대구지방법원 2026타경72. 사건 용도는 연립주택 + 토지이고 감정 이용상태에는 창고로 이용중이라고 기재돼 있습니다. 등기 건물은 경상북도 성주군 성주읍 성산리 230-2 주1동으로 확인되며, 소유자는 김혁입니다. 등기상 말소기준권리는 2025.09.15. 설정된 박숙희의 근저당권으로 채권최고액은 450,000,000원입니다. 2026.03.17. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
권리구조만 보면 등기상 복잡한 후순위 권리는 없습니다. 그러나 현황조사·매각물건명세서에 나타난 김혁의 전입일은 2012.07.09.로 말소기준권리보다 먼저입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 단순히 “대항력 있음”이나 “인수 0원 확정”으로 결론내리기보다, 대항력 가능·미상으로 두고 임대차의 실제 존재 여부와 보증금 규모를 확인해야 합니다. 특히 점유자 이름 김혁은 등기상 소유자 김혁과 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 함께 검토할 사안입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경72 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 성주읍 성산리 산27 |
| 등기 건물 | 경상북도 성주군 성주읍 성산리 230-2 주1동 · 성산9길 116-22 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 창고로 이용중 |
| 소유자 | 김혁 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,786,419,000원 / 1,950,493,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 377,232,876원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순, 점유관계는 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혁 | 2012.07.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김혁의 전입신고는 말소기준인 2025.09.15.보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력의 실체 및 실제 인수액을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음으로 기재돼 있지만, 전입관계가 선순위인 만큼 입찰자는 이 부분을 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 유찰률만 확인
현재 최저매각가는 1,950,493,000원으로 감정가 2,786,419,000원의 70% 수준이며 1회 유찰된 상태입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,950,493,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,904,930원 |
| 1. 근저당권 · 박숙희 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,478,588,070원 |
배당 시뮬레이션상 근저당권 채권최고액 450,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김혁의 보증금 역시 확인되지 않은 상태이므로 실제 권리관계 확인 전까지 이 표만으로 임차보증금 인수위험이 없다고 확정해서는 안 됩니다.
④ 물건 특성·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 성주군 성주읍 성산리에 소재하고 성주문화예술회관 남동측 근거리에 위치합니다. 주위는 주택, 중·소규모 공장, 농경지, 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 창고로 이용중이며, 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로 동측은 벽체가 없습니다.
- 토지. 토지면적 397.0㎡, 지목 임야, 토지이용상황 자연림, 완경사·세로장방·맹지로 조사됐고 공시지가는 5,340원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역을 포함하고 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 실체 확인. 김혁의 전입일 2012.07.09.가 말소기준 2025.09.15.보다 빠릅니다. 보증금·확정일자와 실제 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 소유자와 점유자 관계 확인. 등기상 소유자와 점유자 이름이 모두 김혁입니다. 실제 임차관계인지 관계인 전입인지 확인이 필요합니다.
- 농지취득자격증명. 목록4.와 6.은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 조건입니다.
- 매각 제외 물건. 일괄매각에는 수목이 포함되지만 지상 컨테이너와 비닐하우스, 이동식 화장실은 매각에서 제외됩니다.
- 가격 검증. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 유찰률만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — 등기보다 ‘선순위 점유의 실체’가 승부처
이 사건은 등기상으로는 구조가 단순합니다. 2025.09.15. 박숙희 근저당권이 말소기준이고 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권 역시 해당사항없음으로 정리돼 있습니다. 하지만 김혁의 전입은 2012.07.09.로 말소기준보다 훨씬 앞서 있고 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “인수 0원”을 그대로 믿는 것이 아니라 실제 임대차 존재 여부와 보증금 규모를 확인하는 것입니다.
여기에 목록4.와 6.의 농지취득자격증명 제출 조건, 매각에서 제외되는 컨테이너·비닐하우스·이동식 화장실도 입찰 전에 반드시 점검해야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 시장 실거래 비교자료가 없으므로 가격 메리트 역시 별도로 검증해야 합니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유관계와 농지 조건을 해소하기 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
