대구지방법원 2025타경31847. 대구광역시 달서구 장동 333-4의 기타 + 토지 물건으로, 토지 3,577㎡는 공장용지·공업용 이용이며 일반공업지역에 속합니다. 소유자는 주식회사금화텍스이고, 2010.07.06 소유권이전과 같은 날 중소기업은행 명의 채권최고액 2,500,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 중소기업은행·우진섬유주식회사 근저당과 다수의 가압류·압류가 이어졌지만 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
권리구조와 가격구조는 분리해서 볼 필요가 있습니다. 권리는 비교적 명확합니다. 반면 가격은 감정가 6,045,207,600원에서 2회 유찰을 거쳐 2,962,151,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 공장용지와 건물이 결합된 공업용 부동산이고, 현재 판단에 사용할 실거래 비교표가 있는 주거용 물건과 성격이 다릅니다. 따라서 “감정가의 49%니까 싸다”는 식의 판단은 금물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31847 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 장동 333-4 · 대구광역시 달서구 성서동로53안길 10 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 3,577㎡ · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 일반공업지역 · 지방산업단지 · 재생사업지구 · 지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 752,900원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사금화텍스 |
| 감정가 / 최저가 | 6,045,207,600원 / 2,962,151,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 4,172,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각 조건 | 일괄매각(제시외 건물 포함) · 지상 소재 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 2010년 중소기업은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2010.07.06 을구 6번 중소기업은행 근저당, 채권최고액 2,500,000,000원입니다. 그 뒤 2011년 중소기업은행 432,000,000원, 2014년 중소기업은행 1,000,000,000원, 2021년 우진섬유주식회사 661,547,409원, 2023년 중소기업은행 240,000,000원 근저당이 설정됐고, 2024년 이후 가압류·압류와 2025.09.19 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 데이터상 이 권리들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은경 | 2층 | 2025.02.12 | 5,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 이상봉 | 확인 필요 | 2018.07.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 이은경은 2025.02.12 전입, 이상봉은 2018.07.26 전입으로 모두 2010.07.06 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정돼 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 이상봉은 보증금이 확인되지 않으므로 입찰 전 매각물건명세서의 임대차 기재와 점유 범위를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가는 6,045,207,600원, 현재 최저매각가는 2,962,151,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 2,073,505,699원, 4회 유찰 시 1,451,453,989원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,962,151,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,021,510원 |
| 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 2,500,000,000원 | 2,500,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 432,000,000원 | 430,129,490원 |
| 을구 8번 근저당 · 중소기업은행 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 우진섬유주식회사 | 661,547,409원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 임소연 | 43,324,274원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 301,695,209원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 광선섬유 | 57,080,330원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 499,700,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신보2024제27차유동화전문 유한회사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 대구신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 신용보증기금 | 14,840,547원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 김갑환 | 44,903,155원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 김명기 | 23,027,136원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 홍점연 | 18,459,544원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 이덕두 | 12,629,385원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 변한수 | 30,505,596원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 6,192,212,585원 중 예상배당은 2,930,129,490원, 미배당은 3,262,083,095원입니다. 을구 7번 근저당부터 미배당이 발생하며 이후 채권은 배당받지 못하는 계산입니다. 미배당 채권이 크더라도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·이용 메모
- 토지. 3,577㎡ 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 형상. 평지·가로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 지방산업단지·재생사업지구·도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. 752,900원/㎡입니다.
- 매각범위. 제시외 건물을 포함한 일괄매각이며 지상 소재 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2010.07.06 을구 6번 중소기업은행 근저당과 공동담보 내용을 등기 원본에서 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 이은경은 2층 점유, 이상봉은 점유 부분과 보증금이 확인되지 않으므로 현황조사·매각물건명세서를 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되지만 지상 컨테이너는 제외됩니다. 현장에서 각 시설의 소유·점유관계를 구분해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 49%라는 유찰률만으로 응찰가를 정하지 말고 토지 3,577㎡와 건물의 실제 이용가치를 별도로 검토하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 3,262,083,095원은 크지만, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 매각대상 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 결정된다”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2010.07.06 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 매수인 인수는 0원입니다. 권리 자체는 비교적 정리된 편입니다.
하지만 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격까지 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 공장용지 3,577㎡와 건물이 결합된 공업용 부동산이고, 제시외 건물 포함·컨테이너 제외라는 매각범위 확인도 필요합니다. 결국 이 사건은 권리는 확인 가능, 가격은 현장 검증이 핵심인 물건입니다.
