🏷️ 최저 144,900,000원 📉 감정가 70% 💰 모형상 인수 0원 ⚠️ 대항력 가능·미상
대구지방법원 2025타경603. 경주시 감포읍 나정리 베스트웨스턴플러스 경주 제5동 제2층 제이212호로, 감정평가상 숙박시설(객실)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김경희이며, 2021.10.21. 거래가 200,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사부산은행 근저당권 132,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 확인되는 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기상 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 아시아신탁 명의 신탁 및 채권최고액 170,029,056원의 근저당권은 이미 말소되어 있고, 현재 경매에서 기준이 되는 담보권은 부산은행 근저당권입니다. 문제는 등기보다 점유·임차관계 확인입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 ‘베스트웨스턴플러스 경주’가 호텔 용도로 사용하는 것으로 나타나지만, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경603 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 감포읍 나정리 681 베스트웨스턴플러스 경주 제5동 제2층 제이212호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 숙박시설(객실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 3층건 내 2층 제이212호 |
| 소유자 | 김경희 · 2021.10.21. 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 105,156,636원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당
말소기준권리는 2021.10.21. 을구 3번 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 132,000,000원이고 채무자는 김경희입니다. 2025.12.09. 부산은행이 신청한 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 아시아신탁의 소유권보존 신탁과 채권최고액 170,029,056원 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 점유·임차관계 — ‘없음’이 아니라 ‘미상’
| 점유자 | 사용 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 베스트웨스턴플러스 경주 | 호텔 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
현황조사·매각물건명세서에는 목록 1번을 ‘베스트웨스턴플러스 경주’가 호텔로 사용하는 것으로 나타납니다. 그러나 전입신고일 미상, 확정일자 미상, 보증금 미상입니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 인수 위험이 전혀 없다고 확정할 수도 없습니다. 현재 자료상 표현은 ‘대항력 가능·미상’이 정확합니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 판단은 보류
감정가는 207,000,000원, 현재 최저매각가는 144,900,000원으로 1회 유찰되어 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래· 가격 추세 자료가 확인되지 않으므로, “감정가 대비 70%니까 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 숙박시설 객실의 가격 메리트는 별도의 실제 거래 비교가 확인되기 전까지 보류하는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 부산은행 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 144,900,000원 | 132,000,000원 | 0원 | 10,071,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 101,430,000원 | 99,209,980원 | 32,790,020원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 71,001,000원 | 69,322,982원 | 62,677,018원 | 0원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 부산은행 채권의 미배당액이 커집니다. 다만 위 시나리오의 매수인 인수 0원은 현재 배당모형 기준이며, 미상인 점유·임차관계가 별도로 확인되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,828,600원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,071,400원 |
현재 최저가 144,900,000원 가정에서는 부산은행 채권최고액 132,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 10,071,400원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 현재 숙박시설(객실)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 부근은 골프장, 펜션 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층건 내 2층 제이212호이며, 위생·급배수·승강기·소방·시스템 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 9,493.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 463,100원/㎡입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접합니다.
- 계획·규제. 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 관광단지 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. ‘베스트웨스턴플러스 경주’의 실제 점유 성격과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 전입신고일이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 입찰 전 보완 서류를 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 배당요구·최우선변제·미배당 인수 가능성을 확정할 수 없습니다.
- 가격 비교. 현재 최저가는 144,900,000원이지만 최근 실거래 자료가 없어 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
- 회차별 배당. 2회 유찰 시 미배당 32,790,020원, 3회 유찰 시 미배당 62,677,018원으로 커집니다. 채권자 배당 부족과 매수인 인수는 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소기준은 명확, 임차관계는 확인 전”
이 물건은 등기만 보면 정리가 잘 됩니다. 부산은행의 2021.10.21. 근저당권이 말소기준이고, 현재 회차 배당모형에서는 채권최고액 132,000,000원이 전액 배당되며 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 숙박시설 사용자인 ‘베스트웨스턴플러스 경주’의 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부는 미상입니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없으므로 감정가 70%라는 숫자 하나만으로 저가 매수라고 결론낼 수도 없습니다. 등기는 비교적 단순하지만, 점유 확인이 끝나기 전까지는 조건부 접근이 맞는 물건입니다.