의정부지방법원 2024타경80569. 남양주시 퇴계원읍 신별내퇴계원어울림 103동 1층 101호, 전용 84.957㎡ 아파트입니다. 감정가 504,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가격이 59,295,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 시세의 일부 가격에 아파트를 취득하는 것처럼 보이지만, 이 사건은 대항력 임차보증금 인수형입니다.
임차인 김지연은 2020.02.21 전입했고 확정일자는 2022.06.20입니다. 말소기준권리는 2022.09.02 주강식의 가압류이므로, 전입과 확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차보증금은 450,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 현재 회차 예상배당은 57,827,690원, 미변제 보증금 392,172,310원은 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경80569 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원로 141, 103동 1층 101호 (신별내퇴계원어울림) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.957㎡ · 방3·거실·주방겸식당·욕실겸화장실2·드레스룸·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 16층 건물 내 1층 · 사용승인 2012.12.24 |
| 소유자 | 윤주성 · 2017.03.22 매매 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 504,000,000원 / 59,295,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 494,165,189원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.09.02 접수된 주강식의 가압류 133,000,000원입니다. 이후 비엔케이캐피탈 가압류, 서민금융진흥원 가압류, 국세·국민건강보험공단 압류와 2024.08.01 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 김지연의 주택임차권등기는 2023.03.03에 등기됐어도, 대항력 판단의 핵심인 전입일은 2020.02.21입니다. 따라서 임차권등기 접수일이 말소기준보다 늦다는 사실만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, HUG 대위분은 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지연 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.02.21 | 2022.06.20 | 450,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | 미배당 인수 |
③ 시세 비교 — 5,929만원이 아니라 약 4.5억과 비교해야 한다
신별내퇴계원어울림 동일 면적의 최근 12개월 실거래는 12건이고 평균은 532,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.09의 565,000,000원, 표본 최저는 510,000,000원, 최고는 565,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 11 | 565,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 16 | 550,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 2 | 525,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 3 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 13 | 535,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 14 | 530,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 17 | 530,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 17 | 530,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 11 | 520,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 7 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 4 | 510,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 15 | 535,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.957㎡ | 12건 | 532,500,000원 |
현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 11.1% 수준이지만, 그것은 이 사건의 실제 가격비교 기준이 아닙니다. 대항력 보증금 450,000,000원 수준의 실질취득과 532,500,000원의 최근 평균, 565,000,000원의 최신 거래를 비교해야 합니다. 이 기준에서는 실질취득이 최근 거래권보다 낮아 가격 여지는 존재하지만, “59,295,000원짜리 아파트”라는 해석은 명백히 잘못된 접근입니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,467,310원 |
| 1. 임차인 김지연 보증금 | 450,000,000원 | 57,827,690원 |
| 2. 가압류 · 주강식 | 133,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 53,957,081원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,425,386원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 494,165,189원 | 0원 |
| 매수인 인수 · 김지연 보증금 잔액 | 450,000,000원 | 392,172,310원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,467,310원과 임차인 배당 57,827,690원으로 매각대금이 소진됩니다. 김지연 보증금의 미변제액 392,172,310원은 매수인 인수 추정액입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감에 따라 임차인 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 ‘약 4.5억’ 구조는 유지된다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 59,295,000원 | 392,172,310원 |
| 7회 유찰 시 | 41,506,500원 | 409,640,617원 |
| 8회 유찰 시 | 29,054,550원 | 421,868,432원 |
회차가 내려갈수록 매각가는 59,295,000원에서 41,506,500원, 29,054,550원으로 낮아지지만, 인수액은 392,172,310원에서 409,640,617원, 421,868,432원으로 오릅니다. 이것이 바로 대항력 보증금 인수형의 핵심입니다. 유찰 횟수가 늘었다는 이유만으로 실질취득비용이 같은 비율로 싸지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등으로 구성됩니다.
- 입지. 퇴계원고등학교 남서측 인근으로 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 밀집된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 경춘선 퇴계원역이 있습니다.
- 단지. 신별내퇴계원어울림은 578세대, 사용승인일 2012.12.24이며 분석 대상 면적은 84.957㎡입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 1,584,000원/㎡. 성장관리권역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 59,295,000원을 취득가격으로 보면 안 됩니다. 대항력 보증금 450,000,000원을 중심으로 총 부담을 판단해야 합니다.
- 김지연 보증금 인수. 현재 회차 예상 인수액 392,172,310원을 입찰자금 계획에 반드시 반영해야 합니다.
- HUG 중복계산 금지. 신청채권자 주택도시보증공사는 김지연의 대위변제자이므로 같은 보증금을 별개의 임차보증금처럼 더하지 않습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부가 임차인 실제 배당액과 최종 인수액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 같은 단지 평균 유찰 횟수 4.3회보다 많은 상태이므로 권리·명도·자금조달 조건을 원본에서 다시 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·세금 배당관계·최신 실거래를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,929만원 경매”가 아니라 “약 4.5억 인수형”
이 사건에서 가장 위험한 오독은 감정가 504,000,000원이 6회 유찰돼 최저가 59,295,000원까지 떨어졌다는 숫자만 보는 것입니다. 김지연의 보증금은 450,000,000원이고, 전입 2020.02.21은 말소기준 2022.09.02보다 빠릅니다. 현재 회차에서 57,827,690원만 배당되고 392,172,310원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다.
따라서 이 물건은 최저가 기준으로는 판단하면 안 되고, 약 450,000,000원의 실질취득 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 그 기준에서는 최근 12개월 평균 532,500,000원과 최신 거래 565,000,000원보다 낮아 가격 여지는 있습니다. 다만 6회 유찰, 대규모 보증금 승계, 세금 압류와 특별매각조건을 모두 감당해야 하므로 단순 저가형이 아니라 권리와 자금계획을 정확히 맞춰야 하는 인수형 경매입니다.
