대구지방법원 2025타경10843. 경주시 석장동 724-3, 석장길 31의 연립·다세대 계열 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층이고, 1층은 휴게음식점이나 현재 공실, 2·3층은 단독주택으로 이용 중입니다. 옥상에는 가정용 태양광 발전설비가 있으며 매각평가에 포함돼 있습니다.
권리분석의 기준점은 2021.03.23 김성미 근저당권 46,000,000원입니다. 이후 국민행복기금 가압류 11,620,075원, 우리금융캐피탈 가압류 10,320,754원, 2025.12.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 예상배당 계산상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10843 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 석장동 724-3 · 경상북도 경주시 석장길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 3층 건물 · 1층 휴게음식점 공실 · 2·3층 단독주택 |
| 토지 | 181.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김병하 · 2021.02.16 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 552,412,700원 / 386,689,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 498,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 가정용 태양광 발전설비 평가 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차인 인수는 0원
말소기준권리는 2021.03.23 을구 22번 김성미 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2023.05.08 김성미가 신청했던 별도의 임의경매개시결정은 2024.01.26 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음·보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희석 | 목록 2번 3층 201호 | 2021.03.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김희석은 현황조사와 매각물건명세서에 확인되며, 자료상 전입신고가 말소기준권리 이후로 판정돼 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 따라서 현재 계산상 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 김희석은 등기부상 근저당의 채무자와 동일인으로 나타납니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 386,689,000원으로 감정가 552,412,700원의 70%입니다. 하지만 직접 비교할 수 있는 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반적인 단일 주거용이 아니라 1층 휴게음식점 공실과 2·3층 주택이 섞인 혼합 이용 건물이어서 가격 비교 표본의 동질성도 중요합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 386,689,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 270,682,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 189,477,610원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 386,689,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,213,646원 |
| 2. 근저당 · 김성미 | 46,000,000원 | 46,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 11,620,075원 | 11,620,075원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 10,320,754원 | 10,320,754원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 312,534,525원 |
현재 회차 예상배당상 기재된 채권 67,940,829원은 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 소유자 잔여는 312,534,525원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 경주캠퍼스 대운동장 서측 인근입니다. 주변은 대학교 인근 주택지대로 단독주택·다가구주택이 밀집해 있고 주위환경은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 버스승강장이 있어 일반 대중교통 사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층은 휴게음식점이나 기준시점 현재 공실이며, 2·3층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 2·3층 도시가스 난방설비, 옥상 가정용 태양광 발전설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 181.0㎡, 지목 대, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 765,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(17m 이하·5층 이하), 중로3류 접함, 가축사육제한구역 일부제한, 경주동국대학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 검증. 최저가 386,689,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일한 혼합용도·토지 규모·건물 상태와 비교 가능한 시장가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 김희석의 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 대항력 없음으로 정리돼 있으나 매각물건명세서와 전입세대 자료를 대조하세요.
- 관계인 여부. 임차인 김희석과 등기부상 채무자 김희석이 동일하므로 실제 임대차관계와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 공실·혼합용도. 1층 휴게음식점은 공실이고 2·3층은 주택입니다. 임대수요와 매도 시 매수층이 단일 주거용보다 제한될 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 가정용 태양광 발전설비가 함께 평가된 물건입니다. 매각대상 범위를 원본에서 재확인하세요.
- 배당관계 확인. 신청채권자 청구액 498,500,000원과 시나리오상 신청채권자 배당 0원 표기를 토지·건물 등기 및 공동담보 관계와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 따로 봐야 한다
이 사건의 장점은 분명합니다. 자료상 김희석 임차인은 대항력이 없고, 기준권리 이후 가압류와 경매개시결정도 소멸하며, 현재 최저가 386,689,000원 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 인수보증금이 숨어 실질취득가가 급증하는 구조는 아닙니다.
그러나 투자판단은 별개입니다. 현재 가격은 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없어 시세보다 싸다는 판단 근거가 없습니다. 1층 상가 공실과 2·3층 주택의 혼합 이용, 임차인의 보증금 미상과 관계인 가능성, 신청채권자 청구와 예상배당 사이의 확인사항까지 감안하면 권리상 인수는 낮지만 가격·환금성·서류대조 난도는 남아 있는 물건입니다. 결론은 “인수는 0원, 가격은 검증 후”입니다.
