대전지방법원 2025타경16152. 충남 홍성군 은하면 장곡리 소재 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호(5~8)는 분뇨·쓰레기 처리시설 용도이나 현재 공실이고, 기호(5)의 부속건물은 관리동 용도이지만 실제로는 주택으로 이용 중입니다. 목록1·4는 분뇨·쓰레기 처리시설의 건부지, 목록2는 전 및 일부 진입도로로 이용되고 있습니다.
권리관계의 핵심은 2015.01.20 설정된 홍성축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 702,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤의 비디아이주식회사 근저당, 근저당권부채권 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사에 나타난 주식회사 덕천에너지, 유주호의 전입일은 2017.11.28로 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16152 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 은하면 장곡리 25 |
| 등기부 표시 | 충청남도 홍성군 은하면 장곡리 29, 25 1동 · 충청남도 홍성군 은하면 구항남길 286-38 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 기호(5~8) 분뇨·쓰레기 처리시설 · 기호(5) 부속건물 실제 주택 이용 |
| 토지 | 잡종지 · 1,980.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 21,800원/㎡ |
| 소유자 | 김연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 1,326,062,560원 / 1,326,062,560원 |
| 청구액 | 284,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록2·3 농지취득자격증명 제출 필요 · 제시외 관정 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
과거 국민은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 분석의 기준은 2015.01.20 홍성축산업협동조합 근저당권입니다. 2018.10.19 설정된 비디아이주식회사 근저당권과 그 근저당권부채권에 대한 건설공제조합·신용보증기금의 압류, 2025.12.01 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 점유관계 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 덕천에너지, 유주호 | 2017.11.28 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입일 2017.11.28은 말소기준 2015.01.20보다 뒤입니다. 따라서 이 점유자는 대항력 없는 후순위 점유자로 분석되며, 현재 배당자료에서도 매수인 승계액은 0원입니다. 다만 현황조사상 점유가 확인된 만큼 실제 인도 단계에서는 점유 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,326,062,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,660,626원 |
| 2. 근저당 · 홍성축산업협동조합 | 702,000,000원 | 702,000,000원 |
| 3. 근저당 · 비디아이주식회사 | 284,400,000원 | 284,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 324,001,934원 |
현재 회차에서는 채권자 총 986,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 324,001,934원이 남는 시나리오입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 후순위 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격보다 먼저 배당구조 변화 확인
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 1,326,062,560원 | 986,400,000원 | 0원 | 324,001,934원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,060,850,048원 | 986,400,000원 | 0원 | 61,441,548원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 848,680,038원 | 837,793,238원 | 148,606,762원 | 0원 |
이 사건에서 유찰이 진행돼도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 2회 유찰 시까지는 채권자 총액 986,400,000원이 모두 배당되지만, 3회 유찰 시에는 148,606,762원의 미배당이 생깁니다. 이는 채권자 측 배당 문제이고, 현재 자료상 그 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 물건 특성 — 농취증과 특수시설이 핵심
- 농지취득자격증명. 목록2·3은 농지취득자격증명서 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 일괄매각. 목록1·4는 분뇨·쓰레기 처리시설 용도의 건부지이고, 제시외 관정도 매각에 포함됩니다.
- 건물 이용상태. 기호(5~8)는 분뇨·쓰레기 처리시설 용도이나 현재 공실입니다.
- 부속건물. 기호(5)의 부속건물은 관리동 용도이나 실제 주택으로 이용 중이며, 주택에 부합된 제시외 창고 및 보일러실도 매각에 포함됩니다.
- 토지 이용. 목록2는 전 및 일부 진입도로로 이용 중입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충청남도 홍성군 은하면 장곡리 장말골 남동측 인근으로, 농가주택·전·답 등 농경지와 자연림 상태 임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물구조. 기호(5~8)는 일반철골구조 기타(샌드위치판넬)지붕 단층이며, 사용승인일은 2010.09.14입니다.
- 토지계획. 기호(1,2,4)는 계획관리지역, 기호(3)는 생산관리지역이며 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지 현황. 대표 토지는 잡종지 1,980.0㎡, 완경사·부정형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성 확인. 목록2·3의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건입니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
- 현장 점유 재확인. 현황조사상 주식회사 덕천에너지, 유주호의 전입이 확인되지만 대항력은 없습니다. 실제 점유 및 인도 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 시설 상태 확인. 기호(5~8)가 현재 공실인 만큼 설비·건물 상태와 재사용 가능성, 철거·보수 필요성을 직접 점검해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 관정과 기호(5) 부속 주택의 창고·보일러실이 매각에 포함되므로 현황과 경계를 대조해야 합니다.
- 회차별 배당 변화. 3회 유찰 시 채권자 미배당 148,606,762원이 발생하는 구조이므로 채권자 이해관계와 절차 진행을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2015.01.20 홍성축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 2017.11.28 전입한 점유자는 대항력이 없으며, 현재와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 실제 난도는 권리 밖에 있습니다. 목록2·3의 농지취득자격증명, 미제출 시 보증금 미반환, 국세·지방세 압류 4건의 당해세 가능성, 분뇨·쓰레기 처리시설이라는 특수용도, 현재 공실인 시설의 활용성과 현장 상태까지 함께 검토해야 합니다. 권리는 정리되지만 입찰조건과 물건 자체의 활용 리스크는 별개라는 점이 핵심입니다.
