대구지방법원 2025타경31666. 대구 서구 이현동 42-569, 장산로 326에 있는 토지와 공장 등 이용 부동산입니다. 토지는 공장용지 1,363㎡, 일반공업지역에 속하고 감정 이용상태는 공장 등입니다. 소유자는 정송수이며, 현재 권리분석의 기준점은 2019년 8월 28일 설정된 중소기업은행 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권입니다. 그보다 앞선 대구은행·신한은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 기준권리 뒤에 설정된 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 927,834,000원으로 감정가 2,705,056,580원의 약 34.3%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 큽니다. 하지만 이 사건에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 927,834,000원의 실질취득가가 실제 공장·토지 가치에 비해 적정한지입니다. 동일 조건의 최근 실거래를 근거로 한 비교가격이 없으므로, 현 단계에서 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31666 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 이현동 42-569 · 대구광역시 서구 장산로 326 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 등으로 이용 중 |
| 토지 | 공장용지 1,363㎡ · 공업용 · 평지 · 자루형 · 중로각지 |
| 소유자 | 정송수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,705,056,580원 / 927,834,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
현재 말소기준은 2019.08.28 중소기업은행 근저당권 1,800,000,000원입니다. 2023년 중소기업은행의 추가 근저당 120,000,000원, 2024년 우리은행 근저당 120,000,000원, 2025년 한국전력공사·신용보증기금·대구신용보증재단·삼성카드·근로복지공단 가압류, 그리고 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸합니다.
2025.09.01에는 2023년 설정된 중소기업은행의 후순위 근저당 일부가 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 대구신용보증재단 22,000,000원, 신용보증기금 62,000,000원씩 일부 이전됐습니다. 이는 2019년 말소기준보다 뒤에 설정된 8번 근저당에서 파생된 권리입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 3회 유찰 뒤 최저가 927,834,000원입니다. 감정가 대비 비율은 약 34.3%로 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 동일 조건의 최근 실거래 가격을 기준으로 한 비교가 없으므로, 감정가 대비 할인폭만 근거로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 맞습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 927,834,000원 | 916,155,660원 | 1,432,489,066원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 649,483,800원 | 640,588,962원 | 1,708,055,764원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 454,638,660원 | 447,692,273원 | 1,900,952,453원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가격과 채권자 배당액은 줄고 미배당 규모는 커집니다. 하지만 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 후순위 채권자의 미배당 증가가 곧바로 낙찰자의 추가 인수금으로 전환되는 구조는 아닙니다. 다만 이것 역시 가격이 싸다는 뜻과는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 927,834,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,678,340원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 916,155,660원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 한국전력공사 | 27,815,860원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 192,500,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 대구신용보증재단 | 71,300,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 삼성카드 | 7,028,866원 | 0원 |
| 9. 갑구 7번 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 2,348,644,726원 중 예상배당은 916,155,660원, 미배당은 1,432,489,066원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 이현동의 서대구역(대경) 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 중소규모 공장 등이 밀집한 서대구산업단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로 등이 통과하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 1,363㎡, 공업용 이용, 평지·자루형이며 도로접면은 중로각지입니다. 공시지가는 1,171,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스레트·판넬지붕 2층건 및 경량철골조 판넬지붕 단층건으로, 외벽은 페인트·판넬, 내벽은 페인트·판넬·타일, 바닥은 하드너·타일, 창호는 새시창호 마감입니다.
- 설비. 급배수설비와 위생설비가 확인됩니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·제1종지구단위계획구역이며 일반산업단지·재생사업지구에 포함됩니다. 중로1류와 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 경매 반응. 현재까지 3회 유찰돼 최저가가 927,834,000원까지 내려왔습니다. 이 유찰 이력 자체를 가격·수요 검증의 신호로 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 검증. 현재 실질취득은 927,834,000원입니다. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 이현동 공장·토지의 비교 거래가치와 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 공장 사용주체와 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 토지·건물·제시외 시설의 실제 현황과 매각 대상 범위를 대조해야 합니다.
- 후순위 권리 구조 확인. 2019.08.28 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 담보권·가압류는 매각소멸 판정입니다. 입찰 직전 등기 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 1,432,489,066원은 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 배당모형의 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 927,834,000원의 실제 가치
권리만 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 2019년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리들은 매각으로 정리되며, 매각물건명세서의 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 현재 배당모형의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 투자 판단의 결론은 권리보다 가격과 현장에 달려 있습니다. 세 번 유찰돼 감정가 2,705,056,580원에서 최저가 927,834,000원까지 내려왔지만, 동일 조건 실거래와의 비교 없이 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고, 공장 등으로 이용되는 토지·건물을 제시외 건물까지 포함해 일괄매각한다는 조건도 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 0원, 가격·점유·매각범위 검증은 필수”로 정리하는 것이 맞습니다.
