대구지방법원 2025타경30097. 달서구 상인동 소재 철근콘크리트구조 4층 다가구주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지는 198.0㎡, 지목은 대이고, 감정평가상 1층은 다가구주택 및 계단실, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 이용 중입니다. 소유자는 조병래이며, 말소기준권리는 2020.01.03 의성중부농업협동조합 근저당입니다. 이후 압류·경매개시결정과 등기된 임차권들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계가 단순한 아파트 경매와는 다릅니다. 이 건물에는 임차관계가 다수 확인되고, 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인으로 확인되는 인원은 12명입니다. 이 가운데 박준우·이샛별·박준현·김종표·오태진은 임차권등기까지 마쳤지만, 각 전입일은 말소기준일인 2020.01.03보다 뒤여서 자료상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 ‘기사항전’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경30097 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월곡로53서길 40 · 상인동 1428-2 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 1층 다가구주택 및 계단실 · 2층~4층 다가구주택 |
| 토지 | 198.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,067,000원/㎡ |
| 소유자 | 조병래 |
| 감정가 / 최저가 | 1,044,568,800원 / 511,838,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박준현 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 미상 점유자는 별도 확인
말소기준은 2020.01.03 접수된 의성중부농업협동조합 근저당입니다. 같은 날 등기에는 채권최고액이 492,000,000원으로 변경된 기록도 있습니다. 이후의 임차권등기 5건, 2024.12.31 국 압류, 2025.01.15 박준현의 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 예상배당표는 근저당을 300,000,000원 기준으로 계산하고 있으므로, 입찰 전에는 근저당 변경등기와 실제 채권액을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 알려진 임차인은 대항력 없음, 1명은 판정 유보
보증기관의 대위·승계 중복 신고는 없으며, 확인되는 임차인은 12명입니다. 보증금이 등기에서 확인되는 임차권자 5명의 보증금은 박준우 75,000,000원, 이샛별 20,000,000원, 박준현 75,000,000원, 김종표 20,000,000원, 오태진 60,000,000원입니다. 이들은 모두 전입일이 말소기준일 이후로 정리돼 대항력은 없습니다. 그 밖의 다수 점유자도 전입일이 말소기준일 이후입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 석정미 | 501호 | 2022-02-14 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서철환 | 304호 | 2023-03-10 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성욱 | — | 2024-03-21 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신명원 | 201호 | 2023-07-17 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안승철 | 302호 | 2020-01-16 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이현철 | 301호 | 2024-05-27 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박준우 | 203호 | 2020-01-17 | 75,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이샛별 | 301호 | 2020-01-28 | 20,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박준현 | 202호 | 2020-01-20 | 75,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김종표 | 204호 | 2022-05-24 | 20,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오태진 | 303호 | 2023-04-24 | 60,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 기사항전 | — | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
③ 가격·예상배당 (매각가 511,838,000원 가정)
현재 최저매각가는 감정가 1,044,568,800원의 49%인 511,838,000원입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없으므로 49%라는 숫자만으로 저가·가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 현재 명시된 매수인 인수액은 0원이어서 계산상 실질취득은 511,838,000원이지만, 전입일·보증금이 확인되지 않은 ‘기사항전’의 권리 확인 전에는 이를 최종 확정 취득비용으로 단정하지 않는 편이 안전합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 7,518,380원 |
| 1. 근저당 · 의성중부농업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 박준현 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 129,319,620원 |
현재 회차 계산에서는 채권자 청구 375,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 129,319,620원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 등기상 근저당 변경액 492,000,000원과 배당계산의 300,000,000원 기준 차이도 원본 대조가 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% | 511,838,000원 | 375,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 358,286,600원 | 352,470,588원 | 22,529,412원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 250,800,619원 | 246,489,410원 | 128,510,590원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상인2동 행정복지센터 북측 인근으로, 주변은 단독주택·다가구주택 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로와 시내버스 승강장이 인근에 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물이며, 외벽은 드라이비트·파벽돌·징크판넬 등, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 198.0㎡ 평지의 세로장방형 토지로 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구기타 등에 해당하며 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 확인. ‘기사항전’은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 명세서·현황조사 원본에서 신분과 점유 시점을 확인해야 합니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자 임차인 우선매수권과 행사 1회 제한 특별매각조건이 있으므로 일반 응찰자는 외부 낙찰 제한을 전제로 판단해야 합니다.
- 근저당 금액 대조. 최초 채권최고액 300,000,000원과 같은 날 변경된 492,000,000원 기록이 있으므로 현재 채권액과 배당순위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 박준현 관계 확인. 202호 임차권자이면서 경매신청 채권자로 나타나므로 임대차와 채권관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 할인율은 확인되지만 비교 실거래가 없으므로 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내리면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 확인. 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 건물·토지 권리와 현황을 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 미상 임차인과 우선매수권
현재 자료만 놓고 보면 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 안전형으로 볼 수는 없습니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 임차인 1명은 대항력 가능·미상이고, 다수 임차인이 존재하며, 전세사기피해자 임차인의 우선매수권이 있어 일반 외부 응찰자의 낙찰 가능성이 제한됩니다. 여기에 등기상 근저당 변경액 492,000,000원과 예상배당 기준 300,000,000원의 차이도 남습니다.
최저가는 511,838,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 숫자만으로 가격이 싸다고 평가할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 미상 임차인의 선순위 가능성을 제거하고, 우선매수권 행사 여부와 근저당 실제 채권액을 확인한 뒤에야 입찰 가능성을 판단할 수 있다는 점입니다. 권리의 큰 줄기는 말소형이지만, 실전 입찰 난도는 낮지 않습니다.
