인천지방법원 2026타경500728. 미추홀구 주안동 풀하우스 4층 403호, 전용 49.88㎡ 다세대주택입니다. 2008년 사용승인된 12세대 규모의 공동주택으로, 현재 소유자는 유병우입니다. 2024년 5월 20일 121,000,000원에 취득한 것으로 등기되어 있습니다. 서울보증보험 주식회사가 청구금액 129,179,177원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가 대비 크게 떨어진 최저가가 아닙니다. 경매개시결정보다 먼저 등기된 임차권과 그에 대한 말소동의 확약서의 효력입니다. 확약으로 해소되는 권리와 여전히 확인이 필요한 임차인의 권리를 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500728 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 723-10 풀하우스 4층 403호 도로명: 인천광역시 미추홀구 한나루로502번길 60 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 49.88㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 2008.07.30 준공 · 12세대 |
| 소유자 | 유병우 (2024.05.20 소유권이전 · 거래가액 121,000,000원) |
| 감정가 | 128,000,000원 |
| 최저매각가 | 62,720,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 129,179,177원 |
| 말소기준 | 2026.01.28 갑구 7번 강제경매개시결정 |
| 선행 임차권 | 2024.02.23 을구 9번 주택임차권등기 · 보증금 120,000,000원 |
| 확약 관련 | 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
을구의 과거 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다. 그러나 2024년 2월 23일 등기된 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 2026년 1월 28일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재되어 있습니다.
다만 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있으므로, 해당 임차권에 한정한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
이는 확약이 유효하고 해당 등기의 말소가 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약 원본의 대상 권리, 제출 주체의 권한 및 말소 이행 조건은 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 승계 중복신고와 별도 위험
임차 관련 기록에는 박노혁, 한국토지주택공사, 보험, 한국토지가 나타납니다. 이 가운데 한국토지주택공사는 박노혁 관련 보증금 대위·승계로 표시된 신고이므로 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다.
승계 신고를 제외한 실제 임차인 확인대상은 3건으로, 박노혁·보험·한국토지입니다. 다만 이름이 축약되어 있거나 동일 임대차관계를 중복 기재했을 가능성이 있어 실제 독립 임차인 수는 원본 확인 전 확정할 수 없습니다.
| 성명 / 권리자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계 / 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박노혁 | 전입 2025.12.11 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 기재 우선변제 미상 |
별도 보증금 확인 필요. 매수인 인수 가능성 미확정 |
| 한국토지주택공사 을구 9번 |
전입 미상 확정 2021.12.20 등기 2024.02.23 |
120,000,000원 |
선행 등기 대항력 개별 판정 미상 배당요구 기재 |
대위·승계 박노혁 관련 중복신고. 등기 인수는 확약으로 실질 0원 판단 |
| 보험 | 전입 2022.01.06 확정 2021.12.20 |
0원 표기 실제 금액 확인 필요 |
대항력 기재 우선변제 기재 배당요구 2026.01.27 |
보증금 0원 표기와 금액 미상 주석이 병존. 실질 인수위험 확인 필요 |
| 한국토지 | 전입 미상 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
한국토지주택공사와 동일 주체인지 확인 필요. 별도 권리 여부 미확정 |
특히 박노혁과 보험은 말소기준일 이전 전입으로 대항력이 있다고 기재되어 있지만, 보증금과 실제 점유·임대차관계가 명확하지 않습니다. 한국토지는 동일 주체 여부조차 확인이 필요합니다. 따라서 전체 매수인 인수액은 0원 확정이 아니라 미확정입니다.
③ 시세 비교 — 낮은 최저가와 실질취득가는 다르다
풀하우스의 실거래 집계는 총 6건이고, 전체 평균은 122,500,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 표시된 집계값은 125,500,000원(2건), 최신 개별 거래는 2024년 5월 121,000,000원입니다. 집계상 최근 거래 추세는 +3.7%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 49.88㎡ | 4층 | 121,000,000원 |
| 2023.06 | 54.68㎡ | 3층 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 54.68㎡ | 3층 | 130,000,000원 |
| 2022.03 | 45.41㎡ | 5층 | 130,000,000원 |
| 2021.10 | 49.88㎡ | 4층 | 129,000,000원 |
| 2021.08 | 45.41㎡ | 5층 | 95,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 122,500,000원 |
최저가 62,720,000원은 최근 12개월 평균으로 표기된 125,500,000원의 50.0%입니다. 전체 거래 평균 대비 비율도 51.2%입니다. 그러나 이 숫자는 낙찰대금만 비교한 비율입니다.
추세 지표는 +3.7%이지만, 현재 거래가격이 같은 방향으로 움직이고 있다고 단정할 수 없습니다. 전용면적이 다른 거래도 포함되어 있어 비교에 주의해야 합니다.
또한 확약 대상 임차권의 실질 인수가 해소되더라도 별도 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 한다면 실질취득비용은 그만큼 증가합니다. 실질취득가 = 낙찰가 + 추가 인수보증금입니다. 현재는 그 추가 인수보증금을 확정할 수 없습니다.
이 물건에서는 박노혁 등 별도 신고의 보증금과 실제 권리관계가 확정되지 않았으므로, 이런 구조가 적용되는지도 미확정입니다. 최저가가 시세의 절반이라는 이유로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,528,960원 |
| 1. 서울보증보험 주식회사 · 강제경매 신청채권 | 129,179,177원 | 61,191,040원 |
| 채권자 미배당 | — | 67,988,137원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
신청채권액을 기준으로 작성한 추정 배당입니다. 집행비용 및 실제 배당순위는 달라질 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 및 개별 임차권에 대한 배당은 확정적으로 반영된 것이 아닙니다. 채권자 미배당액을 매수인 인수액과 동일하게 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 미배당 — 추가 유찰해도 권리 확인은 필요
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 62,720,000원 | 61,191,040원 | 67,988,137원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 43,904,000원 | 42,713,728원 | 86,465,449원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 30,732,799원 | 29,779,609원 | 99,399,568원 |
추가 유찰을 가정하면 최저매각가와 신청채권자의 예상배당액은 함께 감소합니다. 하지만 별도 대항력 임차인이 존재하는 경우 낙찰가 하락이 미배당 보증금의 증가로 연결될 수 있으므로 회차가 내려갈수록 반드시 투자조건이 좋아지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천남부초등학교 북서측 인근에 위치하며, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층에 위치합니다. 외벽은 드라이비트 마감이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다. 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다. 토지는 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력이 기재되어 있으며 해당 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부 및 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래 6건의 시점이 오래되었고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 단지 경매 낙찰률 집계는 0.0%로 나타나므로, 현재 매수 수요와 환금성을 신중하게 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 정확히 을구 9번 한국토지주택공사 임차권을 대상으로 하는지, 실제 말소가 가능한지 확인해야 합니다.
- 대위·승계 중복 배제. 한국토지주택공사의 120,000,000원 신고가 박노혁 관련 대위·승계임을 확인하고, 별도의 임차인 보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
- 박노혁 보증금 확인. 전입일 2025.12.11이 말소기준일보다 빠릅니다. 임대차계약서·실제 점유·보증금·배당요구 여부를 확인하여 독립된 인수권리가 있는지 판단해야 합니다.
- 보험 신고 확인. 전입일 2022.01.06, 확정일자 2021.12.20, 배당요구일 2026.01.27로 기재되어 있습니다. 보증금 0원 표기와 금액 미상 주석의 불일치를 해소해야 합니다.
- 한국토지의 동일성 확인. 한국토지가 한국토지주택공사를 축약한 신고인지, 별도 점유자 또는 권리자인지 확인해야 합니다.
- 배당 및 인수액 재산정. 신청채권자 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다. 실제 배당요구 종기와 배당순위, 대항력 임차인의 보증금 잔액을 확인한 후 실질취득비용을 산정해야 합니다.
- 시세 재확인. 최신 실거래가 2024.05에 머물러 있습니다. 같은 면적·인근 다세대의 최신 거래와 매물가격을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 거주자와 점유권원을 확인하고, 확약에 의한 등기 말소와 현실적인 명도 문제가 별개일 수 있음을 감안해야 합니다.
- 관리비 및 원본 대조. 미납 관리비·당해세·최우선변제 가능성을 확인하고 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 확약서 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 긍정적, 인수액 확정은 아직”
풀하우스 403호의 최저매각가 62,720,000원은 감정가 128,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균으로 표시된 거래가격 125,500,000원과 비교해도 낙찰대금만 놓고 보면 큰 차이가 있습니다.
그러나 이 사건에는 말소기준 이전의 120,000,000원 주택임차권등기가 있습니다. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약으로 해당 권리의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있지만, 확약 대상 밖의 임차인 신고까지 해결되는 것은 아닙니다.
박노혁의 보증금과 독립 대항력 여부, 보험 및 한국토지의 신고 동일성이 확인되지 않은 상황에서는 총 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 특히 과거 거래에 의존한 시세와 소규모 다세대주택의 환금성까지 고려하면, 2회 유찰이라는 사실만으로 높은 가격 점수를 부여하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류, 권리 원본 확인 우선입니다. 확약서의 이행 가능성과 별도 임차인에 대한 인수위험이 해소된 이후에야 실제 취득비용을 시세와 비교할 수 있습니다. 이 물건에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 확정된 최종 인수액입니다.
