대전지방법원 2025타경16193. 예산군 삽교읍 학재마을도나우에듀파크2차 202동 604호 아파트입니다. 권리의 기준점은 2022.08.25. 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 오무영의 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2022.10.06.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서는 임차보증금 188,000,000원이 존재하더라도 매수인에게 승계되는 대항력 보증금으로 보지 않으며, 예상배당 구조도 매수인 인수 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 감정가 293,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 205,100,000원까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 잡혀 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 할인율을 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’는 근거로 쓰면 안 됩니다. 이 물건은 권리보다 현장 시세 확인이 입찰가 결정의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16193 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 202동 6층604호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 205,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 197,655,117원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.25. 근저당권 · 주식회사우리은행 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 인수는 0원
말소기준권리는 2022.08.25. 우리은행 근저당권입니다. 오무영 임차권자의 주민등록·점유개시·확정일자는 2022.10.06.로 그보다 늦고, 임차권등기는 2024.10.31.에 이뤄졌습니다. 등기부상 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 예상배당에서도 매수인 인수액 0원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오무영 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 188,000,000원 | 2022.10.06. | 2022.10.06. | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 잡힌 임차인은 없으며, 오무영은 2024.10.31. 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 우선변제 순위·실제 배당액은 최종 배당표에서 확인해야 하지만, 이 사건의 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 205,100,000원으로 감정가 293,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실 자체는 가격이 내려왔다는 뜻이지만, 이 사건에서는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다.
따라서 이 리포트에서는 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주지 않습니다. 특히 경매에서는 감정가가 실제 매수 가능한 시장가격과 같다는 보장이 없기 때문에, 현재 실질취득 205,100,000원이 주변 동일·유사 면적의 최신 거래보다 낮은지를 현장에서 따로 확인해야 가격 메리트가 성립합니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,671,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 38,984,000,000원 | 201,428,600원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 197,655,117원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 205,100,000원이 집행비용과 우리은행 예상배당으로 전액 소진되는 구조이며, 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권총액 기준 미배당액은 38,980,226,517원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·단지 정보 기준)
- 단지. 학재마을도나우에듀파크2차는 329세대이며 사용승인일은 2022.08.22.입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 광대소각으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도청이전신도시 개발예정지구·도시개발구역·도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 주변 계획. 자연녹지지역·대로3류·중로1류·근린공원·완충녹지에 접하고, 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 510,700원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 최저가 205,100,000원이 감정가의 70%라는 사실과 시장가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 동일 단지·유사 면적의 최신 거래를 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 38,984,000,000원 근저당과 113,640,000원 변경등기, 공동담보 해제의 정확한 법적·배당상 의미를 등기 원본과 채권계산서로 확인하세요.
- 임차권 원본 확인. 오무영의 보증금 188,000,000원, 2022.10.06. 전입·점유·확정일자, 2024.10.31. 임차권등기 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2020.07.07. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 전 현재 등기 상태를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기는 확인되지만 실제 현 점유 상태는 별도로 확인해 인도 일정과 비용을 검토해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당기준과 체납 관련 사항을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 인수 0원, 가격은 시세 확인 후”
이 사건의 핵심은 보증금 188,000,000원이라는 큰 숫자에 겁먹기보다 순서를 보는 것입니다. 우리은행 근저당이 2022.08.25. 먼저 설정됐고, 임차인의 전입·점유·확정일자는 2022.10.06.입니다. 따라서 오무영 임차권은 이 사건에서 매수인 인수 0원으로 분석됩니다.
반면 현재 최저가 205,100,000원이 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 최근 실거래 비교값이 없고, 근저당 변경등기와 예상배당 기준도 원본 대조가 필요한 구조입니다. 결론은 권리는 비교적 정리돼 있지만 가격 판단은 보류입니다. 입찰의 승부처는 ‘70% 유찰가’가 아니라 205,100,000원이 실제 시장가격보다 충분히 낮은지 확인하는 것입니다.
