의정부지방법원 2024타경6196. 남양주시 화도읍 묵현리 창성빌라 11동 2층 201호, 다세대주택입니다. 감정평가상 방2·거실·주방·욕실 등으로 이용 중이며, 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 2층입니다. 소유자 송기연은 2015년 70,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 53,900,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 설정된 비엔케이캐피탈 근저당은 2020년에 이미 말소됐고, 경기신용보증재단 가압류와 박흥순의 주택임차권, 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 특히 박흥순은 2020.04.27 전입·확정일자를 갖췄지만, 말소기준일 2015.09.30보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증금은 10,000,000원이지만 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경6196 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 먹갓로38번안길 19-3, 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방2·거실·주방·욕실 등) · 3층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 송기연 (2015.09.30 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 29,155,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 49,566,821원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 인수는 0원
1992년 한국주택은행 근저당은 국민은행으로 이전된 뒤 2010.05.24 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2015.09.30 우리은행 근저당 53,900,000원입니다. 이후의 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원과 박흥순 주택임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박흥순 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 10,000,000원 | 2020.04.27 / 2020.04.27 | 없음 | 미상 · 배당요구 있음 | 없음 |
③ 가격 비교 — 2,915만원은 2022 거래 평균의 40.6%
창성빌라(11동)는 9세대이고, 준공일은 1991.12.06입니다. 비교 가능한 실거래 4건은 2022.01~2022.11에 형성됐으며 평균은 71,750,000원, 최저 67,000,000원, 최고 75,000,000원입니다. 현재 최저매각가 29,155,000원은 이 평균의 40.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 36.6㎡ | 1 | 67,000,000원 |
| 2022.07 | 36.96㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2022.05 | 36.6㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2022.01 | 36.6㎡ | 2 | 72,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 71,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 29,155,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 924,790원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 53,900,000원 | 28,230,210원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 83,900,000원 중 예상 배당은 28,230,210원이며, 미배당은 55,669,790원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 55,669,790원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 20,408,500원 | 19,641,147원 | 64,258,853원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 14,285,950원 | 13,628,803원 | 70,271,197원 | 0원 |
이 물건은 낙찰가가 내려가더라도 매수인 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 인수형이 아닙니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 따라서 낙찰가가 곧 실질취득의 핵심 금액이지만, 낮은 낙찰가만으로 매각 가능성이나 환금성이 보장되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천마중학교 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 2층 201호로, 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샤시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·전기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 등고평탄한 2필 1단의 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 기호(1) 토지 490-12의 공부상 지목은 잡종지이나 현황은 대입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 창성빌라(11동)는 9세대, 준공일 1991.12.06이며 동일 빌라 비교 실거래는 2022년 4건입니다. 3회 유찰 이력까지 함께 보고 매수층을 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 박흥순은 보증금 10,000,000원, 전입·확정일자 2020.04.27이며 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 배당과 명도 진행 상황은 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 시세 재확인. 실거래 평균 71,750,000원은 2022년 거래 4건 기준입니다. 현재 매매호가와 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 29,155,000원까지 낮아졌습니다. 현장 상태·접근성·수리비·매수수요를 직접 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 490-12 토지는 공부상 잡종지이나 현황 대로 평가됐습니다. 공부와 현황 차이를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 3회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 물건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 2015.09.30 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류와 박흥순 임차권은 매각으로 소멸합니다. 박흥순 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 감정가 85,000,000원에서 3회 유찰되어 29,155,000원까지 내려왔고, 2022년 실거래 평균 71,750,000원의 40.6% 수준입니다. 다만 비교 거래시점이 2022년이고 9세대·1991년 준공 다세대라는 환금성 조건도 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리 때문에 피할 물건”은 아니지만, 낮아진 최저가의 이유와 현재 매수수요를 현장에서 확인해야 하는 물건입니다.
