대전지방법원 2025타경16204. 충청남도 서천군 서면 도둔리 991-11의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 단독주택이며 방4·거실·주방·욕실2·다용도실 등으로 이용 중입니다. 토지는 368㎡의 ‘대’이고, 매각물건명세서상 단독주택용 건부지로 이용 중이며 주택에 부합된 제시외건물도 매각에 포함됩니다.
권리구조 자체는 선후관계가 명확합니다. 2022.01.26 설정된 서서천농업협동조합 근저당 132,000,000원이 말소기준이고, 이후 충남신용보증재단·농업협동조합중앙회·서천서부수산업협동조합 등의 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 111,298,000원을 기준으로 한 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16204 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 서면 도둔리 991-11 · 충청남도 서천군 서면 도둔길 157 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 368㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용 | 단독주택 · 방4·거실·주방·욕실2·다용도실 |
| 소유자 | 정한문 |
| 감정가 / 최저가 | 227,138,280원 / 111,298,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 23,633,004원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.01.26 서서천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 132,000,000원이며 토지 도둔리 991-11과 공동담보로 잡혀 있습니다. 2023.12.18 충남신용보증재단 가압류 19,374,524원, 2025.04.10 농업협동조합중앙회 가압류 88,688,789원, 같은 날 서천서부수산업협동조합 가압류 13,762,004원, 2026.01.09 농업협동조합중앙회 가압류 152,292,671원 등은 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 111,298,000원으로 감정가 227,138,280원의 49% 수준입니다. 이미 2회 유찰된 가격이지만, 같은 지역·유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어 시장가 대비 할인율은 계산할 수 없습니다. 감정가 대비 낙폭과 실제 시세 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
특히 이 물건은 일반적인 공동주택 한 세대가 아니라 토지 368㎡와 단독주택 이용 건물, 제시외건물을 함께 매각하는 형태입니다. 개별성이 크기 때문에 아파트처럼 단순한 평형별 평균가격을 대입하기 어렵고, 입찰가 판단은 주변 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,298,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,358,172원 |
| 2. 근저당 · 서서천농업협동조합 | 132,000,000원 | 108,939,828원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 19,374,524원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 88,688,789원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서천서부수산업협동조합 | 13,762,004원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 충남신용보증재단 | - | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 152,292,671원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 406,117,988원 중 예상 배당액은 108,939,828원이고, 미배당은 297,178,160원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미회수는 커지지만 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 111,298,000원 | 108,939,828원 | 297,178,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 77,908,600원 | 76,106,245원 | 330,011,743원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 54,536,020원 | 53,154,372원 | 352,963,616원 | 0원 |
후순위 채권자가 배당을 받지 못하는 규모는 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 핵심 변화는 권리승계가 아니라 매각가격과 채권자 회수액입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 서천군 서면 도둔리 ‘홍원항’ 남측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층이며 현황은 아스팔트슁글지붕입니다. 위생·급배수·난방시설이 구비돼 있습니다.
- 토지. 368㎡, 지목 ‘대’, 평지·사다리형이며 세로한면(가) 도로 조건입니다. 공시지가는 87,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고 성장관리계획구역도 포함됩니다. 준보전산지와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 일괄매각. 목록1 토지는 단독주택용 건부지로 이용 중이고, 목록2 주택에 부합된 제시외건물도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 서면 도둔리 일대 단독주택·토지의 최근 거래와 비교해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 감정서상 주택에 부합된 제시외건물이 매각에 포함되므로 현황과 가치, 관리상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역 등의 적용 범위를 원본 토지이용계획확인서로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 297,178,160원의 미배당은 채권자 측 손실이고, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 명확, 가격은 아직 미확정”
이 사건의 장점은 권리 선후관계가 비교적 단순하다는 점입니다. 2022.01.26 서서천농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 두 번 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 없어 ‘시세보다 싸다’는 결론은 아직 낼 수 없습니다.
또한 감정평가상 임대관계가 미상이고, 토지와 단독주택 이용 건물 및 제시외건물을 함께 사는 개별성 높은 물건입니다. 따라서 이 사건은 권리만 보고 들어가기보다 현장 점유와 실제 시장가격을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 유형입니다. 권리 측면은 긍정적이지만, 2회 유찰과 시세 검증 공백을 반영하면 종합 평가는 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
