인천지방법원 2026타경500728. 인천 미추홀구 주안동 ‘풀하우스’ 4층 403호, 전용면적 49.88㎡의 다세대주택입니다. 감정가 128,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 89,600,000원입니다. 등기상 과거 근저당들은 이미 말소됐고 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차권등기와 대항력 가능 임차인이 핵심 변수로 남아 있습니다.

특히 을구 9번 한국토지주택공사 임차권등기는 임차보증금 120,000,000원으로 등기돼 있고 자료상 매수인 인수로 명시돼 있습니다. 동시에 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 적혀 있어, 실제 인수 부담이 그대로 확정되는지는 확약 적용 범위를 확인해야 합니다. 별도로 박노혁·보험 등 보증금이 미상인 임차인도 있어, 최저가만 보고 수익성을 계산하면 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 담보는 정리됐지만 임차권이 핵심

등기부상 2008년부터 존재했던 근저당들은 모두 이미 말소됐습니다. 2016년 소유권이전과 함께 설정된 근저당권도 이후 말소됐고, 2021년 말에도 관련 권리가 정리됐습니다. 2026.01.28. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 접수됐으며 자료상 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 현황 — 보증금 미상분이 더 위험하다

확인된 임차인 중 실제 임차인과 보증기관 승계분을 구분해야 합니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시되고 박노혁의 보증금에 대한 중복 신고이므로 120,000,000원을 별도 합산하면 안 됩니다. 별도로 등재된 보험 및 한국토지 관련 점유·임대관계는 보증금이 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 을구 9번 임차권등기 120,000,000원은 자료상 매수인 인수로 명시됐으나, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 사실도 함께 기재돼 있습니다. 확약 적용 범위가 해당 권리에 한정되는 경우 다른 임차인의 위험은 별도로 남습니다. 박노혁의 보증금과 한국토지주택공사의 120,000,000원은 대위·승계 관계이므로 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 표면상 89.6백만원, 하지만 실질취득은 따로 계산해야

‘풀하우스’는 총 12세대, 2008.07.30. 준공입니다. 동일 면적 49.88㎡ 거래가 확인된 사례를 중심으로 보면, 최근 거래는 121,000,000원 수준이고 최근 12개월 평균은 125,500,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 현재 최저가 비율은 71.4%, 전체 거래 평균은 122,500,000원입니다.

최신 거래는 2024.05 · 121,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 125,500,000원입니다. 최근 추세는 과거 대비 3.7%로 음수 하락세가 아니라 소폭 상승 방향입니다. 따라서 현재 최저가 89,600,000원은 최근 시세보다 확실히 낮아 보이지만, 대항력 가능한 임차인의 미상 보증금과 임차권 인수 여부를 합산한 실질취득액이 얼마인지 확인하기 전에는 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)

현재 회차에서는 신청채권자 청구금액 129,179,177원 중 87,587,200원이 배당되고 41,591,977원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 원본 서류에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지 정보 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천남부초등학교 북서측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당하며 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지 현황. 2필지 일단의 사다리형 토지, 지목 대, 토지면적 153.0㎡이며 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
• 공부·건물 상태. 공부와의 차이는 없고, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 403호이며 위생·급배수·난방설비 등이 되어 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 총 12세대 규모로 대단지급 환금성은 기대하기 어렵습니다. 실거래가 95,000,000원~130,000,000원 범위로 형성돼 있어 개별 호수의 조건과 임차권 정리가 매수자 판단에 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보고 입찰하지 않기. 89,600,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만, 임차보증금 인수액을 반영하면 실질취득가는 달라질 수 있습니다.
• 을구 9번 원본 대조. 한국토지주택공사 임차권등기 120,000,000원과 ‘말소기준권리 이전 → 매수인 인수’ 문구를 확인하고, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 원문을 반드시 대조하세요.
• 박노혁 보증금 확인. 전입신고가 말소기준권리 이전으로 표시돼 대항력은 있는 것으로 기재돼 있으므로 보증금 액수가 확인되지 않은 상태에서는 인수위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
• 보험 임차인 확인. 전입신고가 말소기준권리 이전으로 표시되고 확정일자 및 배당요구가 있어 우선변제권 행사 가능으로 기재돼 있습니다. 보증금 미상분을 별도로 확인하세요.
• 실질취득가 계산. 낙찰가 + 확약 밖 미배당 임차보증금으로 총투자금액을 다시 계산해야 합니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크면 총액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
• 명도·관리비 확인. 임대관계가 미상이고 점유관계도 복수로 나타나므로 현황조사서·매각물건명세서·관리사무소 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 기반으로 하므로 입찰 전 원본 서류와 확약서 내용을 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가는 싸 보이지만, 인수액이 진짜 가격이다”

이 물건의 표면적인 가격은 매력적입니다. 한 차례 유찰로 최저매각가가 89,600,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 125,500,000원의 71.4%입니다. 최신 거래도 121,000,000원이어서 단순 가격만 보면 충분히 관심을 가질 만합니다.

하지만 이 사건은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 을구 9번 임차권등기 120,000,000원이 매수인 인수로 명시돼 있고, 동시에 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 여기에 박노혁·보험 등 보증금 미상 임차인이 더 있어 확약 적용 범위 밖의 임차위험이 남을 수 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘89.6백만원에 1.25억원 시세를 사는 물건’으로 단순 평가할 게 아니라, 확약으로 실제 소멸하는 권리와 확약 밖에서 매수인이 떠안을 금액을 확정한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.