224,000,000원
대전지방법원 2025타경16197. 내포신도시 내 학재마을도나우에듀파크2차 205동 7층 703호 아파트입니다. 감정가는 320,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 224,000,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사심산건설이며, 2025.12.16 주택도시보증공사가 강제경매개시결정을 받아 경매가 진행되고 있습니다. 신청채권자 청구금액은 210,554,004원입니다.
권리분석의 기준점은 2022.08.25 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이보다 뒤인 2022.09.05 전입·점유·확정일자를 갖춘 전길수의 임차권은 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 보증금 198,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 그 미회수액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16197 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 205동 7층703호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 7층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 224,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,554,004원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2022.08.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
2022.08.25 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.09.25 등기된 전길수의 주택임차권, 2025.12.16 강제경매개시결정, 2026.02.19 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 전길수의 실제 전입·점유·확정일자 역시 2022.09.05로 말소기준일보다 늦습니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전길수 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.05 | 2022.09.05 | 198,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전길수는 2020.09.16 임대차계약을 체결했고, 전입·점유·확정일자는 모두 2022.09.05입니다. 2024.09.19 임차권등기명령을 거쳐 2024.09.25 주택임차권이 등기되었고 배당요구도 접수되어 있습니다. 그러나 전입일이 말소기준인 2022.08.25보다 늦으므로 데이터상 대항력 없음입니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 실거래 기준은 없다
현재 최저매각가는 224,000,000원으로 감정가 320,000,000원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰되면 시나리오상 156,800,000원, 세 번째 유찰 구간은 109,760,000원입니다.
다만 이 사건에서 가장 중요한 제한점은 동일 단지 실거래 금액이 제시되지 않았다는 점입니다. 학재마을도나우에듀파크2차의 단지 정보는 확인되지만 최근 거래가·최근 평균·최신 거래금액은 없습니다. 따라서 “감정가 대비 70%니까 싸다”라고 결론 내릴 수 없습니다. 현재 224,000,000원이 실제 시세보다 낮은지 높은지는 별도의 최근 실거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 38,984,000,000원 | 220,064,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,554,004원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 집행비용 3,936,000원을 제외한 220,064,000원이 우리은행에 배당되어 매각대금이 전부 소진됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 예산군 삽교읍 목리 내포신도시 안에 위치하며, 주변은 학교·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 감정평가상 제반 입지환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 7층 건물의 7층이며, 승강기·위생 및 급배수·소화전 및 소방·방범·도시가스난방·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측·남서측·북동측으로 왕복4차선 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시개발예정지구 등에 해당하고 상대보호구역에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 학재마을도나우에듀파크2차는 329세대이며 사용승인일은 2022.08.22입니다. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 0.4회로 집계되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 원본 대조. 최초 채권최고액 38,984,000,000원과 같은 날 변경등기의 120,000,000원·공동담보 해제 내용을 반드시 함께 확인하세요.
- 임차권 확인. 전길수의 전입·확정일자는 2022.09.05로 말소기준권리보다 늦어 데이터상 대항력은 없습니다. 다만 배당요구·임차권등기 관련 원본은 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 민간임대주택 등록 관련 등기가 존재하므로 경매 후 등기 처리와 제한사항을 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 동일 단지·유사 조건의 최근 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고 별도로 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘원본 확인과 가격 검증’이 승부처
이 사건은 임차보증금 198,000,000원이라는 큰 숫자만 보면 부담스러워 보이지만, 핵심은 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 점입니다. 전길수의 대항력은 없고 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 임차보증금이 낙찰자에게 그대로 넘어오는 인수형 경매로 볼 이유는 없습니다.
반면 가격에서는 결론을 서두르면 안 됩니다. 감정가 320,000,000원이 한 차례 유찰되어 224,000,000원까지 내려왔지만, 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 또 우리은행 근저당의 최초 설정액과 변경등기 내용 사이에 반드시 대조해야 할 부분이 있습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확정. 이 사건의 실제 입찰 판단은 최근 시세 확인과 근저당·공동담보 원본 대조에서 결정됩니다.
