비 가격 추세는 -39.7%입니다. 매입가뿐 아니라 향후 매각가격과 매도기간에 주의해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 서울보증보험 확약서 원문. 을구 15번 임차권등기 말소동의의 대상, 조건, 보증금 미반환분에 대한 책임 처리와 이행 요건을 확인해야 합니다. 제출 사실만으로 다른 임차인의 권리까지 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.
• 임차인 명의의 동일성. '보험', '한국토지', '한국토지주택공사'의 관계를 명세서와 임대차계약 관련 서류에서 대조해야 합니다. 보증기관 승계는 중복 보증금으로 계산하지 않되, 독립된 임대차가 존재하는지 별도 확인해야 합니다.
• 대항력과 보증금. '보험' 명의의 실제 보증금과 '한국토지' 명의의 전입일·확정일자·보증금·점유 여부를 확인해야 합니다. 날짜가 불분명한 임차인의 대항력은 미확정 상태로 남겨두어야 합니다.
• 예상배당 확인. 선순위 임차보증금에 39,537,940원이 배당되고 룰상 36,462,060원이 남는 구조입니다. 확약 적용 여부와 당해세·최우선변제 등에 따른 실제 배당변경 가능성을 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 전체 실거래 평균 89,180,000원이 아니라 최근 거래 56,000,000원과 하락 추세 -39.7%를 중심으로 판단해야 합니다. 확약 밖 인수액이 확정되지 않은 상태에서 최저가를 최종 취득가격으로 단정하면 안 됩니다.
• 현장·명도·관리비. 실제 점유자, 내부 상태, 수선 필요성, 관리비 체납 및 명도비용을 확인해야 합니다. 특히 오래된 소규모 다세대주택이라는 점에서 추가 지출 가능성을 고려해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 확약서 원문·매각기일 공고를 대조하고, 권리관계가 불분명한 경우 법률전문가의 확인을 받아야 합니다.

맺으며 — “싸게 보이는 물건”에서 “권리가 확인된 물건”으로

이 사건은 단순히 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려온 저가 다세대주택으로 접근할 물건이 아닙니다. 선순위 임차보증금 76,000,000원이 있고, 확약이 없다면 현재 최저가 낙찰 시에도 36,462,060원의 인수 가능액이 발생합니다. 이때 실질취득액은 77,132,060원으로, 최신 거래가 56,000,000원보다 높습니다.

그러나 매각물건명세서에는 서울보증보험의 을구 15번 임차권등기 말소동의 확약서가 명시돼 있습니다. 이를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이고, 최저가 40,670,000원은 최근 거래의 72.6%입니다. 확약의 중요성이 바로 여기에 있습니다.

남은 문제는 확약 밖 임차관계입니다. 보증기관 승계 신고는 별도 보증금으로 중복 계산할 수 없지만, 명세서상 '보험'과 '한국토지'의 보증금·대항력·동일성 문제는 완전히 해소되지 않았습니다. 여기에 -39.7%의 최근 하락 추세, 18세대 규모의 제한적인 거래시장, 2회 유찰 이력까지 고려하면 낮은 최저가만으로 높은 매력도를 부여하기는 어렵습니다.

확약 대상 인수는 해소됐지만, 전체 권리위험은 아직 미확정입니다. 확약 밖 독립 임차보증금이 없다는 점과 점유관계가 확인돼야 4,067만원이라는 가격의 의미가 살아납니다. 이 사건의 핵심은 추가 유찰을 기다리는 것보다 확약의 적용 범위와 남은 임차인 관계를 먼저 확정하는 것입니다.