179,900,000원
대구지방법원 2025타경10863. 경주시 현곡면 하구리 경주현곡푸르지오 104동 1층 102호 아파트입니다. 소유자는 이효정이며, 2022.07.01. 매매로 거래가액 325,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.10.07. 설정된 주식회사한국대부금융 근저당권으로, 채권최고액은 195,000,000원입니다.
이후 2025.12.23. 임의경매개시결정, 2026.01.21. 우리금융캐피탈 주식회사 가압류 18,319,296원이 들어왔지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당권, 극동건설 전세권, 우리은행 근저당권은 이미 말소된 이력이어서 현재 매수인이 떠안을 선순위 담보권으로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10863 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 현곡면 하구리 1282외 1필지 경주현곡푸르지오 제104동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경주시 현곡면 새안현로 23 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 25층 아파트 중 1층 102호 · 사용승인일 2018.02.26. |
| 소유자 | 이효정 · 2022.07.01. 매매 · 거래가액 325,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 179,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인 보증금 승계나 임차보증금 미배당분을 매수인이 별도로 떠안을 구조가 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 핵심은 2024.10.07. 한국대부금융 근저당권을 기준으로 뒤에 붙은 권리가 모두 소멸한다는 점입니다.
② 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 확인이 먼저
감정가는 257,000,000원, 현재 최저매각가는 179,900,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 125,929,999원(감정가 49%), 3회 유찰 시 88,150,999원(감정가 34%)으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건 자료만으로는 동일 단지 최근 실거래 수준과 현재 최저가를 직접 비교할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 “1회 유찰 = 시세보다 싸다”라고 단정할 수 없습니다. 특히 소유자의 2022.07.01. 취득 거래가액은 325,000,000원이지만, 과거 취득가격은 현재 시세를 대신할 수 없으므로 입찰가 판단에는 최신 실거래 확인이 별도로 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,318,600원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사한국대부금융 | 195,000,000원 | 176,581,400원 |
| 갑구 7번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 18,319,296원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 213,319,296원 중 예상 배당은 176,581,400원이며, 미배당은 36,737,896원입니다. 이 미배당 채권은 배당 부족액일 뿐, 현재 분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 179,900,000원 | 176,581,400원 | 36,737,896원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 125,929,999원 | 123,366,979원 | 89,952,317원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 88,150,999원 | 86,164,281원 | 127,155,015원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서경주역 부근에 근래 조성된 대규모 아파트와 학교 등으로 형성된 주택지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 25층 아파트이며 사용승인일은 2018.02.26.입니다. 개별난방, 엘리베이터, 상하수도 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 아파트 부지는 평지이며 서·남·북측으로 8~20미터 도로에 접하고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·주거용지·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 역사문화보존지역과 관련된 제한이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 404,600원/㎡로 조사되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최신 실거래와 직접 비교할 수 있는 자료를 함께 확인한 뒤 현재 최저가 179,900,000원의 시장 적정성을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.10.07. 을구 7번 한국대부금융 근저당권이 말소기준인지 원본 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 임차관계 재확인. 현재 분석상 임차인은 없고 인수액은 0원이지만, 입찰 직전 현황조사서와 매각물건명세서의 최신 내용을 대조하세요.
- 시세 확인. 1회 유찰과 감정가 70%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 같은 단지·유사 층·유사 면적의 최신 실거래와 현재 매물을 비교하세요.
- 1층 특성 확인. 대상은 제104동 제1층 제102호입니다. 현장 방문을 통해 일조·사생활·소음·조경 간섭 등 개별 호수 상태를 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 관리사무소 및 현장 확인을 통해 체납 관리비와 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 시나리오의 미배당 36,737,896원은 채권자 배당 부족액이며, 매수인 인수액 0원과 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 시세 확인 후
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2024.10.07. 한국대부금융 근저당권 이후의 임의경매개시결정과 우리금융캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저가는 감정가 257,000,000원의 70%인 179,900,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 동일 단지 최신 실거래와 비교하지 않은 상태에서 1회 유찰만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리에서는 합격이지만, 최종 입찰가는 반드시 최신 시세 확인 후 결정해야 하는 유형입니다.
