대전지방법원 2025타경16152. 이 사건의 말소기준권리는 2015년 1월 20일 홍성축산업협동조합 근저당권, 채권최고액 702,000,000원입니다. 그 뒤 2018년 비디아이주식회사 근저당권 284,400,000원, 근저당권부채권 압류, 경매개시결정이 이어집니다. 배당 시뮬레이션에서는 현 회차 최저가 925,444,000원으로 매각될 경우 집행비용과 선순위 근저당을 지급한 뒤 비디아이 근저당에 211,789,560원이 배당되고, 전체 채권 기준 72,610,440원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 구조는 아니며, 데이터상 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
가격만 보면 감정가 1,322,062,560원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 925,444,000원으로 내려왔습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 “30% 내려왔으니 싸다”는 식의 판단은 금물입니다. 이 물건은 전형적인 아파트가 아니라 분뇨·쓰레기 처리시설, 토지, 관리동 겸 실제 주택이 함께 묶인 물건입니다. 환금성과 수요층이 제한될 수 있어 권리보다 용도·허가·현황·농취증 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16152 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 은하면 장곡리 25 · 등기상 충청남도 홍성군 은하면 장곡리 29, 25 1동 · 구항남길 286-38 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호 5~8 분뇨·쓰레기 처리시설 용도이나 현재 공실 · 기호 5 부속건물은 관리동 용도이나 실제 주택으로 이용 |
| 토지 | 면적 1,980㎡ · 지목 잡종지 · 계획관리지역 · 공시지가 21,800원/㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김연숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,322,062,560원 / 925,444,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 비디아이주식회사의 추심권자 건설공제조합 / 284,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인도 대항력 없음
핵심은 2015.01.20 홍성축산업협동조합 근저당권입니다. 이전 국민은행 근저당권들은 이미 등기부상 말소되었고, 말소기준 이후의 비디아이 근저당, 근저당권부채권 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인으로 조사된 주식회사 덕천에너지, 유주호의 전입일은 2017.11.28로 말소기준일보다 늦어 데이터상 대항력은 없습니다.
② 임차인 — 보증금 10,000,000원, 매수인 승계 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 덕천에너지, 유주호 | 2017.11.28 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
전입일이 말소기준권리인 2015.01.20보다 뒤이므로 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리됩니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 매수인 인수 시뮬레이션은 모든 회차에서 0원입니다.
③ 가격과 유찰 시나리오 — 시세 없이 할인율만 보고 판단 금지
비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 물건의 최저가가 실제 시장가보다 싼지 비싼지는 확인할 수 없습니다. 확인 가능한 사실은 감정가 1,322,062,560원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 925,444,000원으로 낮아졌다는 점입니다. 다음 시나리오에서는 최저가가 647,810,800원, 453,467,560원으로 내려가지만, 동시에 채권 미배당도 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 70% | 925,444,000원 | 913,789,560원 | 72,610,440원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 647,810,800원 | 638,932,692원 | 347,467,308원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 453,467,560원 | 446,532,884원 | 539,867,116원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 925,444,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,654,440원 |
| 1. 근저당 · 홍성축산업협동조합 | 702,000,000원 | 702,000,000원 |
| 2. 근저당 · 비디아이주식회사 | 284,400,000원 | 211,789,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전체 채권 986,400,000원 중 913,789,560원이 배당되고 72,610,440원이 미배당되는 계산입니다. 국세·지방세 중 당해세가 우선 차감되면 후순위 배당은 더 줄 수 있습니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 특수용도·토지 리스크 — 이 사건의 진짜 핵심
- 일괄매각. 건물과 토지가 함께 매각됩니다. 목록 1·4는 분뇨·쓰레기 처리시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 공실. 기호 5~8은 분뇨·쓰레기 처리시설 용도이나 현재 공실입니다. 가동 중인 영업시설로 전제해서는 안 됩니다.
- 관리동의 실제 이용. 기호 5 부속건물은 관리동 용도이나 실제로는 주택으로 이용 중이며, 주택에 부합된 제시외 건물인 창고 및 보일러실도 매각에 포함됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 2·3은 농지취득자격증명서 제출이 필요하며, 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않습니다.
- 토지 현황. 목록 2는 전 및 일부 진입도로로 이용 중입니다. 토지 전체를 동일한 이용가치로 보면 안 됩니다.
- 주변 환경. 장말골 남동측 인근으로 농가주택, 전·답 등 농경지와 자연림 상태의 임야가 혼재합니다. 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역을 중심으로 가축사육제한구역, 성장관리계획구역 등이 포함되며 일부 생산관리지역·준보전산지와 접합니다.
- 건축물 현황. 기호 5~8은 일반철골구조 샌드위치판넬 지붕 단층, 사용승인일은 2010년 9월 14일이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 판단 유보. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저평가·가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 농취증 선확인. 목록 2·3의 농지취득자격증명서 발급 가능성을 입찰 전 확인하세요. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건의 세목, 법정기일, 당해세 여부를 확인해 실제 배당 순서를 다시 점검하세요.
- 공실 및 시설상태. 기호 5~8은 현재 공실입니다. 분뇨·쓰레기 처리시설로서 재사용 가능 여부와 시설 상태를 현장에서 확인하세요.
- 주택 이용 부분. 기호 5 부속건물이 실제 주택으로 이용되고 있으므로 현 점유관계와 인도 범위를 확인하세요.
- 제시외 건물. 창고 및 보일러실이 매각에 포함되므로 위치·현황과 주건물에 부합된 범위를 현장에서 대조하세요.
- 임차인. 주식회사 덕천에너지, 유주호는 대항력이 없는 것으로 정리되지만, 실제 점유 여부와 명도 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 농취증 관련 관할 행정기관 확인을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 농취증과 활용성이 더 중요하다
등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리와 임차인 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니어서 예상 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 하지만 이 사건은 일반 주거용 경매가 아닙니다. 분뇨·쓰레기 처리시설과 토지가 함께 묶여 있고 기호 5~8은 공실이며, 목록 2·3에는 농지취득자격증명서 제출 의무와 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있습니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건도 확인해야 합니다.
따라서 이 물건의 결론은 “권리는 비교적 정리되지만, 가격 메리트는 확인되지 않았고 물건 자체의 활용·환금 리스크가 크다”입니다. 최저가 925,444,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 볼 수 없으며, 농취증 발급 가능성, 세금 우선순위, 시설 재활용성, 공실·점유 상태를 모두 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.
