121,100,000원
인천지방법원 2026타경500662. 미추홀구 주안동 화인에이스빌 제1동 3층 301호, 전용 56.18㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김지연은 2021년 5월 10일 매매를 원인으로 거래가액 153,000,000원에 취득했고, 2022년 2월 15일 시흥세무서장의 압류가 이번 경매의 말소기준권리로 제시됐습니다. 그 뒤 서울특별시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 등기보다 임차관계입니다. 전입일 2021.04.27, 확정일자 2021.03.17인 보증금 153,000,000원의 주택임차권이 2025.02.24 한국토지주택공사 명의로 등기돼 있습니다. 전입이 말소기준권리보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 문제가 생길 수 있지만, 이 신고는 보증기관 대위·승계이고 해당 임차권에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 이 임차권 자체의 미배당분은 실질 인수 0원으로 처리하되, 확약 밖의 미상 임차관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500662 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1429-27 화인에이스빌 제1동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 미추홀대로587번길 78 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 56.18㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 내 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.05.10 매매 · 거래가액 153,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 121,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 158,440,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기부상 과거 광명동부새마을금고 근저당 130,000,000원은 2012.12.10 말소됐고, 신한은행 근저당 72,000,000원도 2021.04.15 말소돼 이번 경매의 기준권리가 아닙니다. 현재 말소기준은 2022.02.15 국가 압류이며, 이후 서울특별시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 승계 중복신고와 미상 임차를 분리
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 신고된 항목이므로 보증금 153,000,000원을 별도 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 이를 제외하면 명세서상 실제 임차인 표기는 2명이며, ‘보험’과 ‘한국토지’입니다.
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 2021.04.27 / 2021.03.17 | 153,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 대위·승계 실제 임차인 아님 |
| 보험 | 2021.04.27 / 2021.03.17 | 미상 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 한국토지 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 93.2%지만 하락 추세와 권리 불확실성을 함께 봐야 한다
화인에이스빌 전용 56.18㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 전체 평균은 132,500,000원이지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 130,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전 대비 -3.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 56.18㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2021.06 | 56.18㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.18㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
현재 최저가 121,100,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 93.2%입니다. 한국토지주택공사 임차권의 확약이 그대로 이행되고, 확약 밖 미상 임차인의 추가 인수가 없다는 범위에서는 가격이 최근 시세 아래에 있습니다. 그러나 최근 추세가 -3.7%이고 실거래 표본도 2건에 불과하므로, 93.2%라는 숫자만으로 충분히 싸다고 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,495,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 153,000,000원 | 118,604,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 158,440,930원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사 임차권의 미배당은 34,395,400원입니다. 다만 이 임차권에는 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐으므로 해당 미배당액의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | LH 룰상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 121,100,000원 | 34,395,400원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 49% | 84,770,000원 | 70,155,860원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 59,338,999원 | 95,129,103원 | 실질 0원* |
* 한국토지주택공사 임차권에 한정한 확약 효과입니다. ‘보험’·‘한국토지’의 별도 인수위험은 포함하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천남부초등학교 서측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물 내 3층 301호이며 외벽은 일부 석재 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 8미터 내외 도로가 있고, 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공시지가. 1,368,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 화인에이스빌은 11세대, 사용승인일은 2012.05.10이며 확인된 동일면적 실거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 을구 5번 한국토지주택공사 임차권을 정확히 대상으로 하는지 원문을 대조하세요.
- ‘보험’ 확인. 전입 2021.04.27·확정 2021.03.17로 대항력·우선변제 표기가 있으나 보증금이 확인되지 않습니다. 실제 보증금과 점유관계를 확인해야 합니다.
- ‘한국토지’ 확인. 전입일·확정일·보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 한국토지주택공사와의 중복 여부도 원문에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 말소기준권리가 국가의 2022.02.15 압류이고 2024.01.24 서울특별시 압류도 있습니다. 실제 배당 전 체납세액과 우선순위를 원본에서 확인하세요.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 130,000,000원이고 최근 추세는 -3.7%입니다. 전체 평균 132,500,000원보다 최근 가격을 우선해 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 ‘확약 밖 임차인’ 확인이 먼저
현재 최저가 121,100,000원은 최근 12개월 실거래 130,000,000원의 93.2%로, 숫자만 보면 감정가 173,000,000원보다 상당히 내려온 상태입니다. 보증금 153,000,000원의 한국토지주택공사 임차권도 보증기관 대위·승계이고, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 그 임차권의 인수위험은 실질 0원으로 정리됩니다.
하지만 이 사건을 곧바로 ‘인수 0원’으로 분류하면 안 됩니다. 확약 밖에 있는 ‘보험’은 보증금이 미상이고, ‘한국토지’는 전입·확정일·보증금이 모두 불명확합니다. 특히 최근 실거래 추세도 -3.7%이므로, 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다는 이유만으로 가격 가점을 크게 줄 상황도 아닙니다. 확약 대상은 정리됐지만, 나머지 임차관계는 미확정. 이 물건은 가격보다 먼저 그 두 표기의 실체와 인수 가능성을 끝까지 확인해야 하는 사건입니다.
