의정부지방법원 2024타경6035. 남양주시 다산동 엘센트로타워의 1층 근린시설입니다. 등기상 소유자인 주식회사율풍이 2023년 4월 21일 거래가액 1,244,140,000원으로 소유권을 취득하고, 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 1,476,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 한국캐피탈의 가압류, 지방자치단체 및 국세 관련 압류가 이어졌으며, 하나은행이 임의경매를 신청했습니다.
등기상 권리 구조만 보면 말소기준은 비교적 명확합니다. 그러나 이 사건은 단순한 소형 상가 경매가 아닙니다. 매각물건명세서에 따르면 117호와 118호를 일괄매각하며, 두 호실의 경계벽이 철거돼 벽체 구분 없이 사용하는 튼상가입니다. 법무법인의 사무실로 이용 중이고, 별도의 주거용 점유·배당요구 신고도 확인됩니다. 결국 등기상 소멸 여부와 실제 점유·명도·원상회복 부담을 분리해서 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경6035 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산중앙로82번안길 166-22, 엘센트로타워 제1층 제117호·제118호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 제1종근린생활시설(법무법인 사무실) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지상 5층 건물 내 1층 |
| 매각조건 | 117호·118호 일괄매각 · 호실 간 경계벽 철거 및 구분 없는 이용 상태 |
| 소유자 | 주식회사율풍 (2023.04.21 소유권이전 · 거래가액 1,244,140,000원) |
| 감정가 | 2,200,000,000원 |
| 최저매각가 | 369,754,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 1,246,096,785원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2023.04.21 을구 1번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,476,000,000원 |
| 현재 이용상태 | 117호·118호 경계벽 없이 법무법인(유한) 예율 사무실로 이용 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 점유 위험은 별개
말소기준은 2023년 4월 21일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 1,476,000,000원이며, 공동담보로 엘센트로타워 118호가 기재돼 있습니다. 후순위 한국캐피탈 가압류와 파주시·국세·남양주시 압류, 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 종전 신탁등기 및 일부 압류·가압류는 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 확인된 후순위와 미상 신고를 구분해야 한다
법무법인 관련 점유·신고 기록이 별도로 확인됩니다. 한 기록은 사무실 임차조건이 구체적이고, 다른 기록은 주거용 이용 및 배당요구 사실이 기재돼 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 두 기록이 동일 주체의 중복 신고인지, 별도 임차관계인지 원본 대조가 필요합니다.
| 임차·신고인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 법무법인(유한)예율(분사무소) | 전체 · 사무실 전입 2023.07.26 |
30,000,000원 월세 350,000원 |
대항력 없음 우선변제 확인 필요 · 승계 신고 아님 |
| 법무법인 | 주거 배당요구 2025.02.17 |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 신고 아님 |
먼저 법무법인(유한)예율 분사무소의 신고 전입일은 2023년 7월 26일입니다. 이는 말소기준인 하나은행 근저당 설정일보다 늦습니다. 신고된 임대조건은 보증금 30,000,000원, 월세 350,000원이며, 제공된 권리 판정상 대항력은 없습니다.
반면 별도로 기재된 법무법인의 주거용 신고는 2025년 2월 17일 배당요구 사실만 확인되고, 전입신고일·확정일자·보증금이 특정되지 않습니다. 따라서 단순히 동일한 법무법인이라는 이유로 후순위 사무실 신고와 합산하거나, 반대로 대항력이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인율과 현재 시세는 다르다
감정가 2,200,000,000원에서 5회 유찰된 현재 최저매각가는 369,754,000원입니다. 감정가의 16.81%까지 내려온 상태입니다. 그러나 감정평가액과 현재 실제 거래 가능한 금액이 동일하다고 볼 근거는 없습니다. 최근 실거래가격이 확인되지 않은 만큼, 감정가 대비 할인폭을 현재 시장가격에 대한 할인율로 바꾸어 해석해서는 안 됩니다.
| 구분 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당 | 산출상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 369,754,000원 | 363,777,444원 | 1,191,159,992원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 258,827,799원 | 254,404,210원 | 1,300,533,226원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 181,179,459원 | 177,842,947원 | 1,377,094,489원 | 0원 |
회차별 금액은 제시된 매각 시나리오 기준입니다. 매수인 인수액은 확인된 권리에 대한 산출값이며, 미상 점유자의 권리, 임금채권·당해세의 실제 배당순위 및 원상회복 비용을 확정한 금액은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 369,754,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,976,556원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 1,476,000,000원 | 363,777,444원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈 | 78,937,436원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,554,937,436원 | 363,777,444원 |
| 채권 미배당 | — | 1,191,159,992원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 5,976,556원을 제외한 363,777,444원이 하나은행에 배당되는 계산입니다. 한국캐피탈 가압류에는 배당이 돌아가지 않고, 소유자 잔여금도 없습니다. 채권자 미배당액은 1,191,159,992원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 다산동 소재 의정부지방법원 남양주지원 남동측 인근입니다. 주변에 업무시설과 근린생활시설이 분포하는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측·북동측·남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설로, 법무법인(유한) 예율 사무실로 사용하고 있습니다. 117호와 118호는 벽체 구분 없이 이용 중입니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조, 외벽 석재붙임 마감 등이며 위생·급배수·소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등 관련 제한사항이 있습니다. 공시지가는 5,432,000원/㎡입니다.
- 환금성. 미성숙 상가지대의 근린시설이고 실제 호실 구획에도 문제가 있어 일반적인 독립 상가보다 매수 수요와 향후 처분조건을 신중하게 확인해야 합니다. 5회 유찰 이력도 가격 판단 시 함께 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 117호·118호의 등기부, 건축물대장, 감정평가서 및 매각물건명세서를 함께 확인하고 매각 대상에 포함되는 권리와 시설을 대조하세요.
- 미상 임차·점유관계. 법무법인의 사무실 신고와 별도 주거용 배당요구가 동일 임차관계인지 확인하고, 전입일·확정일자·보증금·실제 점유관계를 확인하세요.
- 근로복지공단 임금채권. 35,472,210원의 대지급금에 대한 최우선변제 주장과 배당요구 접수 내용을 확인하고 실제 배당순위를 검토하세요.
- 국세·지방세. 압류 관련 당해세 및 교부청구 현황을 확인하고 배당 시 우선 공제될 금액을 검토하세요.
- 경계벽 및 원상회복. 두 호실의 실제 경계, 벽체 철거 상태, 시설물 소유관계, 복구 가능 여부 및 원상회복 부담을 현장에서 확인하세요.
- 명도와 관리비. 법무법인의 현재 사용관계, 명도 협의 가능성, 미납 관리비 및 공용부분 부담을 확인하세요.
- 현재 시세 검증. 감정가 대비 16.81%라는 수치만 보지 말고 주변 근린시설의 최근 실거래, 실제 임대조건, 공실 및 처분 가능성을 별도로 확인하세요.
- 매각기일 확인. 2026.10.13 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서 및 사건 진행 현황을 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 16.81%여도, 싸다고 단정할 수 없다”
다산 엘센트로타워는 감정가 2,200,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 369,754,000원까지 내려왔습니다. 등기상 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 나타납니다.
그러나 이 숫자만으로 입찰 위험이 해소되는 것은 아닙니다. 대항력 판정이 불가능한 별도 임차·점유 신고, 35,472,210원의 임금채권 우선변제 주장, 국세·지방세 관련 배당 변수, 117호·118호 경계벽 철거 및 원상회복 가능성이 남아 있습니다. 특히 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지도 판단할 수 없습니다.
종합 판단은 D등급입니다. 이는 감정가 대비 할인폭이 작아서가 아니라, 5회 유찰된 미성숙 상가지대의 근린시설이라는 특성에 점유권리 불확실성과 원상회복 부담이 겹치기 때문입니다. 이번 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 미상 점유자의 권리관계와 실질 취득원가를 어디까지 확정할 수 있는가에 있습니다.
