인천지방법원 2026타경500903. 미추홀구 학익동 대도빌라 3층 301호, 전용 49.32㎡의 다세대주택입니다. 등기부에는 여러 차례 소유권 이전과 금융권 권리가 등장하고, 2022년 경매 매각 이후 신탁등기와 해소가 있었습니다. 현 소유자 박윤희는 2022년 6월 2일 경매 매각으로 취득했고, 이후 주택도시보증공사 가압류, 한국씨티은행 가압류, 각종 국세·지방세 압류 등이 이어졌습니다. 이번 사건의 신청채권자는 서울보증보험 주식회사입니다.

현재 최저가는 감정가의 70%인 6,720만원으로 한 차례 내려왔습니다. 그러나 이 가격을 단순히 ‘감정가보다 30% 할인’이라고 해석하면 안 됩니다. 대도빌라 최근 12개월 거래는 2024년 10월 6,000만원 1건이고, 최저가 6,720만원은 그보다 12.0% 높습니다. 전체 4건 평균 8,075만원을 근거로 저렴하다고 평가하기도 어렵습니다. 최근 거래 흐름은 31.6% 하락입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸, 그러나 임차권은 따로 봐야 한다

핵심 기준권리는 2023.07.26 갑구 20번 주택도시보증공사 가압류입니다. 해당 가압류 이후의 갑구 21번 한국씨티은행 가압류, 2025년 각종 압류, 2026.02.02 서울보증보험 강제경매개시결정은 자료상 모두 이번 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 을구 8번 주택임차권은 별도의 임차관계 분석이 필요합니다.

② 임차관계 — 실제 임차인과 대위·승계 신고를 구분

실제 임차인은 보증기관의 대위·승계 중복신고를 제외해 판단해야 합니다. 한국토지주택공사는 is_guarantor / is_subrogation 정보에 따라 BYISHIMO ESPOIR의 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 반면 ‘보험’과 ‘한국토지’는 같은 보증금이라고 단정할 수 없으므로, 각각의 원본 서류 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — ‘1회 유찰 = 싸다’가 아니다

대도빌라는 총 10세대이며 사용승인일은 1996.09.20입니다. 비교 거래 4건의 평균은 80,750,000원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 가장 최신 거래는 2024.10의 60,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 60,000,000원입니다. 현재 최저가 67,200,000원은 최신·최근12개월 기준보다 높습니다.

거래 범위는 60,000,000원~105,000,000원이며, 최신 거래 60,000,000원은 전체 평균보다 크게 낮습니다. 특히 최근 12개월 평균이 60,000,000원인데 현재 최저가가 67,200,000원이므로 최근 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 최근 추세는 -31.6%로 하락입니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)

현재 회차 배당 계산상 한국토지주택공사 보증금 87,000,000원 중 65,590,400원이 배당되어 21,409,600원이 매수인 인수로 산정되어 있습니다. 다만 아래 확약서가 해당 임차권에 적용된다면 이 21,409,600원은 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 인하사대부속고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택 등 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 중 3층이며, 사용승인일은 1996.09.20입니다. 급·배수 및 위생설비, 난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 토지면적은 30.0㎡입니다. 3필 일단지의 부정형 토지로 남측 하향의 완경사지이고 북측 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 주거환경개선지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
• 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 4건뿐입니다. 최신 거래 60,000,000원과 이전 거래 105,000,000원의 편차가 크고 최근 추세가 -31.6%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균이 60,000,000원이고 최신 거래도 60,000,000원입니다. 현재 최저가 67,200,000원은 최근 시세보다 높으므로 ‘저렴하다’는 전제를 두고 응찰하지 마세요.
• 임차권 확약 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제로 을구 8번 주택임차권에 적용되는지 원본으로 확인하고, 적용된다면 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 정리하세요.
• 확약 밖 점유자 확인. ‘보험’은 대항력·우선변제권이 표시되어 있으나 보증금이 미상이고, ‘한국토지’는 전입신고일이 미상입니다. 이 둘은 확약 대상이라고 확대 해석하면 안 됩니다.
• 보증기관 중복신고 주의. 한국토지주택공사와 BYISHIMO ESPOIR의 관계는 대위·승계로 연결되므로 보증금은 중복 합산하지 마세요.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류가 3건 기재되어 있으므로 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다.
• 회차 전략. 2회 유찰 시 47,040,000원, 3회 유찰 시 32,927,999원 시나리오가 있습니다. 최근 시세가 약해진 만큼 현재 회차에서 무리하게 가격을 맞추기보다 회차별 가격을 비교하세요.
• 명도·현황 확인. 현황조사에서 임대관계가 미상인 부분이 있고 점유자별 정보가 엇갈리므로 실제 점유자와 점유 범위를 현장에서 다시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 및 확약서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “유찰 = 싸다”가 아니라 “최근 시세와 권리를 함께 봐야 한다”

이 사건은 후순위 가압류와 압류가 다수 존재해 등기부만 보면 복잡해 보이지만, 2023년 7월 26일 기준권리 이후의 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이고, 핵심 임차권등기에 대해서는 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 정리할 수 있는 가능성이 있습니다. 다만 확약 밖의 임차·점유관계는 여전히 확인 대상입니다.

진짜 문제는 가격입니다. 감정가 96,000,000원에서 한 차례 유찰되어 67,200,000원까지 내려왔지만, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 60,000,000원입니다. 최근 시세 대비 현재 최저가가 112.0%이고 최근 추세도 -31.6%이므로, 현재 회차를 ‘할인 매수’라고 보기 어렵습니다. 권리는 확인 가능, 가격은 아직 보류가 이 물건의 가장 보수적인 결론입니다.

* 매각물건명세서에 기재된 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 을구 8번 주택임차권에 실제 적용된다는 전제에서 해당 임차권의 인수액을 실질 0원으로 판단한 것입니다. 확약 적용 여부가 불명확하거나 다른 임차인에게까지 확대되는 것은 아닙니다.