대전지방법원 2025타경16204. 충청남도 서천군 서면 도둔리 991-11의 토지와 주택이 함께 매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있지만, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며 방4·거실·주방· 욕실2·다용도실 등으로 구성돼 있습니다. 목록1 토지는 단독주택용 건부지로 이용 중이고, 주택에 부합된 제시외건물도 일괄매각에 포함됩니다.
등기 구조의 핵심은 단순합니다. 2022.01.26. 설정된 서서천농업협동조합 근저당 132,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 국민건강보험공단 압류와 2024년 강제경매개시결정은 이미 해제·취하 뒤 말소됐습니다. 따라서 등기상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16204 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 서면 도둔리 991-11 · 충청남도 서천군 서면 도둔길 157 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 |
| 토지 | 368.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 현황 아스팔트슁글지붕 · 방4·거실·주방·욕실2·다용도실 |
| 소유자 | 정한문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 227,138,280원 / 158,997,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 23,633,004원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.01.26. 서서천농업협동조합 근저당권입니다. 충남신용보증재단, 농업협동조합중앙회, 서천서부수산업협동조합의 후순위 가압류와 2025.12.16. 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2023.08.18. 국민건강보험공단 압류는 2024.07.11. 해제로 말소됐고, 2024.06.17. 강제경매개시결정도 2024.07.02. 취하 후 2024.07.04. 말소됐습니다.
② 가격·회차 구조 — 70%라고 곧바로 ‘저가’는 아니다
감정가는 227,138,280원, 현재 최저매각가는 158,997,000원으로 1회 유찰 뒤 감정가 70% 회차입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 111,297,900원, 3회 유찰 시는 77,908,530원으로 내려갑니다.
하지만 이 사건에서 확인되는 가격 비교축은 감정가와 회차별 최저가입니다. 주변 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가와 직접 대조할 수 있는 수치가 없으므로, 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 특히 토지와 단독주택, 제시외건물이 함께 매각되는 구조이므로 단순한 감정가 할인율보다 실제 현황과 지역 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,997,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,025,958원 |
| 2. 근저당 · 서서천농업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 19,374,524원 | 19,374,524원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 88,688,789원 | 4,596,518원 |
| 5. 가압류 · 서천서부수산업협동조합 | 13,762,004원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 충남신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 152,292,671원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 158,997,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 406,117,988원, 총 배당은 155,971,042원, 미배당은 250,146,946원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 서천군 서면 도둔리 ‘홍원항’ 남측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 368.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 87,700원/㎡입니다.
- 이용계획. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 성장관리계획구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층이며 현황은 아스팔트슁글지붕입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 외, 내벽은 벽지·일부 타일·인테리어 마감, 바닥은 데코타일·바닥타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 일괄매각. 목록1은 단독주택용 건부지로 이용 중이며, 목록2 주택에 부합된 제시외건물도 매각에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 2022.01.26. 서서천농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 가압류·경매개시결정이 소멸하는지 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 주택뿐 아니라 감정서상 제시외건물도 포함되므로 현황과 경계, 실제 이용 상태를 현장에서 대조하세요.
- 시세 직접 확인. 현재 최저가 158,997,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지 실거래와 비교하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역 등 이용제한이 실제 사용·증축·개발 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 250,146,946원은 채권자 측 부족액이며, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.01.26. 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차는 1회 유찰 뒤 158,997,000원이지만, 주변 실거래 비교값 없이 감정가 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다.
또한 감정상 단독주택으로 이용되는 토지·건물 일괄매각 물건이고 제시외건물까지 포함되며, 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 그러나 가격과 점유는 확인 후 판단”입니다. 등기 소멸관계는 긍정적이지만, 실제 투자 판단의 승부처는 현장 점유 확인과 지역 시세 검증에 있습니다.
