352,800,000원
의정부지방법원 2024타경80569. 남양주시 퇴계원읍 ‘신별내퇴계원어울림’ 103동 1층 101호 아파트입니다. 감정평가상 전용면적은 84.957㎡급이고, 방3·거실·주방겸식당·욕실겸화장실2·드레스룸·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 감정가는 504,000,000원이고 7회 유찰된 현재 최저매각가는 352,800,000원입니다.
이 사건은 최저가 숫자만 보면 단순해 보이지만, 권리분석의 핵심은 2020.02.21. 전입한 김지연의 대항력 있는 임차권입니다. 말소기준권리는 2022.09.02. 주강식의 가압류이므로 전입이 그보다 앞섭니다. 보증금은 450,000,000원, 확정일자는 2022.06.20.이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 매각가 기준 배당 시뮬레이션상 임차인에게 347,060,800원이 배당되고 부족분 102,939,200원이 남습니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속 사정이 있습니다. 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026.07.14.자로 “매수인에 대한 대항력 및 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김지연 임차권과 관련한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 주택도시보증공사는 승계인이지 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경80569 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원로 141, 103동 1층 101호 (신별내퇴계원어울림) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.957㎡급 · 방3·거실·주방겸식당·욕실겸화장실2·드레스룸·발코니·현관 · 16층 건물 내 1층 |
| 사용승인 | 2012.12.24. |
| 소유자 | 윤주성 · 2017.03.22. 매매 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 504,000,000원 / 352,800,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 494,165,189원 |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2022.09.02. 주강식 가압류 133,000,000원입니다. 그 이후의 비엔케이캐피탈 가압류, 서민금융진흥원 가압류, 국세·국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지연 | 전부 · 주거(임차권등기) | 450,000,000원 | 2020.02.21. | 2022.06.20. | 대항력 有 우선변제 확약 반영 |
을구 17-2는 을구 17번 임차권의 임대차계약일자를 2021.12.23.로 경정한 등기입니다. 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득가는 최근 평균의 66.3%
신별내퇴계원어울림은 578세대, 사용승인일 2012.12.24.인 아파트입니다. 비교 대상은 전용 84.93~84.96㎡의 최근 거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 532,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.09. 565,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 11 | 565,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 16 | 550,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 2 | 525,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 3 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 13 | 535,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 14 | 530,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 17 | 530,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 17 | 530,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 11 | 520,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 7 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 4 | 510,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 15 | 535,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.957㎡ | 12건 | 532,500,000원 |
최근 12건은 510,000,000원~565,000,000원 범위에서 거래됐고 평균은 532,500,000원입니다. 현재 최저가 352,800,000원은 최근 12개월 평균의 66.3%입니다. 확약으로 임차보증금 잔액의 실질 인수가 0원이므로, 시세 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득 352,800,000원을 사용합니다.
③ 예상배당표 (매각가 352,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,739,200원 |
| 1. 임차인 김지연 보증금 | 450,000,000원 | 347,060,800원 |
| 2. 가압류 · 주강식 | 133,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 53,957,081원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,425,386원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 494,165,189원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당계산상 김지연 보증금 미배당액은 102,939,200원입니다. 다만 2026.07.14. 주택도시보증공사의 대항력·잔존 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약에 따라 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액만 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 70% | 352,800,000원 | 102,939,200원 | 실질 인수 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 56% | 282,240,000원 | 172,511,360원 | 실질 인수 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 45% | 225,792,000원 | 228,169,088원 | 실질 인수 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 선명하게 보여줍니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 증가해 최저가 할인만큼 실질취득비용이 내려가지 않는 구조입니다. 하지만 제출된 확약은 김지연 임차권에 대한 대항력과 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하는 내용이므로, 해당 임차권에 관해서는 그 룰상 인수액을 실제 매수인 부담으로 보지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.
- 입지. 퇴계원고등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 경춘선 퇴계원역이 위치합니다.
- 단지. 신별내퇴계원어울림 578세대, 사용승인일 2012.12.24.이며 비교 평형은 84.957㎡급입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,584,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 시설. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.07.14. 제출된 주택도시보증공사의 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 범위를 반드시 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 실제 임차인은 김지연 1명으로 보고 있으며, 을구 17-2는 같은 임차권의 계약일자 경정입니다. 별도 보증금으로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 배당요구·승계관계 확인. 김지연은 배당요구가 있고, 주택도시보증공사는 신청채권자 겸 주택임차권 승계인입니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 352,800,000원은 최근 12개월 평균 532,500,000원의 66.3%입니다. 최신 거래는 2026.09. 565,000,000원입니다.
- 1층 개별성 확인. 본건은 103동 1층 101호이므로 동일 평형 실거래와 비교할 때 개별 층·향·내부상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·점유 현황 확인. 국세·지방세 관련 압류의 배당순위와 현재 점유·인도 상태를 매각 전 원본 서류와 현장으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘대항력’보다 그 뒤의 확약
이 사건을 등기부의 임차권만 보고 끝내면 보증금 450,000,000원의 선순위 대항력 때문에 현재 회차에서 102,939,200원을 인수하는 물건으로 읽히기 쉽습니다. 그렇게 보면 최저가가 352,800,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격을 평가해서는 안 됩니다.
그러나 2026.07.14. 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 대항력과 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 김지연 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득은 352,800,000원으로 볼 수 있습니다. 최근 12개월 동일 평형 평균 532,500,000원과 비교하면 66.3% 수준입니다.
다만 이미 7회 유찰된 사건인 만큼 가격 숫자 하나만으로 판단하기보다 확약서의 효력 범위, 임차권 말소, 현재 점유 상태, 세금 압류의 배당순위를 매각기일 전에 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
