대전지방법원 2025타경16189. 예산군 삽교읍 내포신도시의 학재마을도나우에듀파크2차 201동 5층 504호 아파트입니다. 감정가 300,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 210,000,000원입니다. 말소기준권리는 2022.08.25. 설정된 주식회사우리은행 근저당권이고, 이후 등기된 박영숙의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
핵심은 임차권입니다. 박영숙의 임대차계약일은 2020.10.29.이지만, 점유개시일은 2022.10.17., 주민등록일은 2022.10.18.로 말소기준권리인 2022.08.25.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 보증금 188,000,000원이 있더라도 낙찰자의 금전 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16189 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 제201동 제5층 제504호 |
| 도로명주소 | 충청남도 예산군 삽교읍 예학로 162 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상7층 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,010,513원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 단지 | 학재마을도나우에듀파크2차 · 329세대 · 2022.08.22. 준공 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
말소기준권리는 2022.08.25. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 최초 등기에는 채권최고액 38,984,000,000원이 기재되어 있고, 같은 날 1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 113,640,000원과 공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 근저당 채권액을 38,984,000,000원으로 놓고 계산되어 있어, 실제 잔존채권과 담보범위는 입찰 전 등기 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 보증금 188,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영숙 · 건물의 전부 | 188,000,000원 | 2022.10.18. | 2024.09.13. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박영숙은 2024.10.29. 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 확인됩니다. 그러나 주민등록일 2022.10.18.이 말소기준권리 2022.08.25.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 임차권등기 자체도 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸하며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70%지만 시세 할인율은 확정할 수 없다
감정가 300,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 210,000,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 실거래 시세와 비교해야 합니다.
이 단지의 시세 조회에서는 비교 기준 면적이 78.4246㎡로 잡혔지만 대상 면적과의 매칭이 성립하지 않았고, 최근 실거래 평균·최신 거래금액도 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 70%이므로 싸다”는 결론은 금지하는 것이 맞습니다. 현재 확인 가능한 것은 최저가가 210,000,000원이라는 사실뿐이며, 시세 대비 저가 여부는 별도 실거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 38,984,000,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,010,513원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
210,000,000원 매각 가정 시 집행비용 3,740,000원을 제외한 206,260,000원이 주식회사우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사의 신청채권 198,010,513원에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 전체 채권 미배당액은 38,975,750,513원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
2회 유찰 시 매각가 147,000,000원에서는 채권자 배당액이 144,142,000원, 미배당액이 39,037,868,513원입니다. 3회 유찰 시 매각가 102,900,000원에서는 배당액이 100,659,400원, 미배당액이 39,081,351,113원입니다. 세 시나리오 모두 신청채권자 주택도시보증공사의 예상 배당은 0원이고 매수인 인수액 역시 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산중학교 북동측 인근의 내포신도시에 위치하며, 대단위 아파트단지·근린생활시설·학교·상가·병원 등 생활편의시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측과 북동측으로 각각 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 5층 504호이며, 승강기·옥내소화전·위생설비·도시가스 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 가장형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 31,263.8㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구 등에 해당하며 공시지가는 510,700원/㎡입니다.
- 단지. 학재마을도나우에듀파크2차는 329세대이며 준공일은 2022.08.22.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 먼저 확인. 현재 최저가 210,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 동일·유사 면적 최근 실거래를 별도 대조해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 박영숙의 전입일 2022.10.18., 확정일자 2024.09.13., 임차권등기 2024.10.29. 및 보증금 188,000,000원을 매각물건명세서와 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 금액 확인. 1번 근저당 설정의 38,984,000,000원과 같은 날 변경등기의 113,640,000원 기재가 함께 존재하므로 실제 피담보채권·공동담보 범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.25. 등기된 민간임대주택의 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미확정”
이 사건의 강점은 명확합니다. 박영숙의 주민등록일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 후순위 임차권·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 현재 최저가는 1회 유찰 후 210,000,000원으로 감정가 300,000,000원의 70%까지 내려왔습니다.
그러나 70%라는 숫자 자체가 시세 메리트를 뜻하지는 않습니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인율을 계산할 수 없기 때문입니다. 또한 등기부의 민간임대주택등기와 근저당 변경 내역은 원본 확인이 필요한 포인트입니다. 따라서 이 물건은 금전 인수 위험은 낮지만, 가격 판단은 실거래 확인 뒤에 해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
