의정부지방법원 2024타경6516. 사건 용도는 대지로 분류돼 있으나, 등기 대상은 엘센트로타워 제1층 제101호인 집합건물이며 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 소유자 신극돈은 2023년 4월 27일 매매대금 1,243,730,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 남인천농업협동조합 앞으로 채권최고액 859,300,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2024년 12월 26일 남인천농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
말소기준권리보다 앞선 신탁등기와 대창신용협동조합·동작신용협동조합의 종전 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 남인천농업협동조합 근저당권과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경6516 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산중앙로82번안길 166-22, 1층 101호 (다산동, 엘센트로타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 제1층 제101호 · 근린생활시설(공실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물 중 제1층 제101호 |
| 소유자 | 신극돈 (2023.04.27. 매매대금 1,243,730,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,084,000,000원 / 182,188,000원 (5회 유찰·감정가 17%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 669,924,916원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
2022년 설정됐던 대창신용협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당권과 동작신용협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현 소유자 신극돈의 소유권 취득 직후 설정된 남인천농업협동조합 근저당권 859,300,000원이 말소기준이고, 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 17%가 곧 시세 17%는 아니다
이 물건은 감정가 1,084,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가가 182,188,000원입니다. 표면상 감정가의 17%까지 하락했지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 매매·임대 시장보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
2023년 소유권 취득 당시 거래가액은 1,243,730,000원이었고 현재 감정가는 1,084,000,000원입니다. 그러나 과거 거래가와 감정가만으로 공실 상가의 현재 가치를 판단해서는 안 됩니다. 실제 임대료·관리비·공실 기간·전용면적·대지권 비율·가시성·업종 제한을 확인해 예상 수익과 환금성을 별도로 산정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,188,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,350,632원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 859,300,000원 | 178,837,368원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 남인천농업협동조합의 채권최고액 기준 미배당액은 680,462,632원입니다. 신청채권자의 청구액은 669,924,916원이며, 현재 시나리오상 예상배당액 178,837,368원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부지방법원 남양주지원 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설과 근린생활시설이 혼재하는 상가지대입니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제1층 제101호는 근린생활시설로 이용됐으나 현재 공실입니다.
- 도로. 토지는 인접지와 등고평탄한 가로장방형이며, 북동측·북서측·남동측으로 약 12m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·남양주 다산지금 공공주택지구의 지구단위계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 중로3류와 공공청사에 접합니다.
- 토지 정보. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 전체 토지면적은 1,636.4㎡, 공시지가는 5,432,000원/㎡입니다.
- 설비·현황. 위생·급배수·전기·소화전·승강기설비가 설치돼 있고, 위반 표시와 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 공실 근린생활시설이므로, 실제 임대수요와 재매각 가능성을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문을 통해 점유자, 열쇠 인도 상태, 내부 집기와 영업 흔적을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 같은 건물과 인근 1층 근린생활시설의 최근 매매가·보증금·월세·공실 기간을 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 전용면적·대지권 확인. 현재 자료만으로는 호실 전용면적과 대지권 비율을 확인할 수 없으므로, 집합건축물대장과 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 용도와 업종 검토. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·토지거래허가구역 관련 제한과 실제 가능한 업종을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당액이 크더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세와 최우선변제 등 배당표 미반영 항목은 원본으로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 검증 전”
이 물건의 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 말소기준인 남인천농업협동조합 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 제공된 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 단순하다고 가격까지 안전한 것은 아닙니다.
감정가 1,084,000,000원이 5회 유찰돼 182,188,000원까지 내려왔지만, 근린생활시설 공실이고 임대관계가 미상이며 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격과 점유는 보류입니다. 현장 임대수익과 매매 사례가 현재 최저가를 뒷받침할 때에만 응찰 근거가 생깁니다.
