의정부지방법원 2024타경72841. 가평읍 달전리 일대의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 2·5·8 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 등기부상의 단독주택은 현재 풀빌라로 분양중인 것으로 매각물건명세서에 기재돼 있습니다. 목록 21~28은 지분매각이며 전체는 일괄매각입니다. 말소기준은 2022.08.22. 송현새마을금고의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권입니다.
등기만 보면 이후의 서청원 근저당권, 강신자·주식회사해오름산업개발·오영철 가압류와 여러 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 밖에서 제기된 유치권 신고입니다. 신고액 합계가 현재 최저가의 약 3.6배에 이르고, 성립 여부가 아직 불분명하므로 단순히 “인수 0원”으로 끝낼 사건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경72841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 달전리 133-5, 133-8, 133-31, 133-105 · 경기도 가평군 가평읍 북한강변로 1027-18 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호 2·5·8 단독주택 이용 · 등기부상 단독주택은 현재 풀빌라로 분양중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하1층/지상3층 · 사용승인 2021.11.26 |
| 소유자 | 신성종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,296,422,800원 / 551,371,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사리혁 / 273,442,191원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 21~28 지분매각 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 유치권이 더 중요하다
말소기준권리는 2022.08.22. 송현새마을금고 근저당권 1,680,000,000원입니다. 2022.11.04. 서청원 근저당권 550,000,000원, 2023년의 가압류 2건, 2024년 이후 경매개시결정과 2025.03.24. 오영철 가압류는 모두 이보다 뒤에 있습니다. 기존 2021.12.27. 강제경매개시결정은 2022.02.14. 취하돼 2022.02.18. 말소됐고, 2022.02.24. 설정된 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁도 2022.08.22. 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다.
말소기준 근저당권은 2025.02.11. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 같은 날 느티나무제사차유한회사를 채권자로 하는 채권최고액 1,680,000,000원의 근질권이 설정됐습니다. 배당표에서는 선순위 근저당권에 현재 매각대금 대부분이 배당되며 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다.
| 유치권 신고자 | 관련 공사·내용 | 신고액 |
|---|---|---|
| 민광호 | 대창설비(주) · 동우리버뷰 신축공사 중 수영장 설비공사·기계 설비공사 | 1,015,000,000원 |
| 이찬복 | 대안엔지니어링 · 가평군 가평읍 달전리 산86-30 외 7필지 소방공사감리비 | 30,450,000원 |
| 정형선 | (주)지엘전력 · 동우리버뷰 신축공사 중 전기·통신·소방공사 | 460,630,000원 |
| 박평희 | 강성 · 동우리버뷰 신축공사 현장 협력업체 공사대금 | 48,000,000원 |
| 홍대희 | 유성(주) 홍순백 · 동우리버뷰 신축공사 중 금속·유리·창호공사 | 298,740,867원 |
| 오성근 | 가온조경건설(주) · 동우리버뷰 신축공사 중 조경공사 | 120,000,000원 |
| 신고 합계 | 성립 여부 불분명 | 1,972,820,867원 |
② 가격 판단 — 24%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 551,371,000원으로 감정가 2,296,422,800원의 24.01% 수준입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 수치가 제시돼 있지 않아, 현재 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 단일 주택이 아니라 토지·복수 건물의 일괄매각이고 일부 목록은 지분매각입니다. 감정평가상 단독주택이면서 매각물건명세서에는 풀빌라 분양중이라고 적혀 있어, 단순한 주거용 주택과 동일한 가격 잣대로 판단하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 가격 메리트로 평가하지 않는 것이 핵심입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 551,371,000원 | 4,380,513,893원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 385,959,700원 | 4,544,214,919원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 270,171,790원 | 4,658,381,798원 | 0원 |
후순위 채권의 미배당액은 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 위 시나리오의 매수인 계산상 인수는 모두 0원입니다. 다만 별도로 신고된 유치권이 실제 성립하는지는 이 계산과 구분해 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 551,371,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,913,710원 |
| 2. 근저당권 · 송현새마을금고 | 1,680,000,000원 | 543,457,290원 |
| 3. 근저당권 · 서청원 | 550,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강신자 | 475,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사해오름산업개발 | 1,048,644,610원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사리혁 | 273,442,191원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주식회사 메트로시티건설 | 273,442,191원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 오영철 | 350,000,000원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 엠씨아이대부주식회사 | 273,442,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,923,971,183원 중 543,457,290원이 배당되고, 4,380,513,893원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 계산상 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남이섬가평선착장 서측 인근으로, 단독주택·펜션단지·숙박시설·근린생활시설·유원지시설이 혼재하는 남이섬 주변 신흥 주택단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호 2·5·8은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상3층 건물이며 사용승인일은 2021.11.26.입니다. 기본적인 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역과 자연녹지지역이 포함되며 자연보전권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 토지 자료. 지목 대, 토지면적 177.0㎡, 공시지가 393,700원/㎡, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단독주택·풀빌라 성격에 토지 일괄매각과 일부 지분매각까지 포함되므로 일반적인 단일 주택보다 매수 검토 요소가 많습니다. 4회 유찰 이력도 가격만으로 판단하기 어려운 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유 시점 확인. 채권자는 점유가 경매개시결정 기입등기 이후 시작됐다고 주장합니다. 각 신고자의 실제 점유 개시 시점과 현재 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 피담보채권·견련관계 확인. 공사계약서, 공사범위, 미지급액, 해당 부동산과 공사대금 사이의 관계를 신고자별로 분리해 검토해야 합니다.
- ‘24% 할인’만 보지 않기. 실거래 비교 수치가 없어 551,371,000원이 시장가보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다.
- 일괄·지분매각 구조 확인. 전체 일괄매각이면서 목록 21~28은 지분매각입니다. 취득하게 되는 토지·건물·지분 범위를 매각목록과 도면으로 대조해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 분양 진행 상황, 실제 사용자를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 유치권 신고·의견서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격”보다 “유치권 성립 여부”가 먼저다
이 사건은 감정가 2,296,422,800원이 4회 유찰 끝에 551,371,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 등기상 인수액이 0원이라는 사실과 가격이 감정가의 24.01%라는 사실만으로는 투자 매력을 판단할 수 없습니다. 유치권 신고가 6건, 합계 1,972,820,867원이고 매각물건명세서도 성립 여부를 불분명하다고 적고 있습니다. 엠씨아이대부주식회사가 성립요건을 부정하는 의견을 냈지만 그것 역시 채권자의 주장입니다.
여기에 일괄매각·일부 지분매각·단독주택의 풀빌라 분양중 이용·4회 유찰·임대관계 미상이 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 가격 검토보다 유치권과 점유관계를 먼저 확정하고, 그 다음에 취득원가를 계산해야 합니다. 현재 단계에서는 할인율보다 법적·현장 불확실성이 더 큰 고위험 물건으로 보는 것이 타당합니다.
