💰 32,830,000원 📉 감정가 49% ⚠️ 선순위 가등기 👤 대항력 임차인 1명
대전지방법원 2025타경1004. 이 물건은 충청남도 홍성군 서부면 어사리 464-21, 1·2층 2103호입니다. 사건상 용도는 대지이고 감정요항상 기준시점 현재 상업용 건부지로 이용 중이며, 집합건축물대장상 일반음식점으로 등재되어 있습니다. 감정가 67,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 32,830,000원입니다.
표면만 보면 감정가의 49%까지 떨어진 가격이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리 순서를 보면 2021.07.20. 홍성중앙새마을금고 근저당보다 훨씬 앞선 2001.04.13. 가등기가 존재하고, 자료상 이 권리는 말소기준권리 이전이라 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 게다가 김분남은 2014.01.10. 전입해 말소기준권리보다 앞선 임차인으로 확인됩니다. 보증금이 알려져 있지 않기 때문에 최저가에 얼마를 더 부담하게 될지 현재 금액으로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1004 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 서부면 어사리 464-21 1,2층2103호 |
| 도로명주소 | 충청남도 홍성군 서부면 남당항로435번길 16-12 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상업용 건부지 · 집합건축물대장상 일반음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상2층 건물 내 제1,2층 제2103호 |
| 소유자 | 김종수 · 2021.07.20. 소유권이전 · 거래가액 60,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 32,830,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍성중앙새마을금고 / 24,379,384원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준권리는 2021.07.20. 홍성중앙새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 39,000,000원입니다. 이후 손정민 가압류 15,000,000원, 충남신용보증재단 가압류 167,747,771원, 보령수산업협동조합 가압류 37,018,967원, 농업협동조합중앙회 가압류 167,063,386원, 홍성군 압류, 국 압류, 2025.04.16. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 1명은 대항력 있음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원동호 | 2021.08.27 | 3,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김분남 | 2014.01.10 | 미상 | 150,000원 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영옥 | 2023.05.15 | 5,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
원동호와 김영옥은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 반면 김분남은 2014.01.10. 전입으로 말소기준권리인 2021.07.20. 근저당보다 앞서 대항력이 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당으로 얼마가 소멸하고 얼마가 매수인에게 남는지 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 990,940원 |
| 2. 근저당 · 홍성중앙새마을금고 | 39,000,000원 | 31,839,060원 |
| 3. 가압류 · 손정민 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 167,747,771원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 보령수산업협동조합 | 37,018,967원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 167,063,386원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 32,830,000원 가정 시 집행비용 990,940원을 제외한 31,839,060원이 홍성중앙새마을금고에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권 425,830,124원 중 미배당액은 393,991,064원입니다. 다만 이 계산에는 대항력 임차인 김분남의 미상 보증금 인수 가능성이 확정 반영된 것이 아니므로, 배당표의 매수인 인수 0원 표시만으로 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 권리위험을 없애주진 않는다
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 32,830,000원 | 49% | 31,839,060원 | 393,991,064원 |
| 3회 유찰 시 | 22,981,000원 | 34% | 22,167,342원 | 403,662,782원 |
| 4회 유찰 시 | 16,086,699원 | 24% | 15,397,138원 | 410,432,986원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 홍성군 서부면 어사리 소재 어사교차로 서측 인근이며, 북서측은 바닷가이고 주변에 횟집·숙박시설 등 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 버스정류장 거리와 운행빈도를 감안한 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 상업용 건부지로 이용 중이고, 집합건축물대장상 일반음식점으로 등재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 402.0㎡, 지목 대, 평지의 정방형이며 북서측으로 폭 약 8~10M 도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 성장관리계획구역이 포함됩니다. 공시지가는 205,900원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 원인·효력 확인. 2001.04.13. 가등기는 말소기준권리보다 앞서며 자료상 매수인 인수입니다. 가등기의 성격과 본등기 가능성, 매각으로 소멸하는지 여부를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 김분남 보증금 확인. 2014.01.10. 전입의 대항력 임차인인데 보증금이 미상입니다. 보증금·점유·계약관계·배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 다른 임차인. 원동호는 보증금 3,000,000원·월세 200,000원, 김영옥은 보증금 5,000,000원·월세 200,000원이며 두 사람 모두 전입이 말소기준권리 이후입니다.
- 상업용 물건의 환금성. 일반음식점으로 등재된 상업용 물건이므로 주거용과 같은 방식으로 최저가 할인율만 보고 접근하지 말고 실제 사용 가능성과 수요를 점검해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 대항력 임차인의 보증금이 미상이므로 이를 최종 인수액으로 받아들이면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 자료를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 두 가지
이 사건의 핵심은 가격이 아니라 선순위 권리입니다. 감정가 67,000,000원에서 최저가 32,830,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 2001.04.13. 가등기가 2021.07.20. 말소기준근저당보다 앞서 있고, 김분남 역시 2014.01.10. 전입한 대항력 임차인입니다. 특히 김분남의 보증금이 미상이라 실제 매수인이 부담할 총액을 아직 확정할 수 없습니다.
결론은 보류가 아니라 확인 선행입니다. 가등기가 실제로 어떤 효력을 갖는지, 김분남의 임대차보증금과 배당관계가 얼마인지가 확인되어야 비로소 32,830,000원이라는 최저가의 의미를 평가할 수 있습니다. 그 두 항목이 해소되지 않은 상태에서는 최저가가 더 내려가더라도 안전한 저가매수라고 판단하기 어렵습니다.
