의정부지방법원 2024타경72841. 가평읍 달전리 남이섬가평선착장 서측 인근의 단독주택·토지 관련 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 기호 2·5·8 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 매각물건명세서에는 등기부상 단독주택이 현재 풀빌라로 분양 중이라고 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 2022.08.22. 송현새마을금고 근저당권 1,680,000,000원입니다. 이후 등기된 서청원 근저당, 강신자·주식회사해오름산업개발·오영철 가압류 및 경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기부만 보고 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로 끝내면 핵심을 놓칩니다. 민광호·이찬복·정형선·박평희·홍대희·오성근이 공사대금 등을 근거로 유치권신고서를 제출했고, 신고액 합계는 1,972,820,867원입니다. 명세서 자체가 성립 여부는 불분명하다고 밝히고 있습니다. 채권자 엠씨아이대부주식회사는 2025.11.28. 의견서에서 신고인들의 점유가 경매개시결정 기입등기 이후 개시됐고 피담보채권의 존재 및 견련관계도 불분명하다는 취지로 주장했습니다. 이는 채권자 측 의견이므로 유치권 불성립이 확정됐다는 의미는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경72841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 달전리 133-5 · 등기표시 달전리 133-5, 133-8, 133-31, 133-105 · 북한강변로 1027-18 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 2·5·8 단독주택 이용 · 등기부상 단독주택은 현재 풀빌라로 분양 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 1층 / 지상 3층 · 사용승인 2021.11.26 |
| 소유자 | 신성종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,296,422,800원 / 385,960,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사리혁 / 273,442,191원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 21~28 지분매각 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 말소기준 뒤로 정리된다
초기 2021.12.27. 강제경매개시결정은 2022.02.14. 취하돼 2022.02.18. 말소됐고, 2022년 신탁 역시 같은 해 8월 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다. 현재 분석의 기준은 2022.08.22. 송현새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.02.11. 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고 같은 날 느티나무제사차유한회사 명의 근질권도 설정돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 16.8%라도 시세 할인으로 읽으면 안 된다
감정가 2,296,422,800원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 385,960,000원, 감정가의 약 16.8%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭을 곧바로 시세 대비 할인율로 바꿔 해석할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 385,960,000원 | 16.81% | 4,544,214,623원 |
| 6회 유찰 시 | 270,172,000원 | 11.76% | 4,658,381,591원 |
| 7회 유찰 시 | 189,120,400원 | 8.24% | 4,738,298,469원 |
③ 예상배당표 (매각가 385,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,203,440원 |
| 2. 근저당권 · 송현새마을금고 | 1,680,000,000원 | 379,756,560원 |
| 3. 근저당권 · 서청원 | 550,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강신자 | 475,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사해오름산업개발 | 1,048,644,610원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사리혁 | 273,442,191원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주식회사 메트로시티건설 | 273,442,191원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 오영철 | 350,000,000원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 엠씨아이대부주식회사 | 273,442,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 4,923,971,183원 중 예상 배당은 379,756,560원, 미배당은 4,544,214,623원입니다. 집행비용을 제외한 매각대금은 선순위 근저당 배당에도 부족해 후순위 채권 예상배당은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유치권 신고 — 이 사건의 실제 권리분석 중심
| 신고인 | 공사 관련 기재 | 신고액 |
|---|---|---|
| 민광호 | 대창설비(주) · 동우리버뷰 신축공사 중 수영장 설비공사·기계 설비공사 | 1,015,000,000원 |
| 이찬복 | 대안엔지니어링 · 달전리 산86-30 외 7필지 소방공사감리비 | 30,450,000원 |
| 정형선 | (주)지엘전력 · 동우리버뷰 신축공사 중 전기·통신·소방공사 | 460,630,000원 |
| 박평희 | 동우리버뷰 신축공사 현장 협력업체 강성 · 공사대금 | 48,000,000원 |
| 홍대희 | 유성(주) 홍순백 · 동우리버뷰 신축공사 중 금속·유리·창호공사 | 298,740,867원 |
| 오성근 | 가온조경건설(주) · 동우리버뷰 신축공사 중 조경공사 | 120,000,000원 |
| 합계 | 성립 여부 불분명 | 1,972,820,867원 |
유치권은 신고됐다는 사실만으로 곧바로 매수인 부담액이 확정되는 것도, 반대로 채권자의 의견서가 제출됐다는 이유만으로 소멸한다고 단정할 수도 없습니다. 현재 자료에서 확정할 수 있는 것은 6건의 신고가 접수됐고 성립 여부는 불분명하다는 점, 그리고 엠씨아이대부주식회사가 그 성립요건을 부정하는 취지의 의견서를 제출했다는 점입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남이섬가평선착장 서측 인근. 단독주택, 펜션단지, 숙박시설, 근린생활시설, 유원지시설 등이 혼재하는 남이섬 주변 신흥 주택단지입니다.
- 교통. 대상까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호 2·5·8은 단독주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 3층, 사용승인일은 2021.11.26.입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생·난방설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지 규제. 제1종일반주거지역·자연녹지지역이 포함되며 자연보전권역, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역, 지구단위계획구역 등 관련 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 자료에서는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 6건의 점유를 먼저 확인. 각 신고인의 실제 점유 여부와 점유 개시 시점, 공사대금 채권의 존재 및 목적물과의 견련관계를 원자료로 대조해야 합니다.
- 채권자 의견서와 신고자료를 함께 대조. 엠씨아이대부주식회사는 2025.11.28. 유치권 성립요건이 결여됐다는 취지의 의견서를 냈지만 이는 채권자 측 주장입니다.
- 일괄매각 구성 확인. 목록 21~28은 지분매각이므로 각 목록별 지분 범위와 현황을 매각목록에서 정확히 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 현장 확인. 확인된 임차인은 0명이지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 사용·점유자를 확인해야 합니다.
- 감정가 대비 할인만으로 가격 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 16.8%이지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 근저당 이전관계 대조. 말소기준 근저당은 2025.02.11. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 같은 날 느티나무제사차유한회사 근질권이 설정돼 있으므로 최신 등기 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘유치권과 매각구성’이 먼저다
이 사건은 감정가 2,296,422,800원에서 5회 유찰돼 385,960,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자 하나만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인할 수 없고, 대상 자체도 단독주택·풀빌라 이용과 토지, 일부 지분매각이 결합된 일괄매각입니다.
등록된 권리와 확인된 임차인만 놓고 보면 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 별도로 1,972,820,867원의 유치권 신고가 존재하며 그 성립 여부가 불분명합니다. 따라서 이 사건의 순서는 ‘감정가 대비 얼마나 싸졌나’가 아니라 유치권 신고의 실제 점유·채권·견련관계, 지분매각 범위, 현장 점유상태를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단하는 것입니다. 5회 유찰이라는 숫자는 가격 하락의 기록일 뿐, 권리위험이 사라졌다는 의미는 아닙니다.
