인천지방법원 2026타경500903. 인천 미추홀구 학익동 대도빌라 3층 301호입니다. 감정가는 96,000,000원, 현재 최저가는 47,040,000원. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보면 상당히 낮아 보입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차권등기의 인수 여부와 확약의 효력입니다.
말소기준권리는 2023.07.26 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 한국토지주택공사 명의 주택임차권에는 2023.01.18 주민등록과 2022.12.23 확정일자가 기재되어 있습니다. 이는 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 배당·인수 계산만으로 판단한다면 미배당 임차보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
이번 사건에는 중요한 차이가 있습니다. 매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있다는 점입니다. 해당 임차권에 대해서는 확약을 반영해 실질 인수를 0원으로 평가합니다. 다만 등기상 임차권자인 한국토지주택공사와 확약서 제출자인 서울보증보험 주식회사의 명의가 다르므로, 확약의 적용 대상·조건·말소 이행 절차를 원문으로 확인해야 합니다. 또한 이 확약이 다른 임차인에게까지 적용되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500903 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 306-96 대도빌라 3층 301호 도로명주소: 재넘이길61번길 17-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 49.32㎡ · 지상 4층 중 3층 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 사용승인 1996.09.20 · 총 10세대 |
| 소유자 | 박윤희 · 2022.06.02 경매 매각으로 취득, 2022.11.24 신탁재산 귀속 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 90,149,588원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.26 · 갑구 20번 · 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 403,287,671원 |
| 주요 선순위 임차권 | 을구 8번 · 한국토지주택공사 · 보증금 87,000,000원 · 임차권등기 말소동의 확약 관련 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2023.07.26 가압류입니다. 이후 설정된 한국씨티은행 가압류와 국세 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 등기상 소멸하는 권리입니다. 다만 세금의 배당 우선순위는 등기 순서와 별도로 검토해야 합니다. 기흥·동작·금천세무서 관련 압류가 있으므로 당해세 등의 우선배당 가능성을 무시해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 승계 신고와 실제 점유자를 구별해야 한다
승계·보증기관 신고를 제외하면 실제 임차인으로 기재된 대상은 3명입니다. BYISHIMO ESPOIR, 보험, 한국토지라는 명칭으로 확인되며, 명칭의 동일인 여부와 중복 기재 여부는 별도 확인이 필요합니다. 한국토지주택공사는 BYISHIMO ESPOIR의 보증금에 대한 대위·승계 신고 주체로 표시되어 있으므로, 이를 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 구분 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
BYISHIMO ESPOIR 실제 점유자 |
전입 2025.12.10 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 없음
우선변제 미상 말소기준 이후 전입. 보증금과 실제 임대차관계 확인 필요. |
|
한국토지주택공사 대위·승계 보증기관 |
전입 2023.01.18 확정 2022.12.23 점유 2023.01.25 임차권등기 2025.02.14 |
87,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
승계 신고 확약상 실질 인수 0원 을구 8번. 별도 실제 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않음. |
|
보험 임차관계 확인 |
전입 2023.01.18 확정 2022.12.23 배당요구 2026.01.30 |
0원 기재 실제 금액 미상 |
대항력 있음 기재
우선변제 있음 기재 선순위 전입·확정일자 기재. 보증금 및 동일인 여부 확인 필수. |
|
한국토지 신원·권리 미상 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상 독립된 임차인인지, 기존 임차권자의 명칭 일부인지 확인 필요. |
그러나 매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되었다는 사실이 명시되어 있으므로, 해당 임차권에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 이는 확약의 효력과 말소 이행이 확인된다는 전제입니다.
특히 보험은 선순위 전입·확정일자 및 우선변제권이 기재되어 있지만 보증금은 0원으로 표시되어 있고, 동시에 실제 보증금 확인이 필요합니다. 한국토지는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 이들이 별도 임차인으로 인정되고 대항력을 갖추었다면 추가 인수 위험이 발생할 수 있습니다.
따라서 현재 실질취득액 47,040,000원은 확약 대상 외 추가 인수액을 제외한 기준값이지, 총취득비용이 그 금액으로 확정되었다는 뜻은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 낮은 최저가보다 하락 추세를 먼저 본다
대도빌라는 1996.09.20 사용승인된 10세대 다세대주택입니다. 확인되는 거래는 4건이며, 최근 거래가 많지 않습니다. 특히 가장 최근 확인 거래는 2024년 10월 60,000,000원으로, 본건과 전용면적이 완전히 동일하지 않은 48.78㎡·4층 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 48.78㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2023.03 | 49.32㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2021.10 | 49.32㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2021.08 | 49.32㎡ | 2 | 83,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 80,750,000원 |
| 최근 기준액 | 48.78㎡ | 1건 | 60,000,000원 |
과거 전체 거래 평균은 80,750,000원이지만, 여기에는 2021년의 105,000,000원 거래처럼 상대적으로 높은 과거 가격이 포함되어 있습니다. 이 평균을 현재 시세로 적용하면 할인폭을 과대평가할 수 있습니다.
가격 판단에 우선 적용할 비교 기준은 최근 거래 및 최근 평균으로 제시된 60,000,000원입니다. 현재 최저가 47,040,000원은 이 가격의 78.4%입니다. 다만 확인되는 최신 거래 자체가 2024.10에 이루어졌으므로 2026.10 현재의 실시간 시세를 나타내는 최근 12개월 거래라고 단정해서는 안 됩니다. 최신 거래 갱신과 유사 물건의 현재 매도 가능 가격 확인이 필요합니다.
확약 반영 기준 실질취득액 47,040,000원은 비교 기준 60,000,000원보다 낮지만, 거래 표본이 적고 최신 거래 시점이 오래됐으며 확약 밖 인수 위험도 미확정입니다. 실제 수익성은 이 차액만으로 판단할 수 없습니다.
선순위 보증금 인수형 물건은 낙찰가가 하락할수록 미배당 보증금이 늘어 총취득부담이 보증금 수준에 묶이게 됩니다. 집행비용 때문에 계산상 총액에는 차이가 발생할 수 있습니다. 따라서 확약의 효력 확인 없이는 최저가를 기준으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,246,720원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 87,000,000원 | 45,793,280원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 403,287,671원 | 0원 |
| 3. 한국씨티은행 가압류 | 95,490,176원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 신청채권 | 90,149,588원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
추정 배당표는 집행비용과 선순위 임차보증금 배당을 우선 반영한 시뮬레이션입니다. 일반 계산상 임차보증금 미배당액은 41,206,720원이지만 임차권등기 말소동의 확약을 적용하면 해당 임차권에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 추가 인수 위험은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 위험은 자동 소멸하지 않는다
현재는 2회 유찰되어 감정가의 49%에 도달한 상태입니다. 추가 유찰 시 최저가는 내려가지만, 선순위 임차보증금의 배당 부족액은 반대로 증가합니다. 특히 확약이 유효하지 않을 경우에는 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어날 수 있습니다.
| 구분 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 미적용 총부담 | 확약 적용 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰(49%) | 47,040,000원 | 41,206,720원 | 88,246,720원 | 47,040,000원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 32,927,999원 | 55,064,705원 | 87,992,704원 | 32,927,999원 |
| 4회 유찰(24.01%) | 23,049,599원 | 64,765,294원 | 87,814,893원 | 23,049,599원 |
확약 미적용 총부담은 각 회차 최저가와 임차보증금 미배당 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정에 따라 보증금 87,000,000원과 차이가 발생합니다. 확약 적용 기준액은 해당 임차권 인수를 0원으로 반영한 금액이며, 다른 임차인의 미확정 인수액과 취득 부대비용은 포함하지 않습니다.
더구나 확약 밖의 임차관계가 확정되지 않은 상태이므로, 어느 회차에서도 단순히 최저가만으로 최종 취득비용을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 인하사대부속고등학교 동측 인근. 단독주택과 다세대주택이 형성된 기존 주택지대입니다. 감정평가상 주위 환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 1996.09.20 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 급배수·위생·난방설비가 있으며, 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 하이새시 창호입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 토지 및 도로. 3필지 일단의 부정형 토지로, 남측 하향의 완경사지입니다. 북측으로 약 6m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1㎡당 1,205,000원입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 주거환경개선지구, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 지정 이력도 있어 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 4건이며, 가격 추세가 -31.6%로 하락했습니다. 해당 건물의 경매물건 평균 유찰 횟수도 1.5회로, 현재 물건은 그보다 많은 2회 유찰 상태입니다. 거래 표본이 적어 재매각 시점과 가격 예측에 신중해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서의 정확한 대상 권리, 적용 조건, 말소 시기, 낙찰자에 대한 효력과 이행 가능성을 확인해야 합니다. 등기상 한국토지주택공사 명의의 을구 8번 임차권과 어떤 관계인지도 확인 대상입니다.
- 실제 임차인과 승계신고 구분. 한국토지주택공사의 87,000,000원 보증금은 BYISHIMO ESPOIR 관련 대위·승계로 기재되어 있습니다. 별도의 임차보증금으로 중복 계산하지 않되, 실제 보증금 귀속과 권리 행사 주체는 확인해야 합니다.
- 미상 임차인 확인. 보험은 선순위 대항력·우선변제권이 기재되어 있으나 실제 보증금이 불분명하고, 한국토지는 전입일과 보증금이 미상입니다. 동일인 여부, 실제 계약서, 주민등록, 확정일자 및 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 현황점유 및 명도. BYISHIMO ESPOIR의 전입일은 2025.12.10입니다. 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없는 것으로 판단되지만, 실제 점유 상태와 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류와 배당순위. 기흥·동작·금천세무서의 국세 압류가 있습니다. 당해세와 법정기일에 따른 우선배당 여부, 임차보증금 배당액의 변동 가능성을 검토해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 최신 확인 거래는 2024.10의 60,000,000원입니다. 시장 가격의 하락 추세가 나타나고 거래 표본도 적으므로, 실제 입찰 시점의 인근 다세대 매물과 거래 가능 가격을 새로 확인해야 합니다.
- 미납 관리비·수선비. 공용부분 관리비 체납, 내부 설비 상태, 노후 주택 수선비 및 점유자 명도비용은 실질적인 취득비용에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서· 임차권등기명령·확약서를 대조해 별도 인수 권리가 없음을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 주된 위험은 낮아졌지만, 아직 안전한 경매는 아니다”
이 물건의 첫인상은 감정가 96,000,000원에 비해 최저가가 47,040,000원까지 내려왔다는 것입니다. 그러나 핵심은 얼마나 유찰됐느냐가 아니라 매수인이 실제로 얼마를 부담하느냐입니다.
선순위 임차보증금 87,000,000원이 일반적으로 인수된다면, 현재 회차의 실질 부담은 88,246,720원으로 계산됩니다. 이는 최근 거래 기준인 60,000,000원보다 높아 가격 경쟁력이 있다고 보기 어렵습니다. 추가 유찰이 되어도 미배당 보증금이 증가하므로 이러한 구조는 쉽게 개선되지 않습니다.
하지만 이 사건에는 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 확약이 유효하게 적용되면 을구 8번 임차권의 실질 인수액은 0원이고, 확약 대상에 대한 기준 취득가격은 47,040,000원으로 내려갑니다. 이 경우에는 최근 거래 기준액 대비 78.4%라는 가격 차이가 존재합니다.
그럼에도 결론을 낙관적으로 내리기는 어렵습니다. 확약 밖의 임차인 인수 위험이 확정되지 않았고, 한국토지주택공사와 서울보증보험의 권리관계, 보험·한국토지 명의의 실제 임차관계, 국세 압류에 따른 배당 변동 가능성이 남아 있습니다. 더욱이 최근 거래 추세는 -31.6% 하락했고, 마지막 확인 거래는 2024.10로 현재 시세를 보장하지 않습니다.
따라서 종합 판단은 권리·가격 모두 조건부 검토입니다. 주된 임차권 확약의 법적 효력과 확약 밖 임차관계를 명확히 확인하기 전까지는 입찰을 보수적으로 접근해야 합니다. 최저가가 낮다는 사실만으로 안전성이나 수익성을 인정할 수 없는 다세대 경매물건입니다.
