의정부지방법원 2024타경78757. 등기상 근린시설이고 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중인 구리아이폴리스 3층 309호입니다. 소유자 김지연은 2021.07.14 매매를 원인으로 거래가액 215,270,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.04.04 울산세무서장의 압류입니다.
권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 2021.07.23 전입과 점유를 갖춘 임차인 백수정입니다. 임차보증금은 215,000,000원, 확정일자는 2021.07.05이며 배당요구도 했습니다. 현재 최저매각가 109,760,000원에서 집행비용을 제외하면 보증금 중 107,423,360원만 배당되고, 통상적인 대항력 계산으로는 부족분 107,576,640원이 매수인에게 승계됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 한국주택금융공사는 2026.03.20 확약서를 제출해 우선변제권만 행사하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 확약이 유효하고 약정대로 말소가 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*, 실질취득액은 낙찰가와 같은 109,760,000원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경78757 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 체육관로171번길 6, 3층 309호 (교문동, 구리아이폴리스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 3층 309호 |
| 소유자 | 김지연 (2021.07.14 매매 · 거래가액 215,270,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 109,760,000원 (7회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 226,698,356원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 과밀억제권역 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 0원*
우리은행의 2020.03.09 근저당권 2건은 2020.12.11 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2023.04.04 국세 압류이고, 2024.01.31 서울특별시 압류와 2024.06.28 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차권등기는 말소기준보다 뒤인 2023.07.31 접수됐지만, 대항력 판단 기준인 전입·점유는 2021.07.23으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 임차권등기 자체의 말소와 별개로 미배당 보증금 반환의무가 매수인에게 남는 구조입니다.
| 임차인 / 승계 | 범위·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백수정 → 한국주택금융공사 채권 양도 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 215,000,000원 | 2021.07.23 2021.07.05 | 대항력 있음 | 배당요구 | 확약상 0원* |
실제 임차인은 백수정 1명입니다. 한국주택금융공사는 확약서에서 “양도 전 임차인 백수정”으로 명시돼 같은 임차보증금 채권을 승계한 신청채권자이므로 보증금을 별도로 합산하지 않습니다.
② 가격·환금성 — 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 224,000,000원이고 현재 최저매각가는 109,760,000원으로 감정가의 49%입니다. 다만 이 물건은 이미 7회 유찰됐습니다. 반복 유찰은 감정가와 시장의 간극, 오피스텔 이용 물건의 수요, 권리분석 복잡성 등을 시장이 보수적으로 평가했다는 신호로 볼 수 있습니다.
같은 면적·동일 이용상태의 실거래 기준 없이 감정가 할인율만으로 가격 우위를 판단해서는 안 됩니다. 특히 근린시설로 등기돼 있으면서 실제로는 오피스텔로 이용 중이고, 등기에는 민간임대주택 등록 내용도 남아 있어 일반 주거용 아파트와 같은 방식으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,640원 |
| 1. 임차인 백수정 보증금 | 215,000,000원 | 107,423,360원 |
| 2. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 226,698,356원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적인 대항력 계산에서는 임차보증금 부족분 107,576,640원이 매수인 인수로 표시됩니다. 그러나 2026.03.20 확약서가 유효하고 임차권등기 말소가 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 신청채권자 청구액 226,698,356원은 별도 배당이 없어 전액 미배당으로 계산됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 교문초등학교 북동측 인근이며 아파트단지, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북동측에 경의중앙선 구리역과 시내버스 정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 등기·경매 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 임차권 내용에는 건물 전부를 주거로 사용한 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 3층 309호이며 전기, 위생·급배수, 화재탐지, 도시가스, 승강기 설비가 돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 8m, 남서측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 807.7㎡, 공시지가는 ㎡당 5,012,000원입니다. 토지는 평지의 사다리형이고 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.03.20 확약서의 제출 주체, 서명·권한, 사건번호, 물건 표시, 대항력 포기와 잔존 보증금 청구권 포기 문구를 원문으로 대조하세요.
- 임차권등기 말소. 확약서에 말소 동의가 있어도 실제 말소 절차와 필요한 서류, 말소 시점을 한국주택금융공사와 확인해야 합니다.
- 점유 관계. 백수정의 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 확인하고 인도명령·명도 필요성을 점검하세요.
- 용도 확인. 근린시설 등기와 오피스텔·주거 이용 사이의 차이가 대출, 전입, 세금, 임대차 운영에 미치는 영향을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.08.17 기재된 민간임대주택 등록의 현재 상태와 경매 후 말소·의무 승계 여부를 관계기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율 대신 동일 건물 또는 인근 오피스텔·근린시설의 실거래가, 보증금, 월세, 공실률과 관리비를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 세금·체납. 말소기준이 세금 압류인 사건이므로 당해세, 조세채권 배당과 체납 관리비를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약은 권리를 바꾸지만, 7회 유찰의 의미까지 지우지는 않는다”
이 사건은 확약서 한 장이 결론을 크게 바꾸는 물건입니다. 확약이 없으면 현재 최저가 109,760,000원에 룰상 미배당 보증금 107,576,640원을 더해야 하는 대항력 인수형이지만, 한국주택금융공사가 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의해 실질 인수는 0원*이 됩니다.
그렇다고 곧바로 가격 매력이 확인되는 것은 아닙니다. 이미 7회 유찰됐고, 등기상 근린시설이면서 감정상 오피스텔로 이용 중이며 실거래 기준 없이 감정가 할인율만 제시돼 있습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 조건부 합격, 가격과 환금성은 보수적 검증이 필요한 C등급 물건입니다. 입찰의 승부처는 최저가 자체가 아니라 확약의 법적·실무적 이행과 실제 시장가를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
* 2026.03.20 한국주택금융공사 확약서의 유효성, 대항력·잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 이행을 전제로 한 실질 인수액입니다.
