대구지방법원 2025타경10835. 경주시 감포읍 감포리 492-1, 492-4 소재 근린시설·토지 일괄매각 건입니다. 감정평가상 건물은 생활숙박시설 및 근린생활시설로 이용되고 일부 공실이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물입니다. 사용승인일은 1995.04.19., 일부증축은 2016.11.09.입니다. 권리관계의 기준점은 2019.05.08. 설정된 대형선망수산업협동조합의 채권최고액 3,492,000,000원 근저당입니다.
이후 김찬실·백태현의 근저당, 롯데카드·해운대농업협동조합의 가압류, 국·경주시·국민건강보험공단의 압류와 현재 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리분석상 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 2026.07.16.에는 말소기준 근저당 자체가 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 근저당의 설정일과 순위는 2019.05.08. 기준으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10835 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 감포읍 감포리 492-1, 492-4 · 경상북도 경주시 감포읍 감포로2길 107 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 생활숙박시설 및 근린생활시설 · 일부 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 · 사용승인 1995.04.19. · 일부증축 2016.11.09. |
| 토지 | 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 · 268.0㎡ · 일반상업지역 |
| 소유자 | 신유미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,961,934,200원 / 2,773,354,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 3,153,571,771원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 권리분석의 핵심은 을구 28번 근저당권입니다. 2019.05.08. 대형선망수산업협동조합이 채권최고액 3,492,000,000원으로 설정했고, 2026.07.16. 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 그 뒤 설정된 을구 29번 김찬실 근저당 600,000,000원, 을구 30번 백태현 근저당 650,000,000원 및 후순위 가압류·압류는 제공된 분석상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최병욱 | 목록 1~3번 | 2021.04.06 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경욱 | 목록 1~3번 2층 | 2020.11.16 | 100,000,000원 / 4,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경숙 | 목록 1~3번 3~4층 | 2023.02.17 | 100,000,000원 / 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람의 전입일은 모두 2019.05.08. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 최병욱은 보증금이 확인되지 않았지만, 전입일 자체가 말소기준 뒤이므로 그 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보지는 않습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,773,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,133,540원 |
| 2. 을구 28번 근저당 · 대형선망수산업협동조합 | 3,492,000,000원 | 2,743,220,460원 |
| 3. 을구 29번 근저당 · 김찬실 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 30번 근저당 · 백태현 | 650,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 23,798,130원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 해운대농업협동조합 | 18,170,079원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 4,783,968,209원 중 2,743,220,460원이 배당되는 시뮬레이션으로, 미배당은 2,040,747,749원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 건물·입지·활용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감포공설시장 동측 인근이며, 주변은 감포항 일대의 재래시장·음식점·숙박시설·금융기관 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.
- 현황. 생활숙박시설 및 근린생활시설로 이용 중이며 일부 공실입니다.
- 용도 차이. 목록1의 2층·5층은 공부상 각각 일반음식점·사무실이나 실제는 각각 일부 생활숙박시설·주택으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 공시지가 1,475,000원/㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 세로장방, 소로각지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·일반상업지역·중점경관관리구역에 포함되고, 일반공업지역·중요시설물보호지구(항만)·소로3류에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없으며, 사용승인일은 1995.04.19., 일부증축일은 2016.11.09.입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 2,773,354,000원 | 2,743,220,460원 | 2,040,747,749원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,941,347,799원 | 1,919,534,321원 | 2,864,433,888원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,358,943,459원 | 1,342,954,024원 | 3,441,014,185원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권 3,153,571,771원은 전액 충족되지 않습니다. 2회·3회 유찰 시에는 배당 부족액이 더 커지지만, 후순위 미배당은 원칙적으로 채무자 측 문제이고 제공된 시나리오에서 매수인 인수는 계속 0원입니다. 따라서 이 물건에서 유찰의 핵심 효과는 권리위험 감소가 아니라 매입가격 하락입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·수익가치 확인. 비교 가능한 거래 자료가 없어 감정가 3,961,934,200원과 현재 최저가 2,773,354,000원의 시장 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 2층·5층 실제 이용 확인. 공부상 일반음식점·사무실과 실제 생활숙박시설·주택 이용의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실과 임대현황 확인. 일부 공실이고 임대관계가 명확하지 않으므로 실제 점유구획·임대료·계약기간을 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 최병욱의 보증금, 세 임차인의 확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류로 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부와 실제 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지 492-1, 492-4와 건물의 일괄매각 범위 및 현황을 원본 목록과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 운영물건은 현장이 답이다”
이 물건은 복잡해 보이는 등기 이력과 달리 현재 경매 기준으로 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2019.05.08. 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 3명은 모두 그 뒤에 전입했습니다. 후순위 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸하며, 현재와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 난점은 등기가 아니라 사업성과 물리적 이용상태입니다. 감포항 주변 상업지역의 생활숙박시설·근린생활시설 복합 건물이고 일부 공실이며, 일부 층은 공부와 실제 이용이 다릅니다. 게다가 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가 2,773,354,000원이 시장 대비 유리하다고 단정할 근거도 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격·공실·용도 적합성은 현장 검증 필수입니다.
