의정부지방법원 2024타경80019. 경기도 가평군 설악면 창의리 247-14의 토지와 주1동 건물로, 경매 분류는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 실제 이용은 2층 단독주택입니다. 토지는 300㎡이고 건물은 2022.09.06. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조입니다. 외형상 최저가는 감정가 411,693,500원의 34.3%인 141,211,000원까지 하락했지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준권리보다 앞선 가등기입니다.
2023.06.07. 이승철 명의로 접수된 소유권이전청구권가등기는 2024.03.14. 오수관촌농업협동조합 가압류보다 선순위입니다. 권리 분석 자료에서는 이 가등기를 매수인 인수로 분류하고 있으며, 별도 검토사항에도 담보가등기 여부와 종류를 확인해야 한다고 표시돼 있습니다. 가등기권자 이승철은 2024.07.19. 임의경매개시결정의 채권자이기도 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경80019 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 설악면 창의리 247-14 주1동 도로명: 경기도 가평군 설악면 한서로156번길 73-98 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 · 사용승인 2022.09.06. |
| 내부 이용 | 1층: 방, 주방·식당, 거실, 욕실 겸 화장실, 드레스룸, 다용도실, 보일러실, 현관, 계단실 2층: 방 2, 욕실 겸 화장실, 드레스룸, 계단실, 테라스 등 |
| 토지 | 300㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 112,800원/㎡ · 완경사 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이원용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 411,693,500원 / 141,211,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이승철 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30. |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 남는다
이 사건의 말소기준은 2024.03.14. 오수관촌농업협동조합 가압류입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.10.19. 설정된 전주덕진신용협동조합 근저당권은 2023.06.08. 이미 말소됐고, 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기도 2023.06.07. 말소돼 소유권이 이원용에게 귀속됐습니다.
② 점유·임대관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 이를 곧바로 소유자 단독 점유나 대항력 임차인 부재로 단정할 수는 없습니다. 보증금, 확정일자, 전입일이 확인되지 않은 점유자가 발견된다면 대항력은 가능·미상 상태에서 다시 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로는 메리트를 확정할 수 없다
현재 최저매각가는 141,211,000원으로 감정가 411,693,500원의 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 깨끗한 소유권을 전제로 가격만 비교할 수 있는 사건이 아닙니다. 선순위 가등기의 법적 효과가 확정되지 않았으므로, 실질취득비용 역시 최저가 141,211,000원으로 고정해 계산할 수 없습니다. 권리 문제가 해소되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율을 가격 가점으로 사용할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 신청채권 예상배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 141,211,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 98,847,700원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 69,193,390원 | 16.81% | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 141,211,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,776,954원 |
| 1. 가압류 · 오수관촌농업협동조합 | 22,741,222원 | 22,741,222원 |
| 신청채권자 · 이승철 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 115,692,824원 |
배당모형에서는 오수관촌농업협동조합의 청구금액 22,741,222원이 전액 배당되고, 소유자에게 115,692,824원이 남습니다. 신청채권 300,000,000원의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이 배당표는 선순위 가등기의 법적 효과를 금액으로 해소하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가평군 설악면 창의리 ‘가는골마을’ 안에 위치하며, 주위는 단독주택·펜션·농경지가 혼재합니다. 제반 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 전반적인 교통여건은 다소 불편합니다.
- 건물. 2022.09.06. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 2층 건물로, 외벽은 치장벽돌, 창호는 샷시 이중창호이며 급배수·위생·난방설비를 갖췄습니다.
- 토지. 계획관리지역·자연보전권역·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지는 300㎡의 대지이며 완경사 사다리형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택·펜션·농경지가 혼재하고 교통이 다소 불편한 지역 특성상, 거래가 표준화된 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 4번 소유권이전청구권가등기의 예약계약, 피담보채권, 담보가등기 여부와 본등기 가능성을 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 선순위 가등기의 매수인 인수 여부와 매각으로 소멸하는 특별 조건이 있는지 문언 그대로 확인해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 가등기권자 이승철이 경매 신청채권자이고 신청채권은 300,000,000원이나 배당모형상 예상배당은 0원입니다. 경매 신청의 법적 근거를 확인하세요.
- 점유·전입 조사. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입세대, 확정일자와 보증금 유무를 다시 조사하세요.
- 시세 현장조사. 최근 실거래 기준 없이 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 인근 단독주택·펜션 매물과 토지가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 규제·이용 확인. 계획관리지역, 자연보전권역, 가축사육제한구역의 이용 제한과 향후 증축·용도변경 가능성을 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 기록을 직접 확인하고 가등기 전문 검토를 거친 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 소유권 안정성”
이 물건은 감정가 411,693,500원에서 3회 유찰돼 최저가가 141,211,000원까지 내려왔습니다. 그러나 말소기준보다 앞선 이승철 명의 가등기가 매수인 인수로 분류돼 있고, 그 종류도 추가 확인이 필요합니다. 임대관계 역시 미상이며, 실거래 기준 없이 감정가 대비 할인율만 확인되는 상태입니다.
후순위 가압류와 압류가 소멸하고 배당모형의 금액 인수가 0원이라는 사실만으로는 부족합니다. 선순위 가등기는 소유권 취득 자체를 흔들 수 있어 실질취득비용을 최저가로 확정할 수 없습니다. 교통이 다소 불편한 단독주택 이용 물건이라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 결론은 가격 판단보다 권리 확정이 먼저입니다. 가등기의 성격과 매각 후 효력이 원본으로 해소되지 않는 한, 감정가의 34.3%라는 숫자에도 불구하고 입찰 보류가 합리적입니다.
