대구지방법원 2025타경10779. 경주시 황성동 동부이끌림9차 9층 904호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 대상면적은 84.265㎡, 내부는 방3·거실·주방·욕실2·다용도실 구조로 탐문됐습니다. 이 사건의 핵심은 말소기준권리 이후 등기가 지워지는지 여부보다 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인의 미배당 보증금입니다.
말소기준은 2024.04.22. 김길하의 가압류 60,000,000원입니다. 이상오는 그보다 앞선 2020.02.10. 주민등록과 확정일자를 갖추고 2020.02.28. 점유를 개시했으며, 임차보증금은 200,000,000원입니다. 2025.01.09. 임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 최저가 120,400,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,485,600원을 제한 뒤 이상오에게 117,914,400원이 배당되고, 남은 82,085,600원은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10779 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 황성동 507-2 동부이끌림9차 9층 904호 |
| 도로명 | 경상북도 경주시 황성로 35-5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 면적 / 구조 | 84.265㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·다용도실 · 지하1층 지상10층 중 9층 |
| 소유자 | 지에스개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 120,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 203,084,153원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 2억 임차보증금
등기상 과거 박철호의 전세권 230,000,000원은 2019.12.05. 이미 말소됐고, 2023년 국민건강보험공단 압류 역시 2023.12.27. 해제됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2024.04.22. 김길하 가압류 60,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 국세 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·인수 여부
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상오 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.02.10 확정 2020.02.10 | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
| 윤나라 | 목록 1번 일부 | 2025.10.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
이상오는 전입일이 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 반면 윤나라는 2025.10.02. 전입으로 말소기준인 2024.04.22.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 윤나라의 보증금은 확인되지 않아 명세서 보완 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 120,400,000원이 아니라 202,485,600원으로 비교
동부이끌림9차의 대상면적은 84.265㎡이며, 같은 면적대 최근 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 135,533,333원, 최신 거래는 2026.07. 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.27㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 84.27㎡ | 2 | 116,600,000원 |
| 2026.03 | 84.56㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 135,533,333원 |
표면 최저가 120,400,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 88.8%입니다. 하지만 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 현재 회차 예상 인수액 82,085,600원을 더한 실질취득 202,485,600원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균의 149.4%, 최신 거래 140,000,000원의 144.6%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 최근평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 120,400,000원 | 82,085,600원 | 202,485,600원 | 149.4% |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 84,280,000원 | 117,637,040원 | 201,917,040원 | 149.0% |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 58,995,999원 | 142,465,929원 | 201,461,928원 | 148.6% |
2회 유찰 시 매각가는 84,280,000원까지 내려가지만 인수액은 117,637,040원으로 늘어 실질취득은 201,917,040원입니다. 3회 유찰 시에도 매각가 58,995,999원과 인수액 142,465,929원을 합친 실질취득은 201,461,928원입니다. 즉 유찰 자체가 시세 메리트를 만들어 주지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,485,600원 |
| 1. 임차인 이상오 보증금 | 200,000,000원 | 117,914,400원 |
| 2. 가압류 · 김길하 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이상오 | 203,084,153원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,485,600원을 제외한 매각대금이 이상오의 보증금에 우선 배당되고, 보증금 부족분 82,085,600원이 매수인 인수 가능액으로 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 황성동 유림초등학교 남동측 인근으로 단독주택·아파트단지·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 남측 인근에 황성공원이 있습니다.
- 교통. 간선대로에 인근하고 노선버스가 운행되며 차량출입이 용이한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상10층 중 9층이며 판상형·계단식입니다. 급배수·위생·도시가스보일러 난방·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 1,686.0㎡, 평지·사다리형, 상업용으로 이용되며 남서측 폭 6미터 정도 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 관련 지정이 있습니다. 공시지가는 1,158,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동부이끌림9차는 6세대, 2015.08.06. 준공으로 집계돼 있으며 최근 동일 면적대 거래는 3건, 116,600,000원~150,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 120,400,000원에 낙찰돼도 인수 예상액 82,085,600원이 더해져 총부담은 202,485,600원입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 실질취득 201,917,040원, 3회 유찰 시 201,461,928원으로 총부담이 크게 내려가지 않습니다.
- 이상오 임대차 원본 확인. 보증금 200,000,000원, 전입·확정일자 2020.02.10., 점유개시 2020.02.28., 임차권등기 2025.01.09. 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 이상오에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약과 채권관계를 확인해야 합니다.
- 윤나라 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 배당 변동요인 확인. 당해세·최우선변제 등 미반영 요소가 있으면 이상오의 실제 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “2억 원대 실질취득”
이 물건의 표면 숫자는 감정가 172,000,000원에서 한 차례 유찰된 최저가 120,400,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 135,533,333원과 비교하면 88.8%여서 얼핏 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이상오의 대항력 있는 보증금 200,000,000원이 매각대금을 초과합니다. 현재 배당 가정에서 82,085,600원이 남아 매수인에게 인수될 수 있고, 그 결과 실질취득은 202,485,600원입니다.
더 중요한 점은 유찰이 거듭되어도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득이 201,917,040원, 201,461,928원 수준으로 유지된다는 것입니다. 최근 실거래 평균 135,533,333원이나 최신 거래 140,000,000원보다 훨씬 높은 부담입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가가 싸 보인다”가 아니라 “대항력 임차보증금 때문에 총취득비용이 시세를 크게 웃돈다”입니다. 권리와 가격을 분리하지 말고 반드시 인수액까지 합산해 판단해야 합니다.
